Право арендатора на расторжение договора аренды - гражданское законодательство и судебные прецеденты

Недвижимого имущества в уставной капитал организаций и др.). 9.3.6. При осуществлении Арендатором деятельности без оформления необходимых разрешений и лицензий, в том числе по окончании срока действия лицензии Арендатора на право выполнения соответствующих видов деятельности, при реализации Арендатором продукции, не имеющей необходимых лицензий и (или) сертификатов, в том числе контрафактной. 9.3.7. Принятие Арендодателем решения о проведении капитального ремонта, реконструкции, перепрофилирования, переоборудования, сносе Недвижимого имущества либо застройке земельного участка, на котором расположено Недвижимое имущество. Расторжение настоящего Договора по основаниям, предусмотренным настоящим пунктом, не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и неустойки. 9.4. Арендатор, надлежащим образом выполнивший обязательства, предусмотренные настоящим Договором, по истечении его срока действия, не имеет при прочих равных условиях преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. 9.5. Невыполнение или ненадлежащее исполнение Арендатором условий настоящего Договора является дополнительным основанием для отказа Арендатору в заключении договора аренды на новый срок. 9.6. В случае если

инстанций представленные компанией документы о расторжении договоров аренды с третьими лицами не исследовали и не дали им надлежащей оценки. Определение N 305-ЭС18-12573 26. При расторжении нарушенного арендатором договора аренды и заключении замещающего договора по более низкой цене арендодатель имеет право на возмещение конкретных убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой, предусмотренной замещающим договором. Предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества. Из-за нарушений обществом условий данного договора предприниматель досрочно расторг его в одностороннем порядке и передал это имущество в аренду компании по более низкой цене. Впоследствии предприниматель обратился в суд с иском к обществу о взыскании причиненных ему убытков из-за расторжения договора аренды . Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд

праве собственности, не заложены или арестованы, не обременены иными правами третьих лиц, не являются предметом исков третьих лиц. 2. СРОК АРЕНДЫ 2.1. Основные средства предоставляются в аренду на срок с _______ по ________ (далее - Срок аренды). 3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 3.1. Арендодатель обязуется: 3.1.1. Передать Основные средства Арендатору в соответствии с порядком предоставления и возврата Основных средств, установленным в разделе 4 настоящего Договора. 3.1.2. При истечении Срока аренды или досрочном расторжении Договора принять от Арендатора Основные средства в соответствии с порядком предоставления и возврата Основных средств, установленным в разделе 4 настоящего Договора, произвести проверку Основных средств. 3.2. Арендодатель имеет право: 3.2.1. Контролировать сохранность, исправность и комплектность переданных в аренду Основных средств. 3.2.2. Осуществлять иные права, предоставленные Арендодателю настоящим Договором и действующим законодательством Российской Федерации. 3.3. Арендатор обязуется: 3.3.1. Принять Основные средства в соответствии с порядком предоставления и возврата Основных средств, установленным в разделе 4 настоящего Договора. 3.3.2.

удовлетворения иска Компании исходя из следующего. Спорный земельный участок с кадастровым номером 32:14:0210111:5 образован путем выдела в счет земельных долей участников общей долевой собственности, не возражавших против передачи исходного земельного участка по договору от 12.05.2005 в аренду Агрофирме, права и обязанности которой перешли в 2016 году к Обществу, следовательно, в отношении выделенного участка сохранилось право аренды Общества. В отношении выделенного участка отдельный договор аренды с арендаторами не заключался. Право одного из собственников, входящего в множественность лиц на стороне арендодателя, на расторжение договора только в части принадлежащего ему выделенного земельного участка не предусмотрена ни указанным договором аренды , ни действующим законодательством. Компания, к которой в 2016 году перешло право собственности на выделенный земельный участок, не представила надлежащих доказательств, подтверждающих наличие предусмотренных законом оснований (статьи 452 и 619 Гражданского кодекса) для расторжения договора аренды от 12.05.2005 в отношении принадлежащего ей земельного участка с кадастровым номером 32:14:0210111:5. Суд округа согласился с выводами судов

пунктами 5, 6 статьи 22 Земельного кодекса, после предварительного согласования с арендодателем. Учитывая, что спорные правоотношения возникли из долгосрочной аренды, подлежащие регулированию в совокупности с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, пункт 5.1 договора аренды не мог быть судами истолкован и применен при разрешении настоящего спора как ограничивающий права арендатора долгосрочной аренды при передаче в субаренду. Обратное, как обоснованно указал суд первой инстанции, противоречит закону, то есть пункту 9 статьи 22 этого кодекса, императивно установившего свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя. Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса также содержит особенности при расторжении договора аренды : досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Суд первой инстанции с учетом оценки установленных по делу

9 статьи 22 Земельного кодекса, оснований для признания спорной сделки недействительной (ничтожной) в указанной части по данному основанию не имелось. Данный вывод соответствует позиции, содержащейся в апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 15.06.2017 № 2-АПГ17-7. Кроме того пунктом 25 спорного договора закреплено право арендатора на отказ от договора аренды лесного участка при условии надлежащего уведомления арендодателя и отсутствия недоимки по арендной плате. Признав данное условие противоречащим пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса, суды не учли, что, кроме изложенного выше, приведенная норма ограничивает расторжение договора земельных участков только по инициативе арендодателя, не ограничивая право расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендатора. Следует отметить, что, согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на односторонний отказ от исполнения она должна действовать

в удовлетворении иска отказано. ООО «Комплексное развитие» обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований общества. По мнению подателя жалобы, после принятия постановления администрации города Омска от 16.06.2015 № 761-п использование земельного участка, предоставленного истцу в аренду для комплексного освоения, стало объективно невозможным в связи с отнесением его части к землям общего пользования; право арендатора на расторжение договора аренды обусловлено только лишь установлением недостатка в арендованном имуществе и никак не связно с причиной появления таких недостатков; выводы о том, что истец не оспорил градостроительный план земельного участка, а значит был с ним согласен, являются необоснованными, оспаривание градостроительного плана земельного участка не является обязательным для требования о расторжении договора аренды земельного участка. В пояснениях на кассационную жалобу департамент просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству. В судебном заседании

с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. На основании изложенных норм, законодательством предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату, а так же право арендатора на расторжение договора аренды в одностороннем порядке, в предусмотренном законом случае. Истцом в материалы дела представлено достаточное количество доказательств для определения суммы основного долга, ответчиком доказательств оплаты не представлено, ввиду чего с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность в размере 7 498 825 рублей 49 копеек за 2-4 кварталы 2013 года, 1-3 кварталы 2014 года. Ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств в части внесения арендных платежей послужило основанием для требований истца о взыскании неустойки за нарушение

судебного изменения договора. Так, в материалах дела отсутствуют доказательства существенного нарушения управлением условий договора аренды как основания для его изменения судом. В договоре отсутствует условие, согласно которому в случае отказа арендатора от аренды одного из земельных участков, являющихся предметом аренды, арендодатель обязан заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору. Пункты 4.3.5, 4.4.6 договора аренды, на которые сослалось общество, к таким условиям отнесены быть не могут, поскольку регламентируют иные ситуации. Пункт 4.3.5 договора предусматривает право арендатора на расторжение договора аренды в одностороннем несудебном порядке; пункт 4.4.6 предусматривает обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении. Порядок реализации права на односторонний отказ (пункт 4.3.5 договора) регламентирован статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и не связан с необходимостью обращения в суд для его использования. Информирование арендодателя об освобождении арендуемого имущества (пункт 4.4.6 договора)

уплатить штраф в размере 150 000 руб. в течение трех рабочих дней с момента такого отказа. Согласно пункту 4.1 договора изменение условий договора, его досрочное расторжение, при условии выполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору, может быть произведено только по соглашению сторон. В соответствии с пунктом 4.2 договора он может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных гражданским кодексом. Пунктом 2 Приложения № 3 к договору стороны установили право арендатора на расторжение договора аренды в одностороннем порядке в случае задержки арендатором платежей по указанному договору. Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Как указывает истец в исковом заявлении, ответчик за период пользования имуществом с 15.07.2006 по 31.10.2006 уплатил только 58 000 руб., хотя

предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение для размещения офиса, назначение: нежилое, общей площадью 314 кв. м, этаж-мансарда, находящееся в здании по адресу: <...>, пом. 8Н лит. А, а арендатор обязуется принять помещение в аренду и вносить арендную плату в размере и порядке, определенном договором, сроком на три года. Предмет аренды передан по Акту приема-передачи от 22.12.2017 г. Сроки и размер внесения арендных платежей определены разделом 5 договора. Право арендатора на расторжение договора аренды в одностороннем порядке согласовано сторонами в п. 9.2 договора. Истец указывает, что ответчиком не была внесена арендная плата за июнь 2019, в связи с чем истец уведомил ответчика о зачете суммы долга за июнь 2019 за счет обеспечительного платежа в силу п. 5.7 договора. 10.07.2019 г. истцом от ответчика получен Акт приема-передачи нежилого помещения от 30.06.2019 г., который подписан ООО "Метрофинанс" в одностороннем порядке. Учитывая, что истец от ответчика получил Акт приема-передачи

иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Договором аренды предусмотрено право арендатора на расторжение договора аренды по основаниям, предусмотренным действующим законодательством. Таким образом, судебная коллегия не может принять довод ФИО1 о том, что имелись основания для досрочного расторжения договора аренды. Ссылка в апелляционной жалобе на то, что судом взыскана с ответчика арендная плата за пределами срока договора аренды, не могут быть приняты во внимание судебной коллегии по следующим основаниям. В силу ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии,

судебные расходы в размере 4 723 рубля 42 копейки (л.д. 8-12). Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 11.01.2019 решение Стрежевского городского суда Томской области от 11.10.2018 оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО4 – ФИО3 оставлена без удовлетворения. В данном определении суд второй инстанции установил, что к правоотношениям сторон подлежат применению положения п. 1 ст. 687 ГК РФ, предусматривающие право арендатора на расторжение договора аренды с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Кроме того, право арендатора на досрочное расторжение спорного договора аренды, объектом которого является также земельный участок, предусмотрено в п. 3.3 договора, что соответствует положениям ст. 450.1 ГК РФ. 29.05.2018 ФИО1 направила в адрес ФИО4 уведомление о намерении расторгнуть спорный договор. В этой связи, учитывая, что представленный ответ ФИО4 датирован 26.06.2018, сведений об иной дате получения уведомления материалы дела не содержат, судебная коллегия пришла к выводу,

время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 ГК РФ). Таким образом, законом предусмотрено право арендатора на расторжение договора аренды при обнаружении им недостатков арендуемого имущества, препятствующих его использованию по назначению. Наличие существенных недостатков переданного ФИО1 в аренду земельного участка с кадастровым номером ..., препятствующих его использованию по назначению, установлено вступившим в законную силу решением суда от ** ** **, в связи с чем, указанные обстоятельства в силу статьи 61 ГПК РФ не подлежат доказыванию вновь и на подлежат оспариванию в рамках настоящего дела. С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что