Преимущественное право аренды на торгах - гражданское законодательство и судебные прецеденты

ФЗ от 26.07.2017 N 212-ФЗ в п. 8 ст. 448 ГК РФ внесены изменения. Необходимо отметить, что согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Пунктом 8 статьи 448 ГК РФ определено, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах , а также в иных случаях, установленных законом. Также необходимо учитывать, что подпунктом 3 пункта 40 и подпунктом 3 пункта 114 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или

что спорный земельный участок был образован из земельного участка, ранее арендованного ответчиком, не имеет правового значения, поскольку с момента формирования в установленном порядке новый земельный участок является самостоятельным объектом гражданских прав. Ответчиком не были представлены подлинники договоров, приобщенных в материалы дела в качестве доказательств. ИП ФИО2 нельзя считать арендатором спорного земельного участка, подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) не применим в данном случае, следовательно, преимущественного права на заключение аренды без торгов ответчика не имеет. В силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Муниципальные образования не проводили предусмотренные статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 10 Федерального закона от 27.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее- Закон № 101-ФЗ) процедуры, не размещали в средствах массовой информации сведений

не находится во временном пользовании общества «Лидер» непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договорами аренды. Не согласившись с данным отказом, общество «Лидер» обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу. Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленного требования, арбитражные суды исходили из несоответствия общества «Лидер» условиям, при наличии которых возникает преимущественное право на приобретение муниципального имущества. Суды исходили из того, что, начиная с 26.10.2006, после вступления в силу Закона о защите конкуренции, предоставление хозяйствующим субъектам муниципального имущества в пользование, в том числе в аренду, могло осуществляться путем проведения торгов или без проведения торгов путем предоставления муниципальной помощи с обязательного предварительного согласия антимонопольного органа. Обществом договоры аренды от 29.12.2007 № 4256-А, от 21.01.2010 № 4444-А были заключены как без предварительного согласия антимонопольного органа, так и без проведения торгов. Несоблюдение названных условий, по мнению судов, не повлекло для общества «Лидер» возникновение у него преимущественного права на

заявитель обратился в суд с настоящими требованиями. Разрешая спор, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии условий, позволяющих главе КФХ ФИО1 реализовать преимущественное право на заключение договора. При этом суд исходил из того, что поскольку целевое назначение спорного земельного участка предусматривает соблюдение обязательной публичной процедуры его предоставления до истечения срока действия заключенного ранее договора аренды, соглашение о расторжении договора в связи с истечением срока его действия, в рассматриваемом случае, не свидетельствует о намерении ответчика прекратить арендные отношения, поскольку было заключено с целью последующего предоставления земельного участка с соблюдением принципа публичности на торгах . Принимая во внимание, что опубликованное в газете сообщение о проведении торгов содержало информацию о преимущественном праве хозяйства на заключение договора аренды, воля которого на продолжение арендных отношений выражена его согласием на заключение договора на условиях, предложенных победителем торгов, и

06.04.2008. На основании постановления администрации города Норильска от 21.04.2008 № 1144 договор аренды № 3175-А расторгнут 13.05.2008 и заключен новый договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 4360-А сроком до 13.05.2018. Предприниматель ФИО1 26.07.2013 обратилась в управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества. Распоряжением от 07.07.2014 № 150/А-80 управление отказало предпринимателю ФИО1 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества. В обоснование отказа управление указало, что договор аренды от 13.05.2008 № 4360-А заключен с нарушениями требований Закона о защите конкуренции, то есть без проведения торгов , согласования муниципальной преференции (помощи) с антимонопольным органом, следовательно, нежилое помещение по состоянию на 26.07.2013 не находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором, как того требуют положения Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества. Полагая, что у управления отсутствовали правовые основания для отказа в реализации преимущественного права на

не имеется, суд апелляционной инстанции обоснованно признал договоры аренды от 17.04.2009 № 481, от 01.01.2010 № 467, от 14.02.2011 № 253, от 23.01.2012 № 84, от 28.02.2013 № 695 недействительными (ничтожными) сделками в силу их противоречия ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», и сделал вывод об отсутствии у общества преимущественного права на приватизацию этого имущества (ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). Судом апелляционной инстанции рассмотрены и обоснованно отклонены ссылки общества на злоупотребление администрацией правом, и то, что не обществом может быть наказано лишением права на заключение договора аренды, поскольку право на его заключение на торгах не было реализовано вследствие ненадлежащих действий собственника имущества в лице администрации, при этом заявитель не может выступать организатором торгов. Как верно указал суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ст. 420, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, совершение сделки по передаче имущества в аренды, оформленной поименованными выше договорами, явилось следствием действий сторон данной сделки, в

пришел к выводу о том, что предоставление ООО «ГСК «Арбан» вышеуказанных земельных участков свидетельствует о создании обществу преимущественных условий деятельности на рынке жилищного строительства в части получения последним в приоритетном порядке (вне аукциона) прав владения и пользования муниципальным имуществом. Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что вышеуказанные выводы антимонопольного органа являются преждевременными, основанными на неполном установлении всех фактических обстоятельств, оценка доводам дана без учета сложившихся правоотношений предоставления в аренду спорных земельных участков и действующих на те моменты норм материального права. Так, согласно абзацу 4 пункта 15 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов , если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято

договора аренды (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) и статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. Вместе с тем пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015 (пункт 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ). Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах , проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи. В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый

ссылается на свое преимущественное право аренды спорной земли, указывая на обращение индивидуального предпринимателя от <...>. Однако еще <...> (исх. <...>) администрацией Тихорецкого городского поселения физическому лицу ФИО1 было направлено сообщение о расторжении договора аренды, поскольку срок его действия истек, которое вручено лично адресату <...>. Все письма администрации о расторжении договора аренды в связи с окончанием срока его действия оставлены ФИО1 без ответа. Срок действия договора аренды спорного земельного участка несельскохозяйственного назначения от <...> <...> истек <...>, а последующее соглашение от <...> является недействительной сделкой и не заключенным договором, субъектами которых были физическое лицо ФИО1 и администрация Тихорецкого городского поселения <...>. При таких обстоятельствах, индивидуальный предприниматель ФИО1 не имеет преимущественного права на заключение с ним договора аренды спорного земельного участка, поэтому заявленные во встречном иске требования о признании торгов недействительными, являются необоснованными. Индивидуальный предприниматель ФИО1 не был участником торгов, не обращался с заявлением об участии в торгах , поэтому не

приобретения и выразившим такое желание в вышеуказанный срок. В нарушении порядка реализации имущества должника, конкурсный управляющий ООО «СП «Мосагропром» ФИО2 реализовал имущество должника, а именно лоты №№ в пользу победителя торгов - ФИО5, зная при этом о намерении истца, имеющего преимущественное право приобретения имущества должника приобрести данные лоты по цене, определенной на торгах. Кроме того, договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка по лотам №№, как опубликовано на сайте ЕФРСБ, заключен с победителем торгов ДД.ММ.ГГГГ, по истечении двух дней с момента определения цены по лотам, без соблюдения месячного срока для поступления заявлений о желании приобрести имущество должника лицами, имеющим преимущественное право по цене, определенной на торгах . Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 09.07.2009 N 1989/09 по делу № - «По общему правилу специальным способом защиты права, преимущественной покупки в соответствии с гражданским законодательством, регулирующим сходные правоотношения (например, абзац четвертый пункта 3 статьи 7 Федерального закона

указаны (п. 1.4 Договора дарения). Даритель добросовестно гарантировал и уведомил одаряемого об отсутствии прав третьих лиц на передаваемый в дар земельный участок. Действия ФИО10 в период проведения торгов и после торгов свидетельствуют об отсутствии у него права аренды на смежный земельного участок в период проведения торгов, и после торгов и права преимущественной покупки земельного участка. Факт участия ФИО1 в аукционных процедурах (подача заявки, оплата задатка) подтверждает его желание приобрести спорный земельный участок именно с открытых торгов. При наличии действительного права аренды у ФИО1 отсутствовала бы необходимость проходить сложную процедуру регистрации, подачи заявки, уплаты задатка, участия в электронных торгах , он мог заявить о своем преимущественном праве покупки конкурсному управляющему. При наличии преимущественного права покупки участие ФИО10 в электронных торгах непоследовательны, свидетельствуют об эстоппеле, что является основанием для отказа в иске. Представленные ФИО10 документы об осуществлении им сельскохозяйственной деятельности не подтверждают ведение предпринимательской деятельности ФИО10 на смежном земельном участке, владение

удовлетворения заявленных требований, указав, что у истца отсутствует преимущественное право выкупа спорных земельных участков по закону, в договорах аренды заключенных со Скрипкой А.А. отсутствуют условия о выкупе арендатором спорных земельных участков, также не обусловлено условие о размере выкупной цены и о порядке ее внесения. Каких либо документов подтверждающих, что ФИО1 получала арендную плату, истцом не представлено, при этом арендная плата не входила в конкурсную массу при ее банкротстве, хотя должна была входить, как одно из возможностей для удовлетворения требований кредиторов в рамках конкурсного производства. Считает, что законных оснований, по которым на конкурсного управляющего возложена обязанность уведомлять арендатора земельных участков о проведении торгов, не имеется. Сведения о банкротстве ответчика ФИО1, о проведении торгов земельных участков, являлись общедоступными, в связи с чем истец, как арендатор спорных земельных участков должен был сам изъявить себя, как арендатора, указать свои условия договоров аренды, принять участия на торгах . Считает, что ООО «РУССКОЕ ПОЛЕ» является добросовестным