Преимущественное право выкупа арендатором - гражданское законодательство и судебные прецеденты

в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В статью 3 Закона № 159-ФЗ, предусматривающей условия, позволяющие ему реализовать преимущественное право на выкуп арендованного имущества, с момента принятия и вступления в силу самого этого закона неоднократно вносились изменения. При вступлении в действие Закона № 159-ФЗ, пункт 1 этой статьи предусматривал, что арендуемое имущество должно находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу этого закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Федеральным законом от 17.07.2009 № 149-ФЗ в указанную норму были внесены изменения, в новой редакции она предусматривала, что арендуемое имущество должно находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора

сделал вывод о нарушении соотношения площадей, подлежащих передаче сторонам. Акт реализации в редакции Инвестора признан судом соответствующим условиям Контракта и не нарушающим права третьих лиц. Не согласившись с решением суда первой инстанции, лицо, не привлеченное к участию в деле, общество «БукинистЪ», направило в суд апелляционную жалобу в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в которой ссылалось на нарушение его прав, как арендатора и субъекта малого предпринимательства, лишенного преимущественного права на выкуп спорных помещений, которые на основании утвержденного судом Акта реализации подлежат передаче в собственность инвестора, несмотря на то, что до принятия решения судом по настоящему делу обществом «БукинистЪ» было подано заявление о выкупе арендуемых им помещений. Прекращая производство по жалобе, апелляционный суд исходил из того, что в рамках рассматриваемого дела заявлены требования об обязании подписать Акт реализации по результатам исполнения Контракта, участником когторого общество «БукинистЪ» не является, следовательно, обжаловать судебный акт не вправе. Кроме

Судебная коллегия по рассмотрению экономических споров Верховного Суда Российской Федерации считает, что судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как принятые с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, заявление общества удовлетворению не подлежит. При соблюдении условий, установленных Законом № 159-ФЗ, а также критериев малого или среднего предпринимательства, предусмотренных Законом № 209-ФЗ, общество вправе обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган для реализации преимущественного права на выкуп арендованного помещения. Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации ОПРЕДЕЛИЛА: решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.09.2014, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2015 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.05.2015 по делу № А56-40431/2014 отменить. В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Шарурский» отказать. Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть

об отказе в предоставлении государственной услуги по выкупу арендуемого помещения в связи с прекращением действия договоров аренды от 01.12.1999 нежилых помещений. Посчитав отказ неправомерным, Общество обратилось с иском в суд по настоящему делу. Отказывая в удовлетворении иска суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 3, 9 Закона № 159-ФЗ и исходили из того, что на момент подачи заявления (30.09.2015) у заявителя отсутствовало преимущественное право выкупа помещений, поскольку договоры аренды прекратили свое действие в связи с отказом Департамента от их исполнения, а истец расторжение договоров в судебном порядке не оспорил. Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, суд округа указал, что договоры аренды прекращены с 29.10.2015, а Общество обратилось с заявлением о реализации преимущественного права 30.09.2015, то есть в период, когда спорные договоры аренды еще действовали. При указанных обстоятельствах суд округа признал вывод судов первой и апелляционной инстанции

судьи Турчина И.Г.), ознакомившись с заявлением индивидуального предпринимателя ФИО1 г.Пятигорск к заинтересованному лицу: МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» г.Пятигорск о признании незаконным отказа МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» в предоставлении права преимущественной приватизации арендуемого помещения; об обязании МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» устранить нарушение экономических прав заявителя в полном объеме, заключив с ним договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества, расположенного по ул.Дзержинского,35 в городе Пятигорске, на условиях, предусматривающих преимущественное право выкупа арендатором арендуемого помещения, установил: заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 г.Пятигорск подано с соблюдением требований, установленных статьями 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Руководствуясь частью 3 статьи 127, статьями 133, 135 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд О П Р Е Д Е Л И Л: Заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 г.Пятигорск от 29.11.2010г. принять, возбудить производство по делу. Назначить дело к предварительному судебному заседанию арбитражного суда первой инстанции на 17.01.2011 на 11 час. 15 мин.

С.А., рассмотрев в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 г.Пятигорск к заинтересованному лицу: МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» г.Пятигорск о признании незаконным отказа МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» в предоставлении права преимущественной приватизации арендуемого помещения; об обязании МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» устранить нарушение экономических прав заявителя в полном объеме, заключив с ним договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества, расположенного по ул.Дзержинского,35 в городе Пятигорске, на условиях, предусматривающих преимущественное право выкупа арендатором арендуемого помещения, при участии в судебном заседании от заявителя: ФИО2, паспорт <...>, от заинтересованного лица: ФИО3, дов. от 11.01.2011, установил: индивидуальный предприниматель ФИО2 г.Пятигорск обратился с заявлением в арбитражный суд к заинтересованному лицу: МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» г.Пятигорск о признании незаконным отказа МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» в предоставлении права преимущественной приватизации арендуемого помещения; об обязании МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» устранить нарушение экономических прав заявителя

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 г.Пятигорск к заинтересованному лицу: МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» г.Пятигорск о признании незаконным отказа МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» в предоставлении права преимущественной приватизации арендуемого помещения; об обязании МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» устранить нарушение экономических прав заявителя в полном объеме, заключив с ним договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества, расположенного по ул.Дзержинского,35 в городе Пятигорске, на условиях, предусматривающих преимущественное право выкупа арендатором арендуемого помещения, при участии в судебном заседании от заявителя: ФИО1, паспорт <...>, от заинтересованного лица: ФИО2, дов. от 11.01.2011, установил: индивидуальный предприниматель ФИО1 г.Пятигорск обратился с заявлением в арбитражный суд к заинтересованному лицу: МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» г.Пятигорск о признании незаконным отказа МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» в предоставлении права преимущественной приватизации арендуемого помещения; об обязании МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» устранить нарушение экономических прав заявителя

муниципального образования - город Тамбов. Письмом от 02.04.2009 № 01-19.1-3309 за подписью председателя комитета ФИО4 истцу было отказано в реализации преимущественного права покупки указанного объекта недвижимого имущества в связи с тем, что «федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, родящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не предоставлено преимущественное право выкупа арендатором доли в праве общей долевой собственности». ООО «Элефант» считает отказ в реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимого имущества незаконным и нарушающим права и законные интересы ООО «Элефант» в связи с тем, что отношения по выкупу долей в праве общей долевой собственности на муниципальное недвижимое имущество подпадают под сферу действия Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и

арендуемого имущества в непрерывном временном владении или пользовании арендатора в течение двух или более лет до дня вступления Закона в силу. Из муниципальной собственности указанный объект выбыл, имущество находилось в собственности акционерного общества, то есть в собственности коммерческой организации. Непрерывное владение у ИП ФИО1 отсутствовало, поскольку 01.10.2011 г. заключен новый договор аренды с коммерческой организацией на недвижимое имущество, не находящееся в муниципальной собственности. Считает, что Комитетом не была нарушена норма Федерального закона, поскольку преимущественное право выкупа арендатором может быть реализовано при выполнении всех условий в совокупности, предусмотренное статьей 3 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ. Заявитель считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве (вх. от 31.08.2015 г.). В качестве единственного довода, препятствующего предоставлению преимущественного права выкупа арендованного заявителем помещения, ответчик указывает на тот факт, что арендуемое помещение выбывало из собственности ответчика и находилось в собственности акционерного общества. Между тем никаких доказательств того, что арендные

Кодекса договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Согласно статье 624 Гражданского Кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако в заключенном между сторонами договоре аренды не содержится указания на преимущественное право выкупа арендатором спорного имущества, и в целом на право выкупа с переходом права собственности на зерносклад, не оговорены условия такого перехода, выкупная цена и порядок ее внесения. Суд апелляционной инстанции также полагает необходимым учитывать, что в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года № 13 «О внесении дополнений в постановление пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения

не привлекалось, поскольку предметом спора являлось право собственности в порядке наследования по завещанию, а не преимущественное право выкупа на основании Договора аренды. При этом право наследования по завещанию не может ограничиваться положениями договора аренды. Смена собственника на основании завещания не нарушает преимущественного права на покупку. В связи с чем, положения ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» во взаимосвязи с п. 2.1.4 Договора аренды предусматривающим преимущественное право выкупа Арендатором не применимы к предмету рассмотрения по данному гражданскому делу. Таким образом, в обжалуемом решении вопрос о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, ООО «Землянское», не разрешался, оснований для привлечения его к участию в деле не имелось, вследствие чего оно не обладает правом апелляционного обжалования решения суда по настоящему делу. Судом первой инстанции установлено, что о наличии спорных отношений по земельной доле ФИО2 ООО «Землянское» было известно с 2018 года,