Прекращение права собственности застройщика на земельный участок - гражданское законодательство и судебные прецеденты

на момент обращения общества с заявлением в Управление Росреестра последнее располагало разрешением на ввод построенных многоквартирных жилых домов в эксплуатацию и сведениями о регистрации за частью участников долевого строительства права собственности на переданные им застройщиком квартиры, суд пришел к выводу, что у Управления Росреестра имелся весь комплект предусмотренных законом документов для государственной регистрации прекращения права собственности на спорный земельный участок. При этом суд исходил из того, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность указанных лиц, а право собственности застройщика на земельный участок подлежит прекращению. При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 235, 236, 238 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 44 и 53 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»,

заявлением от 17.02.2018 N 47/112/001/2018-5073 об отказе от права собственности на земельный участок и о государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок. Уведомлением от 27.02.2018 N 47/112/020/2018-5073 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию прекращения права собственности на земельный участок на основании подпункта 5 пункта 1 и пункта 2 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), сославшись на обстоятельства, препятствующие прекращению права собственности застройщика - ООО "Карелия Девелопмент" на земельный участок . Уведомлением от 28.05.2017 N 47/112/020/2018-5073 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок на основании пунктов 1 и 2 статьи 26 Закона о регистрации в связи с тем, что не все квартиры переданы дольщикам на основании соответствующих актов. Полагая, что отказа Управления Росреестра в государственной регистрации прекращения права собственности общества на земельный участок является незаконным и нарушает его права, общество обратилось в арбитражный суд

жилом доме на соответствующий участок. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Законом № 214-ФЗ урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1). В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок , принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся

выше, собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме приобретают в общую долевую собственность только тот земельный участок, который необходим для обслуживания и эксплуатации одного многоквартирного дома; к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, т.е. под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой земельный участок. Одновременно, прекращение права собственности застройщика на земельный участок возможно при соблюдении ряда условий, а именно: многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию, хотя бы на одну из квартир (помещений) в многоквартирном доме должно быть зарегистрировано право собственности, земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного многоквартирного жилого дома. Поскольку земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <...>, не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет, он не мог перейти в общую долевую собственность собственников помещений в

БС-4-21/17604, в котором указано, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок в силу федерального закона поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, даже если прекращение предшествующего права застройщика на этот земельный участок не было зарегистрировано в установленном порядке. Таким образом, по мнению заявителя, право собственности общества на земельный участок прекратилось в силу прямого указания законодательства. При этом прекращение права собственности застройщика на земельный участок предусмотренное ст. 36 ЖК РФ, и ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2004 не обусловлено наличием или отсутствием каких-либо зарегистрированных обременений на земельный участок. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд. Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных

объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке. Как указано в п.п. 1, 2 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, прекращение права собственности застройщика на земельный участок возможно только после передачи всех объектов дольщикам и погашения записи о залоге земельного участка. Регистрационная запись о залоге права собственности земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома погашается на основании следующих документов: заявления застройщика о погашении регистрационной записи о залоге; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; актов приема-передачи всех объектов долевого строительства. Поскольку ст. 16 Закона о регистрации установлен заявительный характер регистрации, для прекращения права собственности застройщика на земельный участок, находящийся

Р Е Ш Е Н И Е именем Российской Федерации 28 апреля 2016 г. Советский районный суд г.Самара в составе: председательствующего судьи Бурой Е.П., при секретаре Дергуновой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Офис-центр» о прекращении права собственности застройщика на земельный участок , УСТАНОВИЛ: ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Офис-центр» о прекращении права собственности застройщика на земельный участок. В обоснование исковых требований указал, что ООО «Офис-центр» владеет на праве собственности земельным участком, расположенным по адресу: <адрес> А. На основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ по заключенным с гражданами договорам об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, ООО «Офис-центр» осуществило строительство на указанном земельном участке. При этом, под строительство дома был

Октябрьский районный суд г. Самара в составе: председательствующего судьи Поляковой Н.В., при секретаре Мченской К.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2294/2018 по исковому заявлению ФИО3 к ООО «Сфинкс», третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании прекращенным права собственности на земельный участок, установил: ФИО4 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ООО «Сфинкс», третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации о прекращении права собственности застройщика на земельный участок . В обоснование исковых требований указала, за истицей зарегистрировано право собственности на адрес, с кадастровым номером №... расположенную в жилой застройке по адресу: адрес (жилой дом, секция 3), что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости №... от дата. Строительство осуществлялось ООО «Сфинкс» на основании разрешения на строительство на земельном участке с КН №..., принадлежащем застройщику на праве собственности до настоящего времени. Полагает, что право собственности ООО «Сфинкс» на земельный участок,

погашается регистрационная запись в ЕГРН о залоге, возникшем в силу статьи 13 Закона N 214-ФЗ <10>, в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, на котором расположен многоквартирный дом; при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляются: - государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем; - государственная регистрация прекращения права собственности застройщика на земельный участок на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка ведения ЕГРН. Если речь идет о существующей застройке поселений, т.е. на принадлежащем застройщику земельном участке, сформированном для эксплуатации многоквартирного дома в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, расположен введенный до 13.07.2020 (до вступления в силу Закона № 202-ФЗ <11>) в эксплуатацию многоквартирный дом, учтенный