Продажа недвижимости нерезиденту - гражданское законодательство и судебные прецеденты

для целей валютного законодательства признается резидентом. В соответствии с подпунктом «а» пункта 7 части 1 статьи 1 Федерального закона №173-ФЗ ФИО4 является, иностранным гражданином, который временно пребывал в Российской Федерации, и для целей валютного законодательства признается нерезидентом, поскольку не относится к лицам, постоянно проживающим в Российской Федерации на основании вида на жительство. Поскольку расчет по предварительному договору купли- продажи недвижимости № Б/2д-22-179 от 20.08.2020 производился наличными денежными средствами и данная операция не входит в перечень разрешенных расчетов в наличной денежной форме между юридическими лицами - резидентами и физическими лицами - нерезидентами , указанных в ст. 14 Федерального закона № 173-ФЗ, административным органом сделан обоснованный вывод о том, что общество совершило незаконные валютные операции. Принимая во внимание, что факт нарушения ОАО «ТДСК» требований ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 173-ФЗ подтвержден представленными в материалы дела доказательствами, суд пришел к выводу о наличии в действиях ОАО «ТДСК» события административного правонарушения,

закон и (или) договор связывают возможность проведения государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, в том числе оплаты недвижимости, если договором купли- продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до такой оплаты. Регистрирующий орган, оценив расписку от 08 июля 2019 года, пришел к выводу об исполнении покупателем своих обязательств по оплате в размере 500 000 рублей, в связи с чем произвел регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости и 31 июля 2019 года внес соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимости (номер регистрации 75:32:040325:88-75/118/2019-2, т. 1, л.д. 33 на обороте). Отсутствие соответствующей записи (невнесение ее предпринимателем) в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, на 2019 год непосредственное получение резидентом денежных средств в сумме 500 000 рублей от нерезидента не опровергает. Представленная предпринимателем после перерыва в судебном заседании 27 августа 2021 года копия квитанции серии 47/00-АА№000006 от 26 августа 2021 года, согласно

товарам, реализуемым в розницу, не относится. Правовые нормы о продаже недвижимости выделены в отдельный параграф главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, что обусловлено спецификой предмета договора. Закрепляя право резидентов осуществлять расчеты по договорам купли-продажи с нерезидентами без использования банковских счетов в уполномоченных банках, законодатель имел в виду исключительно розничный договор купли-продажи товара, а не любой договор купли-продажи применительно к главе 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, единственным законным способом оплаты по договору продажи недвижимости для нерезидента в Российской Федерации является безналичный расчет через уполномоченные банки, расположенные на территории Российской Федерации. Данные ограничения связаны с необходимостью учета проведения крупных валютных сделок, совершенных иностранными гражданами, а также для легального ввода денежных средств в Российскую Федерацию. Факт совершения Обществом административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 15.25 КоАП РФ, подтвержден материалами дела. Доказательства, свидетельствующие о том, что Общество предприняло все зависящие от него меры по соблюдению требований действующего валютного законодательства,

установлено, что ООО (Строительная компания «Гранит» (Продавец) 22.12.2018 заключен договор купли- продажи квартиры, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <...>, с гражданином КНР Чжоу Лисинь (Покупатель). Стоимость объекта недвижимости составляет 320 000 руб. Передача денежных средств в счет оплаты стоимости объекта осуществляется в течение 2 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю, расчеты по договору производятся в наличном порядке путем передачи в кассу Продавца. Согласно пункту 6 статьи 1 Федерального закона от 10.12.2003 «О валютном регулировании и валютном контроле» № 173-ФЗ (далее – Закон № 173-ФЗ) резидентами являются: а) физические лица, являющиеся гражданами Российской Федерации; б) иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в РоссийскойФедерации на основании вида на жительство, предусмотренного законодательством Российской Федерации; в) юридические лица, созданные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В соответствии с пунктом 7 указанной статьи к нерезидентам относятся физические лица, не являющиеся резидентами в соответствии с подпунктами "а"

использования банковских счетов в уполномоченных банках расчеты с физическими лицами - нерезидентами в наличной валюте РФ по договорам розничной купли-продажи товаров, несостоятелен в силу следующего. Так, закрепляя право резидентов осуществлять расчеты по договорам купли-продажи с нерезидентами без использования банковских счетов в уполномоченных банках, законодатель имел в виду исключительно розничный договор купли-продажи товара, а не любой договор купли-продажи применительно к главе 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, единственным законным способом оплаты по договору продажи недвижимости для нерезидента в Российской Федерации является безналичный расчет через уполномоченные банки, расположенные на территории Российской Федерации. При этом, довод ООО «АПИН» о том, что к договору купли продажи недвижимости применим договор розничной купли-продажи, исходя из того, что квартиры приобретались покупателем для своей семьи, равно для личных, семейных и бытовых нужд, не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Общественные отношения, возникающие из договора купли-продажи, регулируются нормами гл. 30 ГК. Некоторые группы отношений, возникающих при купле-продаже, отличаются характерными

условия заключенного между сторонами агентского договора в части обязанностей, которые должен был выполнить ответчик на установленную договором сумму 63 000 руб. и какие именно обязанности ответчиком были фактически исполнены и на какую сумму. Кроме того, не установили, какое именно консультирование по вопросам, связанным с договором, должно было осуществляться ответчиком и что включало в себя надлежащее оформление договора купли- продажи в рамках указанной в агентском договоре обязанности по юридическому сопровождению сделки по отчуждению объекта недвижимости. Соответственно, выводы судов о том, что истцы самостоятельно выбрали наличную форму расчетов с покупателем квартиры, являющейся нерезидентом Российской Федерации, что послужило основанием для привлечения истцов к административной ответственности, не основаны на надлежащем установлении и исследовании представленных в дело доказательствах, а потому являются преждевременными, Допущенные судами, нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебных актов. С учетом положений статьи 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи. Проанализировав представленные доказательства, суд первой инстанции обоснованно установил, что ответчик своевременно и в полном объеме выполнил свои обязательства перед истцами. При этом ответчик ООО «ГК «ВИЗИТ» не составлял и не оформлял договор купли- продажи недвижимости, а также не сопровождал расчеты истцов с покупателем по сделке и не давал истцам рекомендации о форме осуществления расчетов по сделке купли-продажи ввиду того, что указанная обязанность не предусмотрена договором. Доказательств, подтверждающих, что представитель ООО «ГК «ВИЗИТ» присутствовал при подписании сделки у нотариуса и давал рекомендации о форме осуществления расчетов по сделке, не представлено. Истцы самостоятельно выбрали наличную форму расчетов с покупателем квартиры, являющейся нерезидентом РФ, что послужило основанием для привлечения истцов к административной ответственности по ч.1 ст.15.25 КоАП РФ за нарушение валютного законодательства РФ. Доводы апелляционной жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства составления договора купли-продажи нотариусом ФИО8, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО9,