Простое товарищество в строительстве объекта недвижимости - гражданское законодательство и судебные прецеденты

Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, отказал в удовлетворении требований к Учреждению. Суд апелляционной инстанции квалифицировал спорный договор как договор простого товарищества, устанавливающий обязательства Общества и Учреждения соединить свои вклады и действовать совместно для достижения общей цели - строительства жилого комплекса с объектами инфраструктуры. Вкладом заказчика являлось право постоянного бессрочного пользование земельным участком для строительства объекта, вкладом инвестора -полное инвестирование строительства объекта. Инвестор рассчитывал получить в результате совместной деятельности после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, как указано в п. 2.6, п. 4.1 инвестиционного контракта, площади объекта недвижимости (95,5%), а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество объекта недвижимости и расположенный под ним земельный участок, являющийся федеральной собственностью. В силу п. 2.5 инвестиционного контракта именно на заказчика возложена обязанность

товарищество не вносились. Также последующее разделение земельного участка на два участка и отчуждение последнего должнику по возмездному договору купли-продажи, подтверждает обстоятельства того, что земельный участок не вносился в качестве вклада в простое товарищество. Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд апелляционной инстанции, пришел к выводу об отсутствии совокупности условий, необходимых в соответствии с действующим законодательством для привлечения должника к имущественной ответственности в виде возмещения убытков, с учетом тех обстоятельств, что целью создания простого товарищества являлось долевое строительство отдельных объектов недвижимости гостиничного комплекса, зданий спального корпуса и досугового центра, при этом иной цели деятельности договором не предусматривалось, отсутствие надлежащих доказательств, свидетельствующих об использовании должником объектов в целях извлечения и получения прибыли в период с 17.03.2005 по 30.03.2010. Данные выводы поддержал суд округа. Отказывая в удовлетворении ходатайства о процессуальном правопреемстве, суд апелляционной инстанции исходил из того, что оно подано лишь ООО «МВК Аметист», в то время как само лицо - ФИО1, указанное в

построенных компанией по данному договору квартир, что противоречит правовой природе договора простого товарищества. Таким образом, договор сотрудничества от 25.12.2019 является смешанным договором, так как содержит существенные условия, относящиеся к разным видам договоров, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций неправильно квалифицировали его как единый договор простого товарищества и неправомерно применили последствия нарушения обязательства, вытекающего из договора купли-продажи земельного участка к правоотношениям по строительству многоквартирных жилых домов, расторгнув договор. Как следует из материалов дела, между сторонами в отношении объектов, указанных в договоре сотрудничества, заключено три договора подряда: договор подряда от 07.06.2019 № 1 (литер 6); договор генерального подряда на строительство объекта недвижимости от 20.12.2019 (литер 7); договор подряда от 17.07.2019 № 2 (литер 8), согласно условиям которых ООО «СЗ Лазурный берег» как Заказчик поручает, а ООО КСМ «Чжэнь Син» как Генеральный подрядчик обязуется выполнить работы по строительству указанных выше объектов. Проанализировав условия договоров подряда и договора сотрудничества, коллегия пришла

незавершенного капитального строительства. Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи (пункт 1 статьи 1042 ГК РФ). В соответствии с пунктом 2 статьи 1042 ГК РФ вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производителя по соглашению между товарищами. Кроме того, от стоимости вклада зависит в последующем налогообложение распределяемого оконченного строительством объекта недвижимости у товарищей, поскольку передача имущества товарищам по окончании срока действия договора простого товарищества не облагается НДС в пределах стоимости первоначального вклада товарищей на основании подпункта 6 пункта 3 статьи 39 НК РФ и подпункта 1 пункта 2 статьи 146 НК РФ. Особенности исчисления и уплаты в бюджет налога при осуществлении операций в соответствии с договором простого товарищества (договором совместной деятельности) установлены

в качестве вклада в простое товарищество различного имущества и имущественных прав, в том числе и права застройки земельного участка. Право застройки земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, принадлежало Обществу на основании распоряжения администрации Санкт-Петербурга от 05.08.2002 № 1356-ра и договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.10.2002 № ОО/ЗК-02052 (17). Общество имело право внести указанное право застройки в качестве вклада в простое товарищество. Общество и Компании достигли соглашения о том, что Общество вносит право застройки в качестве вклада в строительство объекта недвижимости , что прямо следует из условий пункт 1 Дополнительного соглашения от 30.03.2007 № 3, заключенного Сторонами. Наличие указанного права застройки, безусловно, было необходимо для осуществления строительства объекта недвижимости, то есть внесение данного вклада полностью соответствовало целям простого товарищества. Следовательно, суд пришел к верному выводу, что при определении общей стоимости спорного объекта недвижимости подлежит учету не только стоимость строительных работ, необходимых для создания объекта недвижимости,

инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности. Согласно разъяснениям, изложенным в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 (« Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости , как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого

существу, руководствовался положениями ст. 421, 431, 434, 1041, 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», и исходил из того, что между сторонами заключен договор простого товарищества, при этом истец, передав ответчику денежные средства в размере 12380000 руб. для осуществления строительства недвижимого имущества, исполнил условия соглашений в полном объеме. Поскольку же согласно представленному уведомлению об окончании строительства объект недвижимости , построенный на земельном участке с кадастровым номером №, в нарушение ч.16 ст.55 Градостроительного кодекса РФ, Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорта Сочи расположен за пределами места допустимого размещения зданий, суд, посчитав, что ФИО1 не предпринимались надлежащие меры к легализации вышеуказанного объекта недвижимости, а истечение срока разрешения на строительство и несоответствие построенного объекта исключает осуществление

а также осуществляет иные действия, необходимые для реализации договора. В соответствии с указанным договором (в редакции дополнительного соглашения от 25 июня 2019 года) внесение ФИО2 в совместную деятельность вклада в виде права аренды земельного участка должно быть произведено в срок до 30 октября 2019 года путем заключения соглашения о передаче ФИО1 всех прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ................ Таким образом, договором простого товарищества от 15 июня 2019 года четко определены цели совместной деятельности ФИО1 и ФИО2 - строительство объекта недвижимости в виде многоярусной стоянки с блоком обслуживания автомобилей и супермаркетом. Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила настоящей статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная