Расторжение договора аренды с правом выкупа - гражданское законодательство и судебные прецеденты

совершению юридически значимых действий, направленных на заключение договора купли-продажи арендованного имущества; заявленные требования подлежали рассмотрению по общим правилам искового производства. Суды правомерно указали, что действия Администрации поселения «Мосрентген» по изданию распоряжения от 10.01.2014 № 2-р/о «О прекращении действия договора аренды муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, поселение «Мосрентген», пос. завода «Мосрентген», д. 31», и направлению письма от 31.12.2013 № 3090 о расторжении договора аренды свидетельствуют о совершении Администрацией действий, направленных исключительно на воспрепятствование Торговому дому в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого помещения. Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Чучуновой Н.С. от 17.03.2016 кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям. По

в том числе требования о расторжении договора аренды и выселении Общества из арендованного здания, сославшись на невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд в установленный договором срок, а затем спустя полтора года направил Обществу проект договора купли-продажи здания, противоречащий требованиям земельного и гражданского законодательства (в нарушение статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации без условия об одновременной продаже вместе со зданием земельного участка, на котором оно расположено), что было установлено арбитражными судами при рассмотрении дела № А40-218659/2017. Длящиеся более четырех лет незаконные действия Департамента, направленные на воспрепятствование Обществу в реализации преимущественного право на приобретение арендованного помещения в порядке Закона № 159-ФЗ, не подлежат судебной защите. Суд апелляционной инстанции, поддержанный судом округа, отменив решение суда первой инстанции, не проверив расчет долга и основания для его взыскания, расторгнув договор аренды, узаконил неправомерные действия истца. Решение о расторжении договора повлечет для Общества невозможность реализовать право на выкуп арендованного имущества по заявлению от

наличии которых арендодатель вправе требовать расторжения договора. Кроме того, рассматривая вопрос о праве Департамента требовать расторжения договора аренды и выселения Общества (субъекта малого предпринимательства, арендующего спорный объект с 1993 года), суду необходимо проверить доводы ответчика о том, что по его заявлению от 30.10.2015 о приватизации арендованного объекта в порядке Закона № 159-ФЗ Департамент не принял решение в установленные данным Законом сроки по причинам, которые зависели исключительно от него, направляя при этом в течение нескольких лет уведомления Обществу о приостановлении рассмотрения вопроса о выкупе ввиду необходимости устранить технические ошибки и неточности кадастрового учета спорных помещений (здания), осуществить последующую регистрацию права собственности города Москвы на спорное здание с указанием уточненной площади, надлежащим образом сформировать земельный участок, на котором расположены арендованные Обществом здания, в целях их совместного по правилам статей 1 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации выкупа , поэтому арендатор не смог своевременно осуществить выкуп арендованного имущества и вопрос о выкупе до

возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Суд первой инстанции указал, что расторжение договора аренды с правом выкупа по причине допущенных арендатором просрочек уплаты арендных платежей не должно влечь за собой ни получение арендодателем таких благ, которые поставили бы его в лучшее имущественное положение, чем то, в котором он находился бы при выполнении арендатором договора в соответствии с его условиями (в частности, получение денежных средств, приходящихся в счет погашения цены предмета аренды в составе арендных платежей, при наличии факта изъятия арендодателем предмета аренды), ни освобождение арендатора от обязанности по внесению

транспортного средства. Однако 1 024 000 руб. не является выкупной стоимостью, применительно к договору, а является рыночной стоимостью техники, от которой исчисляется размер арендной платы в соответствии с методикой, применяемой экспертом. Также подателем жалобы, со ссылкой на пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пункт 4 статьи 1 ГК РФ, указывается на нарушение баланса сторон после изменения решения суда первой инстанции постановлением апелляционного суда, в частности расторжение договора аренды с правом выкупа по причине допущенных арендатором просрочек уплаты арендных платежей не должно влечь за собой получение арендодателем таких благ, которые поставили бы его в лучшее имущественное положение, чем то, в котором он находился бы при выполнении арендатором договора в соответствии с его условиями. Податель жалобы не согласен с размером начисленной неустойки, указывая на ее несоразмерность (0,5 процента) последствиям нарушения обязательства. В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать Предпринимателю в ее удовлетворении. Общество обратилось

невыгодных условиях обоснованными. С учетом изложенного судебная коллегия соглашается с выводами нижестоящих судов об отсутствии оснований для признания сделки недействительной по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве. Судами также не установлено наличие правовых оснований для признания договора от 01.04.2017 недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 10, 168, 173.1 ГК РФ, с чем не может не согласиться суд округа. Вместе с тем при рассмотрении обособленного спора судами не учтено, что в сложившейся ситуации расторжение договора аренды с правом выкупа по причине допущенной арендатором просрочки в оплате не должно влечь за собой получение арендодателем таких благ, которые поставили бы его в лучшее имущественное положение, чем то, в котором он находился бы при выполнении должником условий договора. Таким образом, при расторжении договора аренды с правом выкупа и изъятии предмета аренды отпадают основания для удержания арендодателем той части арендных платежей, которые уплачивались в счет выкупной стоимости арендованного имущества. Из материалов обособленного спора следует, что

имущественный интерес арендодателя заключается в получении прибыли (посредством передачи во временное пользование арендатору имущества за плату), а интерес арендатора - в пользовании имуществом и последующем его выкупе. Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Следовательно, расторжение договора аренды с правом выкупа по причине допущенных арендатором просрочек уплаты арендных платежей не должно влечь за собой ни получение арендодателем таких благ, которые поставили бы его в лучшее имущественное положение, чем то, в котором он находился бы при выполнении арендатором договора в соответствии с его условиями (в частности, получение денежных средств, приходящихся в счет погашения выкупной цены предмета аренды в составе арендных платежей, при наличии факта изъятия арендодателем предмета аренды), ни освобождение арендатора от обязанности по

силу закона, иных правовых актов или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают. По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора. При рассмотрении дела в *** городском суде Свердловской области ООО «Торгово-Строительная компания «Арсенал-М» вопроса о передаче ему спорного транспортного средства не ставил, долг перед ФИО2 им не погашен, в связи с чем полагать, что ФИО2 обязан был ранее вернуть спорный автомобиль не имеется. Само по себе расторжение договора аренды с правом выкупа не говорит о том, что на ФИО2 лежала однозначная обязанность по передаче транспортного средства ООО «Торгово-Строительная компания «Арсенал-М» сразу после вступления решения суда в законную силу, о чем указано выше. При таких обстоятельствах оснований для взыскания с ФИО2 убытков в виде упущенной выгоды не имеется. В силу статьи 98 ГПК РФ с ФИО2 в пользу ООО «Торгово-Строительная компания «Арсенал-М» подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная ООО «Торгово-Строительная компания «Арсенал-М» по требованию о признании

у арендатора после выставления соответствующего счета арендодателем. Согласно представленным актам сверки взаимных расчетов по состоянию на 10.08.2017г., задолженность ФИО1 перед ООО «Лизинг-Экстра» по договору аренды составляет: за арендную плату - 162 174,61 рублей, пеня за просрочку платежа – 129 739,20 рублей. Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. Установлено, что 04.07.2017г. между истцом и ответчиком подписано расторжение договора аренды с правом выкупа №КК от 28.09.2015г. В соответствии с п.3 указанного соглашения о расторжении, задолженность арендатора по состоянию на 04.07.2017г. составляет 291 913,87 рублей, из них: 162 174,61 рублей - задолженность по арендной плате, 129 739,20 рублей – пеня. В соответствие со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не

холодного моторного масла или охлаждающей жидкости. Доказательств тому, что трещина ГБЦ имелась на момент передачи транспортного средства и что именно она не позволила использовать транспортное средство, суду не представлено. Более того, как пояснил сам истец, впоследствии он заменил головку блока цилиндра, шатун, поршень. Таким образом, после ремонта (обязанность проведения которого, как указано выше, лежит на арендаторе), тягач мог эксплуатироваться по назначению. В случае утраты интереса в его использовании, ответчик должен был инициировать расторжение договора аренды с правом выкупа . Поскольку он этого не сделал, то обязан оплатить истцу аренду. Разрешая вопрос о периоде, за который истцу причитается арендная плата, суд учитывает, что договор от 12.12.2011 г. заключался сроком на один год, но в нем отсутствует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон (п.3 ст.425 ГК РФ). Согласно положениям п.3,4 ст.425 ГК РФ после окончания срока действия договора возникшее в период его действия и ненадлежащим образом

арендных платежей и с момента осуществления им последнего платежа арендной платы Арендодателю Автомобиль и полуприцеп переходят в собственность Арендатору. Стоимость автомобиля и полуприцепа в договоре определена в размере 1 300 000 рублей (п. 1.4 Договора), порядок оплаты аренды с правом выкупа предусмотрен ежемесячными платежами по 60 000 рублей. Ссылается на то, что из буквального содержания договора от 14.11.2013 нельзя сделать однозначный вывод о размере ежемесячных выкупных платежей, включаемых в арендную плату. Фактическое расторжение договора аренды с правом выкупа без документального оформления произошло по вине Арендатора, который нарушал взятые на себя обязательства по своевременной ежемесячной выплате 60 000 рублей (п. 2.1 Договора). ФИО1 не вправе требовать выплаты выкупной цены, поскольку им нарушены обязательства, предусмотренные п. 2.1 Договора, а из условий Договора следует, что только с момента осуществления последнего платежа арендной платы (п. 2 Договора) Арендодателю автомобиль и полуприцеп переходят в собственность Арендатору. ФИО3 не пропущен срок исковой давности. Суд, выслушав представителей

выкупной цены, указание назначения платежей, вносимых ФИО3 как арендной платы и выкупной платы, с учетом того, что плата, предусмотренная договором, внесена ФИО3 в полном объеме в ноябре 2022 года (даже с переплатой в 500 000 руб. исходя из стоимости недвижимого имущества) и на срок окончания действия договора аренды (ДД.ММ.ГГГГ) у ФИО3 имелась задолженность в размере 553 614 руб., то есть в размере одного месяца просрочки, что не давало арендодателю право на односторонне расторжение договора аренды с правом выкупа , суд приходит к выводу о том, что заявленные требования ФИО3 о признании за ним права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, подлежат удовлетворению. При этом суд исходит также из того, что договор аренды, которым предусмотрен выкуп арендованного имущества, следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи, поскольку платежи по договору имеют двойной статус – арендной платы и выкупной платы, которая устанавливается арендатором не за пользование