Развитие застроенной территории передать объект - гражданское законодательство и судебные прецеденты

Федерации, сроков и источников финансирования подготовительных мероприятий (далее - план предоставления земельных участков), который рекомендуется составлять по форме, приведенной в приложении N 6 к настоящим Методическим рекомендациям. В зависимости от степени готовности земельных участков к предоставлению в целях жилищного строительства, в том числе их комплексного освоения в целях жилищного строительства, размещения объектов инфраструктуры, заключения договора о развитии застроенной территории в план предоставления земельных участков включаются следующие основные мероприятия: организация работ по формированию земельного участка и его постановке на кадастровый учет; мероприятия по включению земельного участка в границы населенного пункта (в случае строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры за границами населенного пункта - перевод такого земельного участка в земли промышленности), установление или изменение вида разрешенного использования земельного участка; организация разработки документации по планировке территории (за исключением проектов комплексного освоения территории в целях жилищного строительства); определение объема жилищного строительства и типов строящегося жилья в соответствии с градостроительными регламентами; определение этапов и

2) снос (реконструкция) указанных многоквартирных домов; 3) проведение комплексной застройки такой территории на основе разработанного и утвержденного в установленном порядке проекта планировки территории, включая проект межевания. При проведении мероприятий по подготовке и реализации договоров о развитии застроенной территории рекомендуется учитывать следующее. 1. Подготовительные мероприятия Уполномоченному органу местного самоуправления в целях оценки инвестиционной привлекательности проекта по развитию застроенной территории рекомендуется: 1) собрать информацию, которая должна содержать в том числе данные о соответствии застроенной территории требованиям частей 3 - 5 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также о необходимости осуществления строительства и (или) реконструкции объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории; 2) провести предварительную оценку объема жилищного фонда, необходимого для переселения граждан из расположенных на такой территории аварийных многоквартирных домов и многоквартирных домов, снос (реконструкция) которых планируется на основании муниципальных адресных программ; 3) провести предварительный расчет выкупной цены за изымаемые жилые помещения в расположенных на такой

микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (часть 1 статьи 41). Согласно данному Кодексу решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (часть 2 статьи 46.1); задачами развития застроенной территории являются, в частности, строительство и (или) реконструкция объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии (пункт 1 части 4 статьи 46.2), в целях освобождения больших земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения. Оспариваемые положения части 3 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяют условия принятия решения о развитии застроенной территории, на которой расположены многоквартирные дома, и как по своему буквальному смыслу, так и по

случае необходимости), ввод дома в эксплуатацию и т.д. 2. "Контракты" - заполняются данные по заключению, исполнению и завершению контрактов на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, на строительство многоквартирных домов, выкуп жилых помещений, договоров о развитии застроенных территорий или иных типов контрактов для расселения АЖФ. Кроме того, устанавливаются связи между контрактом и аварийным жилищным фондом, для которого заключался данный контракт; 3. "Расселение" - заполняются данные о реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного дома: заключение договоров мены, договоров купли-продажи, договоров социального найма, подача судебных исков и завершение судебных разбирательств, наличие иных непредвиденных обстоятельств незавершения программы, связанных с личностью гражданина, дальнейшее использование многоквартирного дома. Каждая форма ввода (далее - ФВ) содержит следующие данные: 1) Объекты жилого фонда (ФВ-ОЖФ): Наименование поля Единица измерения 1. Наименование МО ФИАС 2. Адрес МКД (с указанием наименования секции) ФИАС 2.1 Информация о застройщике текст 2.2 Информация о подрядчике текст 3. Признак, что дом относится к

46.1 Градостроительного кодекса на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, но не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 данной статьи. Однако вопреки требованиям статьи 49 Земельного кодекса суды не проверили доводы заявителей об отсутствии исключительных обстоятельств, которые бы обуславливали невозможность развития застроенной территории без принудительного изъятия принадлежащих им объектов . Без должного внимания судов остались доводы заявителей об отсутствии в материалах дела доказательств, из которых бы следовало, что принадлежащие им земельные участки изымаются для каких-либо публичных нужд. Напротив, как указывают заявители, генеральным планом развития города Уфы не предусмотрено строительство объектов муниципального значения на территории изымаемых земельных участков. Кроме того, земельный участок предпринимателя входит в территориальную зону «Общественно-деловая зона, ОД-2», которая в соответствии с пунктом 1.2 градостроительного заключения № ГЗ-382/К

сносу и реконструкции. В пункте 3.1.12 договора о развитии застроенной территории стороны предусмотрели, что в течение пяти месяцев после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и выполнения пунктов 3.1.5, 3.1.6 договора сторона 2 обязана оформить правоустанавливающие документы на земельные участки (с постановкой на кадастровый учет и заключением договоров аренды земельных участков), получить градостроительный план земельного участка, дающий право на разработку проектной документации. Согласно пункту 3.1.17 договора о развитии застроенной территории сторона 2 обязана осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии в срок, указанный в пункте 3.1.16 договора. В течение одного месяца со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов передать в муниципальную собственность объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур для обеспечения застраиваемой территории (пункт 3.1.19 договора о развитии застроенной территории). В свою очередь, сторона 1 согласно пункту 3.3.3 договора о развитии

документации и условий договора от 26.12.2014 действующему законодательству, до рассмотрения вопроса о согласовании проекта планировки застроенной территории, не знало и не могло предположить, что условия договора, предусматривающие обязанность застройщика по осуществлению строительства на территории, подлежащей развитию, не исполнимы ввиду установленного запрета на строительство. Суды пришли к неверному выводу о том, что Общество, приняв решение об участии в аукционе и заключив спорный договор, осознано приняло решение о заключении договора о развитии застроенной территории, в границах которой невозможно осуществление строительства каких-либо объектов капитального строительства, но которое не исключает проведение работ по благоустройству данной территории. Между тем градостроительное законодательство не содержит норм, определяющих, что развитие застроенных территорий может осуществляться исключительно в целях благоустройства, без возведения на данной территории объекта капитального строительства. По своей правой природе договор о развитии застроенной территории - это инвестиционный проект, где публичный орган предоставляет инвестору (застройщику) территорию для строительства объектов недвижимости и создает необходимые условия для реализации проекта

(далее – Гражданский кодекс), которыми установлены основания и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также предусмотрены основания для принудительного изъятия у собственника имущества. В соответствии с частью 2 статьи 46.1 Градостроительного кодекса (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления № 5643), решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально- бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры). Согласно части 3 названной правовой нормы решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных

иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории. В соответствии со статьей 46.1 ГрК РФ (здесь и далее – в редакции, действовавшей в спорный период) развитие застроенных территории осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии – утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. В соответствии с

договора сторона 2 обязуется разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенной территории с учетом требований градостроительного заключения ГЗ-2923/ПТ от 01.09.2009 и согласований к нему в течение месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории. На основании п. 3.1.4 договора сторона 2 обязуется осуществить в течение 36 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории выкуп и снос жилых и нежилых объектов (за исключением объектов, заключенных в адресную программу Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда), расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и находящихся в собственности граждан и юридических лиц. В п. 3.1.8 договора установлено, что сторона 2 обязуется осуществить в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания, градостроительными планами земельных участков строительство объектов капитального строительства на застроенной территории, подлежащей развитию, в течение 6 лет с момента заключения договора

ФИО3 (доверенность от 29.12.2021) рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фрегат» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 07.05.2021 и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2021 по делу № А43-19100/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью «Фрегат» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к Администрации города Нижнего Новгорода (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории и соглашение об участии в социально-экономическом развитии города, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области, и у с т а н о в и л : общество с ограниченной ответственностью «Фрегат» (далее – ООО «Фрегат», Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации города Нижнего Новгорода (далее – Администрация, уполномоченный орган) о внесении изменений в договор о развитии застроенной

в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение ст. 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя жалобы, в ч. 5 ст. 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что в пределах застроенной территории не могут находиться иные объекты, кроме указанных в ч. 3 и 4 названной статьи. Следовательно, вывод апелляционного суда о возможности развития застроенной территории только при наличии объектов , предусмотренных ч. 4 ст. 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является ошибочным. Администрация также не согласна с выводом суда апелляционной инстанции о пропуске истцом срока исковой давности. Заявитель считает, что началом исполнения оспариваемой сделки не может считаться момент проведения зачета суммы задатка за участие в торгах в счет оплаты по указанному договору (14.02.2011). Поскольку задаток вносится еще на стадии заключения договора (в период, когда между организатором и участником торгов отсутствуют какие-либо

как указано выше, в п. 10 Извещения о проведении спорного аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории указано, что обременения прав на земельные участки, на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах данной территории, и ограничения их использования отсутствуют. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствие в извещении о проведении аукциона сведений о нахождении подлежащей развитию застроенной территории в границах объекта культурного наследия, свидетельствует о грубом нарушении порядка проведения аукциона, что привело к существенному нарушению прав истца, в связи с чем, результаты проведенного 16.04.2014 открытого аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории в квартале № 116 г. Перми, обоснованно признаны судом недействительными. Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что в п. 11 Извещения о проведении спорного аукциона указано, что разрешенное использование земельных участков в пределах застроенной территории определено градостроительными

площадь объекта (объектов) капитального строительства нежилого назначения (за исключением объектов дошкольного, начального и среднего общего образования, многоэтажных и подземных гаражей и амбулаторно-поликлинических учреждений) на территории земельного участка - 2000 кв.м. Административным ответчиком не представлены доказательства, что объекты капитального строительства административных истцов не соответствовали градостроительному регламенту, в связи с чем они не могли быть включены в решение о развитии. Последующая редакция частей 3-5 статьи 46.1 ГрК РФ не допускала включение в решение о развитии застроенной территории любых объектов помимо многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу, многоквартирных домов, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления включение, объектов инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование многоквартирных домов, предусмотренных настоящей статьей, а также объекты коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан, проживающих в таких домах. Ссылка административного ответчика на Решение о развитии застроенной территории микрорайонов <данные изъяты> и на

принятия решения о развитии застроенной территории постановлением Главы городского поселения Мытищи от 28.09.2012 № 1599 «О развитии застроенной территории мкр. 31,34 г. Мытищи» Градостроительный кодекс РФ действовал в редакции от 28.07.2012, допускающей в соответствии с ч. 4 ст. 46.1 расположение на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, расположение иных объектов капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту. На дату принятия решения о развитии застроенной территории допускалось размещение таких объектов на такой территории. Однако в границы такой территории были включены земельные участки истцов без анализа их соответствия градостроительному регламенту. Градостроительный регламент данной территориальной зоны по состоянию на 28.09.2012 предусматривал в качестве основного вида разрешенного использования индивидуальные жилые дома. Минимальная площадь земельного участка была 500 кв.м, максимальная – 1 га. Процент застройки – 40%. Минимальные отступы от границ земельных участков зданий, строений, сооружений - в соответствии с линиями застройки и техническими регламентами.