223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации. При ликвидации продавца - юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет
собственности на вышеуказанный объект недвижимости на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), указав на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) не содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности общества на вышеуказанный объект недвижимости, а также прав АООТ «Саратовсельхозхимия», ранее являвшимся собственником детского лагеря «Спутник». Также Управление Росреестра сослалось на решение Арбитражного суда Саратовской области от 07.09.2015 по делу № А57-9769/2015, оставленное без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2015, об отказе партнерству в иске о признании соглашения об отступном 11.06.2003 состоявшимся и признании права собственности партнерства на детский оздоровительный лагерь «Спутник». Ссылаясь на ликвидациюпродавца и отсутствие иной возможности для государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество в установленном законом порядке, партнерство обратилось в суд
истца о применении по аналогии положений пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется судом апелляционной инстанции. На основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации иски предъявляются к стороне по сделке, а в случае ликвидации продавца покупатель вправе защищать свои права в арбитражном суде только по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем обжалования отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. В рассматриваемом случае с учетом оснований приобретения объектов недвижимости, несмотря на ликвидацию стороны продавца , истец вправе обратиться за государственной регистрацией перехода права собственности на них и в случае отказа регистрирующего органа в регистрации вправе в качестве надлежащего способа защиты своих прав и интересов обжаловать соответствующий отказ. В случае признания такого отказа незаконным, суд в качестве способа восстановления нарушенных прав обязывает регистрирующий орган совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит
объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора. В соответствии с ч.9 ст.15 Закона о регистрации в случае ликвидации юридического лица на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица. Учитывая изложенное, если бы в ЕГРН имелись записи о государственной регистрации права собственности ОАО «Плодоовощи» (продавца ), государственная регистрация перехода права собственности ООО «Возрождение» проводилась бы на основании заявлении покупателя и выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица. Однако, в данном случае, как указывалось выше, в ЕГРН отсутствуют записи о праве собственности продавца (ОАО «Плодоовощи») на спорные объекты недвижимости, соответственно, право собственности
регистрирующего органа о невозможности государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект ввиду отсутствия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о государственной регистрации права собственности продавца, а также ссылку на уведомление от 09.06.2014 об отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений об объекте недвижимости. В кассационной жалобе Управление Росреестра просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя. Управление Росреестра указывает, что заявителем не были представлены документы, которые подтверждают наличие у сельскохозяйственного производственного кооператива «Береговой» (далее - СПК «Береговой») права собственности на нежилое строение, и как следствие, права на отчуждение данного имущества. Ликвидация юридического лица (продавца ), по мнению заявителя, не освобождает от необходимости подтверждения данного права. Также заявитель считает необоснованным вывод суда о том, что отсутствие записи в ЕГРП о регистрации права собственности продавца не может являться
собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации. В этом случае на истца возлагается обязанность подтвердить право собственности не только покупателя, но и продавца . Установив, что объект недвижимости - здание котельной на момент заключения договора купли-продажи от 18.07.2005 г. находилось в собственности ОАО «Благовещенскагрохимия» в порядке приватизации и дальнейшего правопреемства, договор купли-продажи объектов недвижимости, в том числе здания котельной, от 18.07.2005 г. заключен в надлежащей форме, соответствует требованиям закона,
в настоящее время находится в пользовании ФИО1, договор купли-продажи недвижимости является заключенным, не признан недействительным и имеет юридическую силу. В такой ситуации суд, удовлетворяя административный иск, правомерно руководствовался положениями пунктов 61 и 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, и с учетом обстоятельств спора пришел к верному выводу о том, что требования ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости подлежали удовлетворению, несмотря на ликвидациюпродавца и отсутствие возможности осуществить государственную регистрацию возникшего до введения в действие Закона о регистрации права продавца на спорные объекты. Довод жалобы о том, что суд не проверил исполнение покупателем обязанности по оплате стоимости объекта, на законность постановленного решения не влияет. На заседании судебной коллегии ФИО1 подтвердил, что оплату за приобретенное недвижимое имущество он осуществил в полном объеме. Оснований подвергать сомнению это обстоятельство не усматривается, поскольку при наличии у
оспаривании отказа в государственной регистрации права, имеющим по сути ту же цель, что и в настоящем деле. В соответствии со статьей 2 Закона о госрегистрации государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. По смыслу данной нормы, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Препятствие, ввиду наличия которого ФИО1 предъявлен в суд настоящий иск, связано с ликвидацией организации-продавца , в связи с чем покупатель (истец) лишен возможности в порядке, предусмотренном Законом о регистрации, зарегистрировать переход права собственности на себя. Поскольку сторона сделки отсутствует, ее заявление на регистрацию перехода права на проданный объект, как того требует статья 16 Закона о регистрации, представить невозможно, указанное обстоятельство является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права
подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица или исключении недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости). Если указанная выписка не представлена заявителем, орган регистрации прав запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц. Учитывая, что право собственности продавца на спорное имущество не было зарегистрировано в ЕГРН, у Управления Росреестра по Республике Карелия отсутствовали основания для регистрации перехода права собственности на земельный участок от ООО
