Регистрация реконструированного объекта недвижимости - гражданское законодательство и судебные прецеденты

 МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПИСЬМО от 23 июня 2014 г. N 14-исх/07086-ГЕ/14 О РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и учета в работе копию письма Минэкономразвития России от 20.02.2014 N Д23и-478. Учитывая изложенную в письме Минэкономразвития России позицию о возможности осуществления в отношении реконструированного объекта недвижимости как постановки на государственный кадастровый учет, так и учета изменений, можно сделать следующие выводы: в случае изменения количества этажей, высоты, объема, площади объекта недвижимости, замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта недвижимости в орган кадастрового учета должны быть представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета изменений такого объекта; в случае если в реконструкции было задействовано несколько

уполномоченным на выдачу разрешения на строительство органом в орган регистрации прав направляется: заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на такие объекты индивидуального жилищного строительства или садовый дом и прилагаемые к нему документы (в том числе уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, представленный застройщиком технический план), согласно части 1.2 статьи 19 Закона N 218-ФЗ; в случае подготовки уведомления о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности - копия такого уведомления (часть 21 статьи 55 Градостроительного кодекса). Вместе с тем, информируем, что письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства. Заместитель директора Департамента недвижимости Э.У.ГАЛИШИН ------------------------------------------------------------------

недвижимого имущества в соответствии с п. 67 Правил ведения ЕГРП, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 (далее - Правила), вносятся изменения. Следовательно, государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости осуществляется на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости и технического плана. В остальных случаях реконструкции объекта недвижимого имущества для государственной регистрации прав на реконструированный объект недвижимого имущества открывается новый раздел ЕГРП, при этом раздел ЕГРП, связанный с ранее существовавшим объектом недвижимого имущества, закрывается в соответствии с п. 36 Правил (п. 25 Рекомендаций). Следовательно, осуществляется постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости и технического плана. Однако, принимая во внимание неурегулированность данного вопроса, ФГБУ "ФКП Росреестра" направлен запрос в Росреестр. По результатам рассмотрения информация будет доведена дополнительно. 4. По вопросу государственного кадастрового учета помещений после проведения переустройства и (или) перепланировки. Согласно ст. 25 Жилищного кодекса Российской

элементы и (или) восстановления указанных элементов. Согласно пункту 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 (далее - Правила), в случае, если в результате реконструкции объекта недвижимого имущества внешние границы объекта недвижимого имущества, назначение объекта не меняются, в раздел ЕГРП, открытый на соответствующий объект недвижимого имущества, вносятся изменения. В остальных случаях реконструкции объекта недвижимого имущества для государственной регистрации прав на реконструированный объект недвижимого имущества открывается новый раздел ЕГРП, при этом раздел ЕГРП, связанный с ранее существовавшим объектом недвижимого имущества, закрывается в соответствии с пунктом 36 Правил (пункт 25 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом Росрегистрации от 08.06.2007 N 113). Частью 2 статьи 51 ГрК предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК.

объекта ИЖС или садового дома, указанный в пункте 2 части 16 статьи 55 Градостроительного кодекса, следует прикладывать к уведомлению о завершении строительства в форме электронного документа, подготовленного в соответствии с Федеральным законом N 218-ФЗ и Требованиями. 9. Относительно форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома. Согласно части 16 статьи 55 Градостроительного кодекса уведомление об окончании строительства, реконструкции должно содержать сведения об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав на созданный (реконструированный) объект ИЖС, садовый дом. В соответствии с приказом Минстроя России от 19 сентября 2018 г. N 591/пр "Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома" в уведомлении об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома застройщик в числе прочего подтверждает оплату государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав (указывает реквизиты платежного документа). В силу статьи 25 Федерального закона N 218-ФЗ орган регистрации прав

и картографии, ее территориальные органы) о внесении сведений о данной зоне в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Как установлено судом, реконструированная часть жилого дома (лит. А1, Г9) возведена истцом за пределами охранной зоны объекта электросетевого хозяйства, а жилой дом (лит. А) постройки 1956 г., от которого установлено минимальное расстояние, возведен за 17 лет до ввода в эксплуатацию ВЛ 110 кВ Новомышастовская-Старонижетеблиевская; на момент выдачи ФИО1 разрешения на реконструкцию и в процессе осуществления реконструкции путем возведения жилой пристройки к существующему дому охранная зона ВЛ ПО кВ Новомышастовская-Старонижестеблиевская установлена не была; администрацией муниципального образования Красноармейский район Краснодарского края и ПАО «Кубаньэнерго» каких-либо требований относительно реконструируемого объекта недвижимости истцу не предъявлялось; об ограничениях пользования земельным участком его не уведомляли. Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой

осадочным швом и расположенные на отметке ненарушенного грунта. Следовательно, при государственной регистрации зданий площадь «входной группы зданий» не входящая в общую площадь в документах не указывается и не может быть зарегистрирован в ЕГРП, кроме случаев, если тамбур входящий в «входную группу зданий» был увеличен в площадях после реконструкции здания, т.е. при изменении внешних границ здания основного. Однако, при изменении внешних границ здания, нормами действующего законодательства внесение изменений в ЕГРП не предусмотрено, предусмотрена государственная регистрация реконструированного объекта недвижимости , которая осуществляется на основании документов предусмотренных ст.ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 210 от 18.02. 1998 года лист записи об изменениях используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного

о том, что объекты недвижимости заявителя реконструированы, в связи с чем необходимы государственная регистрация вновь возникших объектов недвижимого имущества. Суд, делая вывод о незаконности позиции ответчика, правомерно исходил из следующего. Пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ указывает, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. В соответствии с положениями ст.55 Градостроительного кодекса РФ после проведения реконструкции в документы государственного учета реконструированного объекта на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию всего лишь вносятся соответствующие изменения. Т.е. объект недвижимости свое существование не прекращает. Осуществление заявителем реконструкции объекта недвижимости, которое не повлекло и

изменений в ГКН, с просьбой о размежевании вышеуказанного земельного участка на два участка: один - площадью 5 233,00 кв.м и второй - площадью 378,5 кв.м, находящийся в красных линиях. Заявление о размежевании земельных участков осталось без ответа со стороны Министерства. 17.09.2014 Общество «Энергобытобслуживание» получило уведомление Министерства об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка. Причиной для отказа послужила проведенная реконструкция объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, и, заявителем не представлены документы, подтверждающие государственную регистрацию реконструированного объекта недвижимости . Решением Арбитражного суда Самарской области от 16.02.2015 по делу №А55-24406/2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015, признан незаконным отказ Министерства имущественных отношений Самарской области в предоставлении в собственность обществу с ограниченной ответственностью «Энергобытобслуживание» земельного участка, находящегося по адресу: Самарская область, г.Самара, <...>, площадью 5233,00 кв.м под производственную базу, содержащийся в уведомлении №12-1/1730/14 от 12.09.2014. Судебным актом Министерство имущественных отношений Самарской области обязано устранить нарушение прав и законных интересов

кадастровый паспорта, которые являются документальной основой ведения Единого государственного реестра, то есть, как считает Общество, Предприятие осуществляет функции, обладает полномочиями государственного органа, следовательно, возникшие между Обществом и Предприятием правоотношения основаны на неравном положении сторон. Также податель апелляционной жалобы считает, что является неверным вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемый отказ Предприятия не отменяет прав заявителя, носит информационный характер, поскольку отказ Предприятия нарушает права и законные интересы Общества путем ограничения его права на регистрацию реконструированного объекта недвижимостей и создает препятствия в распоряжении объектом недвижимости – сооружение-водопроводом наружным, ц. 17. В судебном заседании представитель ОАО «АК «Омскагрегат» поддержал доводы апелляционной жалобы, определение суда первой инстанции считает незаконным и подлежащим отмене. Предприятие, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайство об отложении судебного заседания и письменный отзыв на апелляционную жалобу не представлен. В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

конкретные размеры площадей реконструированных объектов недвижимости, выделяемых и передаваемых в собственность сторон, определяются на основании Соглашения о выделении долей в натуре, заключаемого сторонами после ввода всех реконструированных объектов недвижимости в эксплуатацию. Заявленное истцом требование о признании права собственности на долю в размере 85/100 в праве общей долевой собственности на объект, созданный по первому этапу реконструкции не вытекает из договорного обязательства, поскольку ни в договоре, ни в дополнительном соглашении, не предусмотрен поэтапный раздел и регистрация реконструированных объектов недвижимости . Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что целью договора является создание единого объекта общей долевой собственности - торговый центр Комплекса по оказанию услуг населению «BAZAR» в Ленинском АО г.Иркутска. Статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует, что при толковании условий договора суд должен не только принимать во внимание буквальное значение условий договора, но и выяснять действительную

кв.м. (л.д. 122-123). <...> ФИО4 обратилась в Администрацию САО г. Омска с уведомлением о планируемой реконструкции садового домика с количеством надземных этажей (2) и общей площадью дома с учетом двух этажей 62,5 кв.м.(л.д. 63-66). <...> по результатам рассмотрения уведомления Администрация САО г. Омска уведомило ФИО4 о соответствии указанных в уведомлении параметров садового дома установленным параметрам и допустимости размещения на земельном участке с кадастровым номером № <...> (л.д. 67). Управлением Росреестра по Омской области регистрация реконструированного объекта недвижимости приостанавливалась в связи с тем, что наименование изменяемого объекта градостроительным регламентом к зоне расположения дома не предусмотрено (л.д. 48-49, 51-52, 53-54) Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО1 возведен строительный объект в территориальной зоне естественного ландшафта, где размещение объектов капитального строительства не допускается, в связи с чем в удовлетворении требований о признании права собственности на реконструированный садовый домик отказал. С таким выводом суда судебная коллегия соглашается. Согласно Правилам землепользования

сделок с ним», указывает, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение назначения объекта, не влекут за собой прекращения или перехода права на него. Считает, что действующим законодательством не предусмотрено в качестве основания прекращения права собственности его реконструкция, положения Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не возлагают на собственника недвижимого имущества обязанности повторно регистрировать свое право, а регистрация реконструированного объекта недвижимости не влечет прекращения или перехода права собственности административного истца на недвижимое имущество, право собственности на которое зарегистрировано в 2002 году. В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился административный истец ФИО4, извещенный о рассмотрении дела. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося в судебное заседание лица, поскольку его неявка, в силу статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не является препятствием к разбирательству дела. Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной