Ремонт в зачет арендной платы - гражданское законодательство и судебные прецеденты

и холодное водоснабжение, канализацию, электроснабжение) и их нормальное функционирование. 3.3.7. Не производить неотделимых улучшений, перепланировок и переоборудования арендуемого Недвижимого имущества. 3.3.8. С письменного согласия Арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт Недвижимого имущества с согласованием времени, объемов и сроков его проведения. Необходимость проведения капитального ремонта определяется согласно техническому заключению (заданию). Затраты Арендатора на проведение капитального ремонта Недвижимого имущества, подтвержденные надлежащей финансовой и исполнительной документацией, могут быть полностью или частично зачтены в счет арендной платы до окончания срока действия настоящего Договора при условии предварительного согласования с Арендодателем подлежащей возмещению суммы. Зачет производится по решению Арендодателя на основании заключаемого Сторонами дополнительного соглашения к настоящему Договору. 3.3.9. Ежемесячно, не позднее 15 числа оплачиваемого месяца, представлять Арендодателю копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы и штрафных санкций, установленных настоящим Договором. 3.3.10. Не сдавать арендуемое Недвижимое имущество в субаренду (поднаем) без письменного согласия Арендодателя. Не осуществлять без письменного согласия Арендодателя другие действия, влекущие какое-либо обременение

стоимость с арендной платы, а срок полного зачета капитального ремонта в счет арендной платы не должен превышать 2 лет с момента окончания капитального ремонта. Кроме того, ежегодный лимит филиала ОАО "РЖД" на согласование дополнительных зачетов (к ранее согласованным филиалом в предыдущем году) составляет 50 млн. рублей, соответственно сумма зачета в отчетном году не может превышать 100 млн. рублей. В остальных случаях решение о зачете затрат на капитальный ремонт принимает Центральная комиссия. Зачет стоимости капитального ремонта арендованного недвижимого имущества в счет арендной платы производится на основании договора аренды или дополнительного соглашения к нему. В договоре аренды или дополнительном соглашении к нему до начала фактического выполнения работ по капитальному ремонту предусматриваются перечень необходимых работ, их стоимость, сроки выполнения, ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств арендатора по выполнению капитального ремонта, условие о невозмещении арендатору незачтенных затрат на капитальный ремонт в случае расторжения договора по инициативе или по вине арендатора. Сметы на выполнение работ

№ 1 внесены изменения: размер ежемесячных арендных платежей установлен в сумме 39 411 рублей 25 копеек. В течение 2017 года стороны согласовывали мероприятия по проведению капитального ремонта арендованного имущества (план-график, локальный сметный отчет). Общество сопроводительным письмом от 29.05.2018 № 245 направило в адрес Администрации акты выполненных работ по форме КС-2, КС-3 для подписания и зачета арендной платы. В ответ на указанное письмо арендодатель отказал в зачете в связи с отсутствием специалистов, обладающих профессиональными навыками по квалификации выполненных работ как неотделимых улучшений (письмо от 05.06.2018 № 1526). Отказ Администрации послужил основанием для обращения Общества в арбитражный суд с первоначальным иском. В свою очередь Администрация обратилась с встречными требованиями о признании пункта 3.3 договора аренды от 07.02.2019 № 1 недействительным, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 867 261 рубль 48 копеек. Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации,

пунктом 2.3.7 заключенного сторонами договора аренды предусмотрена обязанность арендатора осуществлять капитальный ремонт с возможностью зачета произведенных предпринимателем расходов в счет арендных платежей, учитывая, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Липецкой области от 29.1.2014 по делу № А36-330/2014 с участием тех же лиц подтверждено наличие согласия арендодателя на проведение истцом спорных работ по капитальному ремонту здания, суд, руководствуясь статьями 410, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 16, частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о зачете между сторонами стоимости произведенного предпринимателем капитального ремонта в счет арендной платы по договору аренды и в удовлетворении требований управления отказал. Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку, направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела, что не входит в компетенцию Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации; доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на

иной экономической деятельности. Проверив доводы кассационной жалобы, изучив оспариваемые судебные акты, суд не находит оснований к передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации. Разрешая заявленные требования, с учетом частичного отказа от иска, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 431, 612, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что переданные обществу помещения не могли быть использованы им по прямому назначению без проведения капитального ремонта, требование о проведении которого за счет средств арендатора в зачет арендной платы содержалось в материалах аукционной документации; принимая во внимание, что общество исполнило принятые на себя обязательства, произвело капитальный ремонт после признания его победителем аукциона, при этом, обратилось к собственнику с заявлением о проведении зачета стоимости капитального ремонта в счет арендных платежей с приложением подтверждающих документов, пришли к выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска и о наличии оснований для удовлетворения встречных требований. Суд округа выводы апелляционного суда поддержал. Нормы

(л.д. 145). Таким образом, суд приходит к выводу, что истец был осведомлен о состоянии помещения перед заключением договора аренды. ЗАО «Челябинские строительно-дорожные машины» учитывая состояние помещения, уменьшило истцу арендную плату с учетом затрат арендатора на текущий ремонт. Проведение текущего ремонта является обязанностью арендатора и предусмотрено договором аренды (п. 3.1.3). Кроме того, ООО «Метмаш» перед тем, как заключить договор аренды, в письме от 25 марта 2016 года указало на то, что готово провести ремонт в зачет арендной платы . Далее, в письме от 17.06.2016г исх.№1037/2, Истец обязуется нести затраты на ремонт без возмещения стоимости неотделимых улучшений. С учетом достигнутого соглашения, стороны установили размер арендной платы за офисные помещения площадью 64,5 кв.м. в размере 84,75 руб. за один кв.м. с учетом затрат Арендатора на ремонт. При этом, следует учесть, что размер утвержденной ставки арендной платы для офисных помещений ЗАО «ЧСДМ» составляет - 470 руб. 86 коп. Следовательно, истец-арендатор не понес убытки,

п.2.1 Договора арендодатель вправе осуществлять проверку состояния имущества. В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Учитывая, что по состоянию на 18.10.2016г. в отношении имущества, принадлежащего ответчику, истцом произведены работы по капитальному ремонту, в зачет арендной платы указанные затраты ответчиком не приняты, а отношении истца введена процедура банкротства, суд считает требования истца о взыскании стоимости произведенного ремонта обоснованным, подлежащими удовлетворению. В силу ст. 110 АПК РФ расходы истца по уплате госпошлины относятся на ответчика. Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд Р Е Ш И Л: Взыскать с Администрации Волжского сельского поселения (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу акционерного общества "Ярославская генерирующая компания" (ИНН <***>,

соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что принятие истцом отчета эксперта 2011г., заключение договора аренды с указанием арендной платы с зачетом стоимости ремонта ответчика, приложение нового технического паспорта, содержащего сведения о перепланировке помещений, свидетельствуют о том, что истец согласился зачесть стоимость капитального ремонта арендуемых помещений в счет арендной платы. В связи с указанным, возражения представителя истца об отсутствии письменного согласия истца как арендодателя на проведение капитального ремонта и принятия стоимости ремонта в зачет арендной платы подлежат отклонению. На дату проведения второй оценки 25.04.2013г. срок зачета стоимости принятого ремонта не истек, что следует из отчета 2013г. Однако, арендную ставку за 1 кв. м. оценщик указала 511 руб. в год, что составляет 10 190, 20 руб. в месяц без учета НДС. Ответчик согласилась с увеличением ежемесячной арендной платы до 10 190, 20 руб. с 25.04.2013, просила учесть, что уведомление истца об увеличении платы получено 05.07.2013, следовательно, расчет пеней за

с учетом стоимости ремонта, произведенного ответчиком к моменту заключения договора. Таким образом, принятие истцом отчета эксперта 2011г., заключение договора аренды с указанием арендной платы с зачетом стоимости ремонта ответчика, приложение нового технического паспорта, содержащего сведения о перепланировке помещений, свидетельствуют о том, что истец согласился зачесть стоимость капитального ремонта арендуемых помещений в счет арендной платы. Поэтому возражения представителя истца об отсутствии письменного согласия истца как арендодателя на проведение капитального ремонта и принятия стоимости ремонта в зачет арендной платы суд отклоняет. На дату проведения второй оценки 25.04.2013г. срок зачета стоимости принятого ремонта не истек, что следует из отчета 2013г. Однако, арендную ставку за 1 кв. м. оценщик указала 511 руб. в год, что составляет 10 190, 20 руб. в месяц без учета НДС. Ответчик согласилась с увеличением ежемесячной арендной платы до 10 190, 20 руб. с 25.04.2013, просила учесть, что уведомление истца об увеличении платы получено 05.07.2013, следовательно, расчет пеней за

распределен пропорционально долям в праве собственности (по 1/2) на силовой трансформатор между ООО «Энергоресурс» и ФИО1, т.е. по 165 000руб. Таким образом, в судебном заседании достоверно установлено, что ООО «Энергоресурс» произвел капитальный ремонт, предусмотренный по Договором подряда № 14/21-ВЭ от 28.06.2021 г. на сумму 660 000руб.; по Договору подряда № 21/21-ВЭ от 03.12.2021 г. Обществом на сумму 330 000руб. внесена предоплата; соответственно Общество вправе требовать с Арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы на сумму 495 000руб. Принимая во внимание изложенное в совокупности, суд считает, что имеются законные основания принять возражения ответчика, признав его требование о зачете арендной платы на сумму иска 339 850руб. за период с 31.07.2020г. по 30.11.2021г. однородными, произвести зачет арендной платы 495 000 - 339 850руб. = 150 150руб., в связи с чем, после зачета, признать обязательство ООО «Энергоресурс» перед ФИО1 по оплате аренды в рамках договора силового трансформатора № 12/20/2013 от 01.04.2014г.

и земельный участок для торговой деятельности). С момента регистрации права собственности, вид разрешенного использования земельного участка не изменялся. Ответчик-истец в добровольном порядке не произвела зачет стоимости капитального ремонта нежилого помещения по адресу: <адрес> счет арендных платежей. 15.07.2016 года ФИО3 уведомила ФИО1 о повышении арендной платы на 5 % с 1.08.2016 года (т.2 л.д.67). Таким образом, арендная плата с 1.08.2016 года в месяц составила 25 000 + 1 250 (5 %) = 26 250 руб. Учитывая, что арендная плата ФИО1 не вносилась с 1.08.2016 года, суд считает возможным удовлетворить требования истца-ответчика ФИО1 об обязании ФИО3 произвести зачет стоимости капитального ремонта нежилого помещения в сумме 183 750 руб. за период с 1.08.2016 года по 1.03.2017 года, исходя из количества месяцев -7 и арендной платы 26 250 руб. С учетом стоимости отделимых улучшений, установленных заключением эксперта № 12016/10-2 от 21.12.2016 года: подводка для газа сильфон ВЕКА стоимостью 150 руб., 2-х умывальников «Борель-60»

достаточно заявления одной стороны. В силу абзаца 4 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность зачета в счет арендной платы стоимости произведенного арендатором капитального ремонта. Из буквального толкования названных норм следует, что сторонам договора предоставлено право зачесть сумму потраченных на ремонт денежных средств в счет арендной платы (договорный зачет) при условии осуществления ремонтных работ капитального характера с предоставлением сметы и подписания акта выполненных работ. Судом установлено, что между истцом и ответчиком заключены пятнадцать договоров аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации № <номер обезличен> № <номер обезличен> сроком действия 49 лет, а именно до 14.06.2065 года включительно. Требования истца заявлены о проведении зачета арендной платы по пятнадцати договорам аренды объектов недвижимости в следующем порядке: зачет ежегодной арендной платы по договору № <номер обезличен> за период аренды с 15.06.2016 по 25.10.2029 4 982 508,78 руб., зачет ежегодной арендной платы по договору № <номер обезличен> за период аренды с

право зачета арендатором его обязательств по оплате аренды. При этом, право на зачет возможно при уже наступившем сроке обязательства по внесению платы, а значит, и при наличии задолженности. Для прекращения обязательства по внесению арендной платы за прошлый период достаточно одного заявления стороны, которое было. Позиция истца о том, что, не имея возможности использовать помещение по назначению и производя дорогостоящие вложения в капитальный ремонт помещения вместо арендодателя, арендатор должен еще и оплачивать арендную плату, представляется недобросовестной. В силу закона право на зачет стоимости ремонта в счет арендной платы данными обстоятельствами не обусловлено, а для осуществления зачета обязательств не требуется согласия другой стороны. Доводы о том, что как бюджетный орган администрация не вправе производить зачет, основаны на ошибочном толковании закона. Спорные отношения между истцом и ответчиком не являются властными, стороны выступают равными сторонами гражданско-правовых отношений аренды, а значит, на них распространяется гражданское законодательство. Выводы суда о том, что ФИО1 не представлено