Согласие арендодателя на неотделимые улучшения - гражданское законодательство и судебные прецеденты

лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличия убытков. Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет права после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений , если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещение не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, правильно применив положения статей 15, 16, 421,616, 623 ГК РФ, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска предпринимателя. Суды исходи из следующего. По условиям

Федерации пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым кассационная жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Принимая оспариваемые заявителем судебные акты, суды руководствовались положениями статей 217, 445, 446, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 3, 4, 5, 9, 18 Закона

вышеназванными положениями действующего законодательства, регулирующими спорные отношения, суды отказали в удовлетворении требований, придя к выводу об отсутствии необходимой совокупности условий для привлечения ФИО1 к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков. Судебные инстанции верно исходили из того, что по смыслу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного правообладателя имущества, поскольку независимо от того, оплачена ли стоимость ремонта подрядчику, улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. В рассматриваемом случае, пунктом 3.3 договора аренды от 31.01.2009 установлено право арендатора по улучшению здания или проведению внутренней перепланировки здания для обеспечения своего технологического процесса по дополнительному согласованию с арендодателем и документировать всякие планировки и изменения. Договор аренды прекратил свое действие 01.07.2014 в связи с заключением сторонами

АПК РФ, урегулировали разногласия сторон при заключении договора купли-продажи указанного недвижимого имущества и установили выкупную цену в размере 13 721 000 руб. (без учета НДС). Суды, отказывая в зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества, исходили из следующего: согласно пункту 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя; Общество в нарушение статьи 65 АПК РФ не представило доказательств, подтверждающих, что неотделимые улучшения арендованного имущества были осуществлены им с согласия арендодателя; следовательно, отсутствуют предусмотренные пунктом 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ основания для зачета в счет выкупной цены стоимость неотделимых улучшений арендованного истцом имущества. Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций. Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения арбитражных судов и получили правовую оценку, не опровергают приведенные выводы судов, направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных судами, не подтверждают

учитывал их в качестве основных средств, то передача неотделимых улучшений арендодателю после расторжения договоров аренды была осуществлена обществом безвозмездно. Вопросы налогового учета неотделимых улучшений урегулированы нормами налогового законодательства. Согласно положениям пункта 1 статьи 256 и пункта 1 статьи 258 Налогового кодекса капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя без компенсации последним понесенных расходов, прямо отнесены законодателем к амортизирующему имуществу арендатора. Основываясь на принципах налогового учета, расходы одной стороны договора должны корреспондировать доходам другой стороны. Поскольку стоимость капитальных вложений в форме неотделимых улучшений в силу подпункта 32 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса не учитывается арендодателем в составе доходов, соответствующее право арендатора на учет в составе расходов произведенных затрат в виде остаточной стоимости неотделимых улучшений также отсутствует. Кроме того, поскольку неотделимые улучшения в составе основных средств после расторжения договоров аренды передавались государственному унитарному предприятию, указанная операция по передачу имущества не

настоящего договора, арендодатель вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый календарный день такой просрочки, при условии выставления соответствующей претензии, с правом удержания начисленной суммы пени при очередном ежемесячном платеже аренды. Дополнительным соглашением от 02.09.2016 пункт 2.3 договора изложен в следующей редакции: «Произведенные Арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества переходят в собственность Арендодателя и их стоимость не подлежит возмещению Арендатору, кроме тех случаев, когда Арендатором получено предварительное письменное согласие Арендодателя на неотделимые улучшения согласно пункту 5.2.6 настоящего договора. Если Арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, уплаты неустойки за несвоевременный возврат арендованного имущества в размере 0,1 % от размера ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки, а также возмещения убытков». Письмом от 12.09.2016 в соответствии с пунктом 5.2.6 Договора аренды от 08.07.2016 № 574 объектов недвижимости и оборудования ООО «ВЗЭС» просило дать предварительное

договора, арендодатель вправе потребовать уплаты пеней в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый календарный день такой просрочки при условии выставления соответствующей претензии, с правом удержания начисленной суммы пеней при очередном ежемесячном арендном платеже. Дополнительным соглашением от 02.09.2016 пункт 2.3 договора изложен в редакции, согласно которой произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества переходят в собственность арендодателя и их стоимость не подлежит возмещению арендатору, кроме тех случаев, когда арендатором получено предварительное письменное согласие арендодателя на неотделимые улучшения согласно пункту 5.2.6 договора. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, уплаты неустойки за несвоевременный возврат арендованного имущества в размере 0,1 % от размера ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки, а также возмещения убытков. Соглашением от 01.05.2018 договор расторгнут сторонами по истечении 30 дней с даты подписания соглашения. Вступившим в законную силу решением по делу № А13-21980/2018 установлено,

потребовать уплаты неустойки в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки, при условии выставления соответствующей претензии, с правом удержания начисленной суммы пени при очередном ежемесячном платеже аренды. Дополнительным соглашением от 02.09.2016 к договору стороны в новой редакции изложили пункт 2.3 договора, установив, что произведенные Арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества переходят в собственность Арендодателя и их стоимость не подлежит возмещению Арендатору, кроме тех случаев, когда Арендатором получено предварительное письменное согласие Арендодателя на неотделимые улучшения согласно пункту 5.2.6 договора. Если Арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, уплаты неустойки за несвоевременный возврат арендованного имущества в размере 0,1 % от размера ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки, а также возмещения убытков. Из материалов дела следует, что в письме от 12.09.2016 Завод в соответствии с пунктом 5.2.6 договора аренды от 08.07.2016 № 574 просил Общество дать

за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. В пункте 2.3 Договора в редакции дополнительного соглашения от 02.09.2016 стороны указали, что произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества переходят в собственность арендодателя и их стоимость не подлежит возмещению арендатору, кроме тех случаев, когда арендатором получено предварительное письменное согласие арендодателя на неотделимые улучшения согласно пункту 5.2.6 Договора. На основании исследования и оценки представленных сторонами доказательств, в том числе письма Общества от 14.09.2016, суды пришли к выводу, что материалами дела подтверждается согласование арендодателем возведения Заводом на арендуемом земельном участке временных сооружений - модулей АБК-1 и АБК-2 в качестве неотделимых улучшений. При этом суды учли, что земельный участок, на котором расположены названные объекты, в дальнейшем был продан Обществом Компании по договору купли-продажи от 14.01.2019, и что сведений

договора, арендодатель вправе потребовать уплаты пеней в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый календарный день такой просрочки при условии выставления соответствующей претензии, с правом удержания начисленной суммы пеней при очередном ежемесячном арендном платеже. Дополнительным соглашением от 02.09.2016 пункт 2.3 договора изложен в редакции, согласно которой произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества переходят в собственность арендодателя и их стоимость не подлежит возмещению арендатору, кроме тех случаев, когда арендатором получено предварительное письменное согласие арендодателя на неотделимые улучшения согласно пункту 5.2.6 договора. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, уплаты неустойки за несвоевременный возврат арендованного имущества в размере 0,1 % от размера ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки, а также возмещения убытков. Письмом от 12.09.2016 ООО «ВЗЭС» просило дать предварительное согласие на производство неотделимых улучшений, а именно строительство на территории арендуемого земельного участка двух сооружений с

переходят в собственность Арендатора». Ответчик ссылается на п.8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", согласно которому «если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (пункт 2 статьи 623 ГК РФ)», однако обязательным условием для такого зачета является согласие Арендодателя на неотделимые улучшения , однако такого согласия Арендодатель не давал. Кроме того, односторонний зачет возможен, если иное не предусмотрено договором. Договором, заключенным между истцом и ответчиком как раз предусмотрено иное, а именно, что только по соглашению сторон Арендодатель может оплатить расходы Арендатора по улучшению помещения, после чего указанные улучшения переходят в собственность Арендатора. Таким образом в сложившейся ситуации односторонний зачет недопустим. В связи с чем, все доводы ответчика, изложенные в ответе на претензию, не представляется

арендатора (п. 2.16); возместить в полном объеме и за счет собственных средств любой ущерб, причиненный собственности арендодателя и/или третьих лиц, в результате действия либо бездействия арендатора (п. 2.17); по окончании срока действия настоящего договора возвратить арендуемое помещение арендодателю свободным от собственного товара, оборудования и посторонних предметов по акту сдачи-приемки в технически исправном состоянии с учетом естественного износа. В случае досрочного расторжения договора, арендодатель обязан возместить арендатору все затраты, произведенные арендатором с письменного согласия арендодателя на неотделимые улучшения на основании подтверждающих документов о произведенных затратах (п. 2.19). Согласно п. 3.1 договора ежемесячная Арендная плата за пользование арендованным помещением составляет 3000,00 (Три тысячи) рублей 00 копеек, в т.ч. НДС 20%. Срок действия договора 11 календарных месяцев начиная с даты подписания акта приема-передачи имущества (п. 4.1). Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив Арендатора об освобождении помещения за 30 календарных дней с даты направления письма. По истечении указанного срока нежилое

в размере *** руб. *** коп.; убытки, вызванные ненадлежащим исполнением договора аренды - *** руб.; судебные расходы. ФИО2 с иском не согласилась, предъявила встречные требования к ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений имущества. В обосновании требований ФИО2 указала, что пунктом 2.1.3. Договора аренды жилого помещения предусмотрено, что Арендодатель (ФИО1) обязуется возместить стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя. В соответствии с п. 3.2.2 Арендатор (ФИО2) имеет право требовать от Арендодателя возместить произведенные с согласия Арендодателя неотделимые улучшения жилого помещения. В июле 2015 года стороны договорились о том, что ФИО2 приобретет и установит в квартире пластиковые окна и пластиковую балконную дверь, а стоимость их будет засчитываться в стоимость арендной платы. В сентябре 2015г. ФИО2 заказала пластиковые окна и дверь в салоне БеЛАР у ИП ФИО4, оплатив их стоимость в размере *** руб. Установку окон и двери истец (ответчик по первоначальному иску) производила самостоятельно, стоимость установки оценивается в *** руб., данная стоимость

понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства. Из смысла данной нормы следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества. Необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ. Бремя доказывания наличия согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений его имущества возложено в данном случае на истца, претендующего на возмещение стоимости произведенных улучшений. Из материалов дела следует, что ответчику на основании договора купли-продажи имущества № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит нежилое помещение 1 П, площадью 625,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 111, 112). Согласно акту приема-передачи имущества в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, являющемуся приложением к обозначенному договору купли-продажи имущества, техническое состояние передаваемого в собственность имущества удовлетворительное, имеется центральное отопление, электроснабжение (т.