Сохранение права пользования при продаже квартиры - гражданское законодательство и судебные прецеденты

ссылаясь на то, что в результате решений и действий органов власти города Москвы по сохранению бессрочного права пользования квартирой, приобретенной ФИО1 по договору от 23.07.1993, за недееспособным членом семьи бывшего собственника (ФИО3) вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции по делам № 2-270/2014, 2-2808/2014 полностью ограничены правомочия нового собственника (ФИО1) по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании компенсации. Разрешая спор, суды исходили из отсутствия оснований для удовлетворения иска, поскольку отношения покупателя и продавца по договору купли-продажи от 22.07.1993, регулируемые статьями 475, 476, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, не создают обязанностей для города Москвы в лице его уполномоченных органов и не возлагают на город ответственность в виде выплаты компенсации в размере рыночной стоимости имущества при указанных обстоятельствах, город Москва не является собственником спорной квартиры и оснований для возмещения ее стоимости не имеется. При этом суды указали, что покупатель

не свойственно для независимых лиц. Также ФИО2 не раскрыты мотивы приобретения спорного имущества и включения в договор купли-продажи от 05.10.2018 условия о сохранении за ФИО1 права пользования квартирой на срок до 04.10.2020 (пункт 8 договора) (с регистрационного учета по адресу: <...> ФИО1 снят 03.06.2019). Позиция должника о сохранении регистрации ФИО1 в квартире по адресу: <...> ввиду нахождения там оружия лишена какого-либо разумного обоснования, и свидетельствует также о наличии между должником и ответчиком доверительных отношений. Приведенная в апелляционной жалобе ответчика ссылка на то, что имущество приобретено для сдачи в наем документально не подтверждена. Кроме того, согласно протоколу судебного заседания по гражданскому делу № 2- 2484/19 от 13.10.2019, ФИО2 пояснил, что в приобретенную у ФИО1 квартиру он не вселился, проживает по иному адресу, заем не вернул, о продаже квартиры узнал от супруги ФИО11, которая дружит с супругой ФИО1 В судебном заседании апелляционного суда представитель должника, отвечая на вопрос суда, пояснил, что

о порядке, сроках и условиях продажи имущества ФИО2 словами: «с сохранением за ФИО5, ФИО6 прав пользования данным жилым помещением после его продажи»; - дополнить абзац второй пункта 18 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ФИО2 словами: «с сохранением за ФИО5, ФИО6 прав пользования данным жилым помещением после его продажи»; - в пункте 18 Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника слова «пятнадцать рабочих дней» заменить словами «пять рабочих дней»; - дополнить пункт 18 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ФИО2 абзацем 4, следующим ниже таблицы с указанием периодов торгов и стоимостью имущества, следующего содержания: «После истечения шестого периода проведения торгов торги по реализации квартиры должника прекращаются». Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.04.2019 утверждено Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника ФИО2 в редакции залогового кредитора ПАО «Тимер Банк». Не согласившись с вынесенным судебным актом, финансовый управляющий обратилась с

в случае неисполнения должником обязательств перед взыскателем (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2010 года № 1589-О-О, от 17 января 2012 года № 10-О-О, от 24 декабря 2012 года № 2235-О, от 26 апреля 2016 года № 810-О, от 23 июня 2016 года № 1368-О, от 18 июля 2017 года № 1708- О и др.). В рассматриваемом случае, сохранение за ФИО2 права пользования и проживания в квартире после ее продажи существенно ограничит круг потенциальных покупателей, а доводы противоречат закону. Кроме того, сохранение права должника на пользование квартирой и проживание в ней в существенно худшую сторону повлияет на ее рыночную стоимость, в результате чего будет нарушено право кредитора на погашение задолженности за счет стоимости предмета залога, что в целом лишает значения возникающее в силу закона обеспечение (ипотеку). Ссылка подателя жалобы на определение Верховного суда Российской Федерации № 308-ЭС15-10035 от 27 июля 2015 года с указанием, что при реализации

кредитором. Разработанный и согласованный финансовым управляющим порядок заинтересованными лицами, включая ФИО1, не обжаловался, недействительным не признавался, разногласия по порядку продажи залогового имущества, в установленном законом порядке не рассматривались. А также, приняв во внимание, что Законом об ипотеке не предусмотрено сохранение права пользования жилым помещением, являющимся предметом ипотеки (договорной или законной), залогодателя и иных лиц, проживающих в таком помещении, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления ФИО1 В апелляционной жалобе ФИО1 не соглашается с вынесенным по делу определением, указывая, что отсутствие в публикации о проведении торгов сведений о зарегистрированных и проживающих в квартире лицах, привело к негативным последствиям для несовершеннолетних детей заявителя апелляционной жалобы, в связи с чем торги по продаже квартиры и договор купли-продажи квартиры, заключенный по результатам торгов, являются недействительными. Повторно рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции, исходя из следующего. В силу пункта 1 статьи 61.1

закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) не мотивированы, выводы апелляционного суда противоречат материалам дела. Неверно определив круг обстоятельств, подлежащих исследованию, предмет доказывания, суды исследовали наличие у жилого дома статуса единственного пригодного для проживания, который никоим образом не мог повлиять на разрешение вопроса о сохранении за залогодателем права пользования жилым домом. В связи с этим суды пришли к неправильному выводу о наличии в действиях ФИО2 и иных лиц признаков злоупотребления правом, выраженных в направленности на придание дому статуса единственного пригодного для проживания помещения. Обстоятельства продажи ФИО7 принадлежащей ей доли в квартире не имеют юридического значения. ФИО2, ссылаясь на положения статьи 78 Закона об ипотеке, считает, что сохранение права пользования зависит от цели выдачи кредита, которая определяется условиями кредитного договора. В настоящем случае суду апелляционной инстанции следовало правильно толковать условия кредитного договора, так как кредит выдавался на инвестиционные цели, то есть его выдача

нормам ГПК РФ. Приводит доводы о необходимости указания в резолютивной части решения на срок права пользования квартирой ФИО2 <данные изъяты>. и ФИО2 <данные изъяты> В апелляционных жалобах ФИО1 <данные изъяты>. и ФИО3 <данные изъяты>, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просят отменить решение суда в части отказа в выселении ФИО2 <данные изъяты>, ФИО2 <данные изъяты>. и сохранения за ними права пользования спорной квартирой. Считают, что указание в договорах купли-продажи о том, что В-вы состоят на регистрационном учете, не может толковаться как соглашение о сохранении ими права пользования спорной квартирой . Смысл данного условия состоит в том, что на момент сделки, указанные лица лишь состоят на регистрационном учете. По мнению заявителей жалобы, заключая данный договор, подразумевалось, что В-вы после заключения сделки снимутся с регистрационного учета. В апелляционной жалобе Воробьев <данные изъяты> и ФИО2 <данные изъяты> ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам по делу, просят отменить решение суда

этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. В силу указанных выше положений ст. 292 ГК РФ, гарантируется сохранение права пользования жилым помещением для лиц, вселенных в качестве членов семьи собственника, однако, это право прекращается как при переходе в статус бывшего члена семьи собственника на основании ст.31 ЖК РФ, так и при переходе права собственности на квартиру на основании ст.292 ГК РФ. В соответствии с ч.1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры .. в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их права на пользование продаваемым жилым помещением.. Как видно из условий указанного выше договора купли- продажи, истец не предоставлял и

ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение Ленинского районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ООО «Невада», УПФ РФ в Ленинском районе г. Челябинска о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорной квартиры имело преюдициальное значение для рассмотрения судом первой инстанции настоящего спора. Однако, выводы суда первой инстанции о том, что за ФИО2 подлежит сохранению право пользования спорным жилым помещения только до исполнения ФИО7 обязательств по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, сделаны без учета положений части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Частью 4 ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом. В силу ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования