номер иного объекта недвижимости, в пределах которого расположен объект незавершенного строительства Указывается кадастровый номер предприятия как имущественного комплекса, если объект недвижимости (имущественное право на него) входит в состав предприятия как имущественного комплекса. Тип tCadastialNumberNull. См. описание типа в главе 5.6.1 "Описание комплексных типов, используемых в схеме". Method Н K(1) Способ образования объекта По справочнику dMethodFormation "Способы образования объектов капитального строительства". PrevCadastralNumbers Н S Кадастровый номер объекта (объектов) недвижимости, из которого (которых) образован объект незавершенного строительства Тип tCadastralNumbersNull. См. описание типа в главе 5.6.1 "Описание комплексных типов, используемых в схеме". AssignationName Н T(250) Проектируемое назначение (обязательно для объекта незавершенного строительства, являющегося сооружением) Name Н T(1000) Наименование объекта незавершенного строительства KeyParameters Н S Основные характеристики Указываются одна или несколько основных характеристик объекта незавершенного строительства и их проектируемые значения. Тип tKeyParameters. См. описание типа в главе 5.6.1 "Описание комплексных типов, используемых в схеме". Locations О S Адрес (местоположение) См. описание элемента ниже в
данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных. Таким образом, Эксперт в соответствии использовал данные с требованиями п. 24 е ФСО № 7 для расчета затрат на создание объектов капитального строительства использовал данные специализированных справочников в частности КО-Инвест «Жилые дома-2016». Объект-аналог подбирается по характеристикам наиболее близким к объекту исследования, в данном случае подбирался объект сопоставимый по конструктивной системе - КС-1, назначению (в состав площадей входят жилые помещения - квартиры, встроенные помещения коммерческого назначения и подземная автостоянка). Довод Регионального Фонда и Фонда о неправильном применении единицы измерения удельного показателя стоимости объекта - аналога «руб. на 1 кв м.». в формуле расчета затрат на создание объекта по Справочнику оценщика 2016, так как эксперт использует значение 8 107,84 кв.м., что соответствует показателю общей площади здания, а должен был использовать показатель для жилых домов, соответствующий общей квартир (5 190, 0 кв.
- таблица № 6). В соответствии со Справочником оценщика недвижимости - 2018 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения» (под ред, ФИО8, Нижний Новгород 2018) (стр. 152, 156): залежь - земли, которые ранее использовались и более одного года не используются для возделывания сельскохозяйственных культур; пашня - это земельный участок, систематически обрабатываемый и используемый для возделывания сельскохозяйственных культур. Ответчиком не предоставлено доказательств того, что участок более 1 года не используется для выращивания сельскохозяйственных культур. Более того, как следует из материалов осмотра участка (стр. 69 заключения - фототаблица), имеются визуальные признаки, что изымаемый земельный участок перестал обрабатываться только с 2020 г., т.к. имеет признаки обработки в 2019 г., выращивания сельскохозяйственных культур (подсолнечника). Кроме того, согласно данным ЕГРН, имеющимся в материалах дела, земельный участок относится к категории «земли сельскохозяйственного назначения», имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования». В связи с этим земельный участок квалифицирован как «пашня». В качестве объектов -аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к
данный фактор является наиболее важным для определения сегмента рынка и поиска объектов-аналогов. 3) На странице 32 заключения эксперт отнес оцениваемые земельные участки к сельскохозяйственным угодьям. Тут же он указывает, что не располагает сведениями о фактических финансово-экономических показателях сельскохозяйственного использования оцениваемых участков. В Справочнике оценщика недвижимости - 2018 под редакцией ФИО8 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения» на странице 35-36 приведена классификация земельных участков сельскохозяйственного назначения. Факт использования сельскохозяйственных угодий (пашня, сенокос, пастбище) влияет на размер корректировок, поэтому эксперт должен был достоверно установить информацию о характере использования сельскохозяйственных угодий. 4) На страницах 40-41 заключения представлена Таблица сопоставимых земельных участков для сельскохозяйственного использования, прошедших правила отбора (Таблица 2.7.2). Вызывает сомнение отбор объектов аналогов с площадью от 11 га до 130 га, в то время как оцениваемые земельные участки имеют различные площади 53 га, 194 га и 767 га. По двум земельным участкам с площадью 194 га и 767 га выбранные объекты-аналоги не являются сопоставимыми
не было выявлено достаточного количества информации для определения рыночной стоимости арендной ставки или арендной платы, что не позволило эксперту спрогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить. В рамках исследования эксперт ФИО30, опираясь на Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» под редакцией ФИО5 (том 3), 2014 год, указал, что фактическим использованием оцениваемого земельного участка является: для обслуживания и эксплуатации торгового центра, т.е. земельный участок относится к классу земельных участков под офисно-торговую застройку. Этот класс включает в себя не только земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (относящиеся к 5-му виду разрешенного использования), но и земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц, офисных зданий делового и коммерческого назначения, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, искусства, религии (относящиеся к 6-му, 7-му и 17-му видам разрешенного использования). Для исследования рынка предложений, эксперт использовал объявления, размещенные в период предшествующий дате оценки,
на справочник Лейфера 2014 г. Фактически использовано значение из справочника 2016 г. Следует отметить, что выбор «активного рынка» для определения указанной корректировки не обоснован. В результате исследований по второй части вопроса 2 эксперт пришел к выводу о низкой активности рынка земель сельскохозяйственного назначения. На стр. 56 отчета сделан вывод о равнозначности функционального назначения объекта оценки 4 и выбранных аналогов, однако это не соответствует действительности, что подтверждается данными стр. 56 отчета, где указано, что назначение объекта оценки 4 –«земли (территория) общего пользования», а у аналогов ЛПХ и садоводство. Места общего пользования дачного поселка или садового товарищества представляют собой дороги, проезды между участками, площадки для парковки транспорта, для размещения охранных, водозаборных и иных сооружений, ограждения поселка и т.п. Как правило, такие участки по форме и по назначению не пригодны для эксплуатации в качестве садовых или дачных участков и не формируют самостоятельный спрос на рынке, однако существование поселка без таких объектов не
применением справочника оценщика (« Справочника оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, Том 3». ФИО7, Нижний Новгород, 2014 г.), поскольку отсутствует подтверждение тенденции отличия стоимости участка в зависимости от площади на дату оценки рынку земельных участков промышленного назначения в городе Белгороде. Как пояснено экспертом, в указанном справочнике приведены среднерыночные общероссийские коэффициенты, определенные по материалам опроса около 200 российских оценщиков из 52 городов России. Поскольку проведенные в справочнике коэффициенты являются относительными, а не абсолютными, их применение в разных регионах России не приводит к отклонению показателей. Вышеуказанное также подтверждается приведенными в справочнике коробчатыми диаграммами, на которых видно, что отклонение того или иного показателя по различным регионам (гороам) от среднего общероссийского показателя не существенно. Суд отвергает возражения представителя административного истца о необоснованности использования экспертом «Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» под редакцией ФИО7, изданного в 2014 году, т.е. после даты определения рыночной стоимости объекта . Как видно из
на стр.57-58 экспертного заключения. Эксперто были применены данные двух справлчников. В Справочнике оценщика недвижимости - 2018 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения» под ред. ФИО3 (составлен по итогам 2017г.) не упоминаются земельные участки под сельскохозяйственное производство (с возможностью капитального строительства). В данном справочнике представлены корректировки для сельскохозяйственных угодий (для земельных участков под пашни, кормовые угодья, многолетние насаждения, залежь). Поэтому Экспертом данный справочник не мог быть применен. В Справочнике оценщика недвижимости - 2017 «Земельные участки» под ред. ФИО4 отсутствует информация о коэффициентах для земель сельскохозяйственного назначения, то согласно виду разрешенного использования исследуемых объектов (под сельскохозяйственное производство) целесообразным было рассмотрение значения коэффициентов для земельных участков под индустриальную застройку, как наиболее близких по назначению к исследуемым земельным участкам (согласно территориальной зоне на исследуемых земельных участках возможно строительство складских объектов сельскохозяйственного назначения, объектов по переработке сельскохозяйственной продукции и т.д.). Фактически на данных земельных участках также может осуществляться производственная деятельность, только связанная с сельским хозяйством. Относительно
