дела, свидетельствующих о состоявшейся реализации имущества путем проведения торгов, в связи с чем не усмотрел необходимости в проведении экспертизы по установлению его рыночной стоимости. Кроме того, суд округа отметил, что управляющий мог заявить свою позицию относительно цены имущества, выставляемого на торги, при рассмотрении спора в суде первой инстанции. Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о наличии существенных нарушений судом норм права. Полагая, что имущество реализовано по заниженной стоимости вследствие нарушения правил проведения торгов (чрезвычайно короткий срок экспозиции имущества, искусственное ограничение доступа к торгам и т.п.) управляющий не лишен возможности оспорить торги и заключенный по их результатам договор. Руководствуясь статьей 291.6, Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, судья о п р е д е л и л: отказать в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. Судья Верховного Суда Российской Федерации И.В. Разумов
делу, передано на хранение, а затем реализовано в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 82 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном Положением о реализации или уничтожении предметов, являющихся вещественными доказательствами, хранение которых до окончания уголовного дела или при уголовном деле затруднено, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23.08.2012 № 848. Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды учли, что цена реализации товара была надлежаще обоснована, учтены особенности реализации товара, связанные с усеченными сроками экспозиции , наступающим моментом истечения срока годности товара, изменением в связи с этим назначения потребления (утратой пригодности в пищу человека), неприглядной рыночной спецификой товара, реализуемого в качестве вещественного доказательства по уголовному делу. При таких обстоятельствах суды не усмотрели оснований для взыскания в пользу общества заявленным им убытков. Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не подтверждают наличие оснований для передачи дела для пересмотра судебных актов в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации. Учитывая изложенное и
находят подтверждения в материалах дела. Основания для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке по доводам жалобы отсутствуют. Отказывая в удовлетворении иска, суды руководствовались статьями 720, 746, 753 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывали условия договора и исходили из следующего. Между истцом (подрядчиком) и ответчиком (заказчиком) заключен договор от 30.09.2014 № 172 (далее – договор), по условиям которого истец обязался выполнять работы, а ответчик – принимать и оплачивать их. Сроки выполнения работ состоят из трех этапов (пункт 1.3 договора); по факту готовности экспозиции предусмотрено составление акта сдачи-приемки экспозиции (пункт 2.2 договора); в порядке пункта 3.3 договора ответчик перечислил истцу аванс в размере 30 процентов от стоимости договора (платежным поручением от 03.10.2014 № 955); оставшаяся часть оплаты в размере 70 процентов подлежит перечислению в течение 3 банковских дней с момента подписания акта сдачи-приемки экспозиции согласно пункту 3.4 договора. Установив, что истцом объем работ по монтажу экспозиции не выполнен, по акту сдачи-приемки экспозиция
этого имущества для его реализации в рамках исполнительного производства по месту нахождения. Тарифы на услуги согласованы сторонами в приложении 4 контракту. В соответствии с пунктом 1.1 контракта результаты услуг оценщика по оценке имущества оформляются в виде «Отчета об определении рыночной стоимости имущества». Отчет должен соответствовать требованиям, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В пункте 2.3.17 контракта стороны согласовали, что при определении стоимости имущества оценщик должен учитывать ограниченный срок экспозиции , недостаточный для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей для аналогичных объектов, вынужденный характер сделки по продаже объекта оценки, низкую эффективность маркетинга, риск инвестирования в связи с судебной отменой и потерей коммерческой привлекательности (противодействие должника – собственника объекта), отсутствие доступной информации о предмете сделки. При этом результат оценки должен обеспечить реальную конкурентно-способную привлекательность объекта оценки по его стоимости, а также стоимость, по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший
сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах до 9-го этапа. После 9-го этапа цена предложения по лоту № 1 последовательно снижается на 150 000 руб. на каждом этапе от цены, установленной на 9-м этапе вплоть до цены отсечения. Цена отсечения установлена 258 375 руб. Суд первой инстанции согласился с предложенными кредитором этапами снижения цены, поскольку это позволит привлечь наибольший круг потенциальных покупателей. Кредитором приведены данные аналитических исследований по итогам 2021 года, согласно которым срок экспозиции (период времени, за который объект реализуется) объектов недвижимости, аналогичных принадлежащим должнику, на открытом рынке составляет: 11-12 месяцев (приблизительно 350 календарных дней) - минимальный срок; 16-17 месяцев (приблизительно 500 дней) - средний срок; 26 месяцев (780 календарных дней) - максимальный срок. Таким образом, предложенный кредитором период экспозиции на торгах посредством публичного предложения в 225 календарных дней (9 этапов по 25 календарных дней) меньше, чем минимальный срок экспозиции подобных объектов недвижимости на открытом рынке. Тем самым
к спорной дебиторской задолженности подлежит применению понижающий коэффициент (коэффициент обесценения) равный значению 0,010. Конкурсным управляющим использована коэффициентная методика определения стоимости дебиторской задолженности, которая относится к категории безнадежной. Расчет рыночной стоимости дебиторской задолженности был произведен конкурсным управляющим с использованием формулы: РС1 мес. = РС/(1+R/T)(te-t) х k, где: РС1мес – рыночная стоимость объекта оценки при сроке экспозиции 1 месяц; РС– рыночная стоимость объекта оценки при нормальном сроке экспозиции 12 месяцев; R – ставка дисконтирования; te– рыночный срок экспозиции объекта (т.е. среднее время, в течение которого происходит реализация аналогичных по параметрам объектов); t– заданный (установленный, требуемый) срок экспозиции объекта (1 месяц); T –период времени, к которому привязана ставка доходности (24 месяца) k – коэффициент, учитывающий затраты, связанные с возвратом задолженности (20 % от стоимости объекта). Таким образом, с использованием коэффициентной методики определения стоимости дебиторской задолженности конкурсный управляющий определил начальную продажную стоимость в размере 500 000 руб.: № п/п Дебитор Сумма задолженности Рыночная стоимость
№ 88 определена в размере 2 521 000 рублей. Вместе с тем, как правильно указал суд, указанная в заключении стоимость объекта не свидетельствует о том, что в рамках банкротных процедур имущество будет продано именно по данной цене, поскольку в банкротных процедурах имущество продается, как правило, с существенным дисконтом вследствие принудительного характера реализации имущества и ограниченного срока его экспозиции. Так, определяя рыночную стоимость имущества, выставляемого на продажу необходимо учитывать вынужденный характер продажи имущества и ограниченный срок экспозиции (предложения) недвижимого имущества на рынке недвижимости, который, с учетом особенностей процедуры банкротства, в соответствии с пунктом 9 статьи 110 Закона о банкротстве, не превышает 30 календарных дней, тогда как средний срок экспозиции недвижимого имущества лица, не находящегося в процедуре банкротства, составляет шесть месяцев. Таким образом, реальная цена продажи спорного имущества в процедуре банкротства может быть значительно ниже, чем 2 521 000 рублей. Именно по этой причине Верховный Суд Российской Федерации в Определении Судебной коллегии
возникшие в ходе оценки имущества, подлежащего принудительной реализации в рамках исполнительного производства. Таким образом, при установлении рыночной стоимости объекта, подлежащего реализации в ходе исполнительного производства, судебный пристав-исполнитель и назначенный специалист-оценщик должны принимать во внимание критерии определения рыночной стоимости, установленные указанными правовыми актами. В силу части четвертой статьи 3 Закона №135-ФЗ для целей названного Федерального закона под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. В пункте 20 Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.04.2022 № 200, определено, что для целей оценки, требующих установления цены сделки в предпосылке вынужденной продажи, может быть определена ликвидационная стоимость согласно части четвертой статьи 3 Закона №135-ФЗ, под которой понимается расчетная величина, отражающая наиболее
в разделе 2.3. анализ фактических данных о ценах сделок и предложений населенного пункта город указана минимальная цена продажи земельного участка 133,33 руб./кв. м., что не соответствует доводам административного ответчика. Объект № 1 (представленный в замечаниях к заключению судебной экспертизы) предлагается объект продажи - земельный участок датой 11 марта 2016 года. Дата оценки объекта исследования 01 января 2019 года. Дата между объектом № 1 и объектом исследования более 2 года 9 месяцев, что превышает рыночный срок экспозиции объекта продажи, это указывает на завышенную цену предложения данного объекта. По элементу сравнения дата предложения - данный объект не является объектом-образом для расчета стоимости объекта исследования. Следует учесть, что данный объект – это комплекс ресторана ..., имеющий постройки. Соответственно для приведения данного объекта к объекту исследования необходимо ввести корректировки на объект капитального строительства. Объект № 2 (представленный в замечаниях к заключению судебной экспертизы) выставлен на продажу 06 декабря 2017 года, что превышает срок экспозиции
или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Обоснование отказа экспертом от доходного подхода приведено на стр. 8-13 экспертного заключения. На стр. 13 экспертного заключения эксперт полно обосновал принятие решения об избранном подходе при исследовании, а также об отказе от использования методов доходного подхода. Что касается замечания относительно отказа от внесения корректировок на условия рынка в рамках применения сравнительного подхода к оценке, то под сроком экспозиции понимают: срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Среднерыночный срок экспозиции - это период в течение, которого объект недвижимости может быть продан при неизменной цене предложения. Таким образом, если цена предложения объекта- аналога (образца для исследования) была размещена в период, отстающий от даты исследования на среднерыночный срок экспозиции таких объектов на рынке или на меньший период, то цена предложения таких объектов останется неизменной.
деле в качестве административного ответчика был привлечен филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области. В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. В своих письменных пояснениях от 26.07.2016 г. указал, что органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке на территории Тамбовской области является ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области, следовательно администрация Тамбовской области не может считаться административным ответчиком. Кроме того указал, что действующим конкретный срок экспозиции объекта оценки для установления величины рыночной стоимости не установлен, данный срок в качестве элемента сравнения рассчитывается оценщиком самостоятельно на основании анализа условий рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия). В отчете об оценке объекта оценки от 5.02.2016 №1 оценщик указывает, что все необходимые данные об объектах-аналогах получены им по результатам интервью с авторами предложений, что является допустимым и не противоречит нормам действующего законодательства об оценочной
размере 8 184 800 руб. (по состоянию на 30 января 2022 года) согласно скриншоту объявления на странице 107 отчета. Согласно проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что стоимость предложения № 6 по состоянию на 23 сентября 2022 года составила - 9 000 000 руб. Использование объявления по состоянию на 30 января 2022 года говорит об использовании неактуальной информации, неполных сведений, несоблюдении принципа достоверности в части проверки изменения цены предложения в допустимый срок экспозиции земельного участка, наиболее приближенной к дате оценки. Стоимость предложения № 6 по состоянию на 30 января 2022 года является неактуальной на дату оценки и приводит к искажению расчета рыночной стоимости оцениваемого участка. 2.На странице 55 отчета указана стоимость земельного участка (предложение № 7/аналог № 3) в размере 2 000 800 руб. (по состоянию на 14 февраля 2022 года) согласно скриншоту объявления на странице 109 отчета. Согласно проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о рынке недвижимости
определения стоимости объекта недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ данных о ценах предложений приведен не из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Нарушены требования п.п. «б», «в» п.11 ФСО №7, п. 10 ФСО №7. 3. На стр. 47 отчета об оценке оценщиком указано, что на дату оценки (22 декабря 2022 года) и в нормальный срок экспозиции (от 5 до 20 месяцев) в *** на рынке продаж имелось 10 предложений на продажу земельных участков под производственно-складскую застройку (используемых для анализа рынка): категория – земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; местоположение – населенные пункты ***, кроме *** и ***; вид использования – производственно-складская недвижимость; наличие коммуникаций с возможностью подключения; транспортная доступность обеспечена круглосуточно; период
