Субаренда до регистрации договора аренды - гражданское законодательство и судебные прецеденты

по форме, утвержденной нормативными документами ОАО "РЖД", с условием о вступлении его в силу с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект от Продавца к Покупателю (если договор субаренды не подлежит государственной регистрации)/государственной регистрации договора субаренды, при этом права и обязанности, предусмотренные договором субаренды, возникают не ранее даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект от Продавца к Покупателю (если договор субаренды подлежит государственной регистрации) <1>. -------------------------------- <1> Данный пункт включается в договор при продаже объекта, расположенного на земельном участке, предоставленном (подлежащем предоставлению) ОАО "РЖД" в аренду , если право аренды участка необходимо сохранить за ОАО "РЖД". 3. Цена Договора 3.1. Цена Договора установлена Сторонами в размере _________ рублей __ коп., кроме того, НДС _________ рублей __ коп., всего с учетом НДС _________ рублей __ коп. (указывается совокупная цена Объекта (Объектов) и Участка в случае передачи Участка в собственность Покупателя). 3.1.1. <1> Цена Объекта установлена Сторонами в размере _________

- новые Правила), сообщает следующее. 1. О государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении земельного участка или залога права аренды, права субаренды, возникающих на основании статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). В силу части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды , право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Согласно

часть участка с учетным номером части 1 площадью 5 192 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, в границах города Азова, зарегистрированное в пользу общества «ФТ Транс Ойл» в ЕГРН 22.06.2018 под номером регистрации 61:45:0000304:72-61/002/2018-4 на основании договора от 21.06.2018 № ЦРН/04/СА/5219/18/000847, - исключить из ЕГРН запись о договоре субаренды от 21.06.2018 № ЦРН/04/СА/5219/18/000847 (номер регистрации 61:45:0000304:72-61/002/2018-4), - признать отсутствующим арендное обременение (право аренды) земельного участка площадью 583 775 кв. м с кадастровым номером 61:45:0000304:72, расположенного по адресу: Ростовская область, в границах города Азова, зарегистрированное в пользу общества «РЖД» в ЕГРН 28.06.2010 под номером регистрации 61-61-02/006/2010-250 на основании договора аренды земельного участка от 28.12.2009 № 726, в части земельного участка, занятого железнодорожными путями № 3 - 4, принадлежащими на праве собственности заводу (кадастровые номера 61:45:0000304:454, 61:45:0000304:455), определенного в соответствии с границами и координатами, установленными в каталоге координат – приложении к договору аренды от 15.05.1998 № 2144, - исключить из

третьему лицу в случае непредставления указанных ниже доказательств - представить доказательство невозможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится. Ответчику и третьему лицу: – представить надлежащим образом заверенный договор аренды и договор субаренды со всеми приложениями и изменениями к ним, – представить надлежащим образом заверенные документы, свидетельствующие о регистрации договора аренды и договора субаренды со всеми приложениями и изменениями к ним, - письменно пояснить по каким основаниям заключили договор субаренды до регистрации договора аренды ; - представить письменное пояснение и документы, свидетельствующие о виде и цели использования объекта по договору аренды, по виду и цели использования объекта по договору субаренды и земельного участка (на котором находится объект субаренды). – представить из Управления Росреестра по Брянской области надлежащим образом заверенные сведения о переходе прав на земельный участок (на котором расположен спорный объект субаренды) с момента сформирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет и по настоящее

«Прогресс» (устав, учредительный договор) за весь период деятельности со всеми изменениями и дополнениями; - представить документы, свидетельствующие о видах деятельности ООО «Прогресс». Ответчику и третьему лицу: – представить надлежащим образом заверенный договор аренды и договор субаренды со всеми приложениями и изменениями к ним, – представить надлежащим образом заверенные документы, свидетельствующие о регистрации договора аренды и договора субаренды со всеми приложениями и изменениями к ним, - письменно пояснить по каким основаниям заключили договор субаренды до регистрации договора аренды в регистрирующем органе; - представить письменное пояснение и документы, свидетельствующие о виде и цели использования объекта по договору аренды, по виду и цели использования объекта по договору субаренды и земельного участка (на котором находится объект субаренды). – представить из Управления Росреестра по Брянской области надлежащим образом заверенные сведения о переходе прав на земельный участок (на котором расположен спорный объект субаренды) с момента сформирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет и

предметом субаренды, то есть достижения согласия в данной части. Кроме этого, объект недвижимого имущества, часть которого передана в субаренду, ранее был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку договор субаренды содержит приложение, которое является графическим описанием передаваемой в субаренду части недвижимого имущества, данный документ представлен на государственную регистрацию вместе с заявлением, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что оспариваемый отказ не соответствуют положениям пункта 1 статьи 18, абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ. Сама по себе возможность представления сторонами сделки на государственную регистрацию кадастрового паспорта, не означает обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды по причине его отсутствия. Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предмета субаренды, заинтересованным лицом не представлено. Кроме этого, из текста оспариваемого отказа не следует, что основанием для отказа послужило то, что у регистрационного органа отсутствовала возможность определить предмет субаренды. Частью 3

для отказа в государственной регистрации создаваемого юридического лица – ООО «СК «Строй» в виде недостоверности представленного на регистрацию адреса. Кроме того, как верно указало управление в отзыве на апелляционную жалобу, факт заключения соглашения о передаче объекта недвижимости в пользование, в том числе и на основании договора аренды, при наличии возражений собственника не дает оснований для вывода о достоверности представленных на регистрацию сведений. Заключение заявителем договора субаренды с арендатором объекта недвижимости по адресу регистрации не означает согласие собственника на регистрационные действия. При этом ни договором аренды №Д-15/31 от 09.07.2015, ни дополнительным соглашением №1 от 02.12.2016 не предусматривалась передача собственником помимо права использования помещения под офис, права регистрировать какие-либо организации по адресу арендуемого помещения. Суд апелляционной инстанции также обращает внимание на то, что документы, на которые ссылается заявитель в обоснование своей позиции, на момент принятия оспариваемого решения у налогового органа отсутствовали. При этом на момент принятия оспариваемого решения налоговому органу собственником помещения

с кадастровыми номерами 18:26:020016:2739, 18:26:020016:2740, 18:26:020016:2741, отсутствующим права субаренды ООО СЗ «Дубрава» и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права аренды (в том числе, субаренды) ООО «СЗ «Дубрава» на вышеуказанные земельные участки. Заявитель также оспаривает действия Управления Росреестра по УР по государственной регистрации договоров субаренды от 27.08.2021. Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы с учетом следующего. Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 27.08.2021 между ООО «Дельта-Строй» и ООО СЗ «Дубрава» заключен договор субаренды земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:020016:2739, 18:26:020016:2740, 18:26:020016:2741. Следует отметить, что договоры аренды № 6909, № 6910, № 6911 на земельные участки с кадастровыми номерами 18:26:020016:2739, 18:26:020016:2740, 18:26:020016:2741 в редакции дополнительных соглашений от 26.07.2021 предусматривали возможность сдачи земельных участков в субаренду. Каких-либо ограничений, связанных с передачей земельных участков

из земель сельхозназначения с кадастровым номером ….83 общей площадью 1390,26 га, в том числе пашни 975,72 га., пастбищ 414,54 га № 03 от 25 сентября 2008 года, заключенный между КФХ ФИО1 и физическими лицами; признании недействительным в силу ничтожности основного договора аренды, договор субаренды части земельного участка с кадастровым номером ….83 общей площадью 1390,26 га, в том числе пашни 975,72 га., пастбищ 414,54 га от 10.06.2013 года, заключенный между КФХ ФИО1 и КФХ ФИО4, зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по СК 26.06.2013 года, регистрационный номер ….593; применении последствий недействительности ничтожных сделок; отмене записи о регистрации ограничений (обременений) на земельный участок с кадастровым номером ….83 по договору аренды части земельного участка из земель сельхозназначения с кадастровым номером ….83 общей площадью 1390,26 га, в том числе пашни 975,72 га., пастбищ 414,54 га № 03 от 25 сентября 2008 года, заключенный между КФХ ФИО1 и физическими лицами зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по

уполномоченными собственником указанного земельного участка, заключили договор о предоставлении земельного участка кадастровый номер … во временное пользование на праве аренды ООО «Надежда». В силу положений ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Таким образом, договор аренды от.. земельного участка кадастровый номер.. ничтожен. Из смысла ч. 2 ст. 618 ГК РФ, если договор аренды является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. Просит суд признать недействительной регистрацию договора аренды от.. земельного участка кадастровый номер.. , между ООО «Надежда» и собственниками земельного участка кадастровый номер …, произведенную.. , номер регистрации № …; признать недействительным договор аренды от.. земельного участка кадастровый номер.. , между ООО «Надежда» и собственниками земельного участка кадастровый номер …; признать недействительным договор субаренды от.. земельного участка кадастровый номер.. , номер регистрации … от.. ; применить последствия недействительности ничтожных сделок, признать недействительной регистрацию договора субаренды от … земельного участка

В И Л А: Коневских П.М. обратился в суд с заявлением об оспаривании решений Управления Росреестра по Хабаровскому краю об отказе в проведении государственной регистрации договоров субаренды земельного участка. В обоснование заявленных требований указал, что оспариваемыми решениями регистрирующего органа от ДД.ММ.ГГГГ было отказано в проведении государственной регистрации договоров субаренды земельного участка, заключенных между истцом и третьим лицом, со ссылкой на несоблюдение срока субаренды (срок договоров субаренды превышает срок основного договора аренды). Полагает, что оснований для отказа в государственной регистрации не имелось, поскольку договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, следовательно, заключение договоров субаренды на конкретный срок 4 года и 5 лет не противоречит положениям п.2 ст.615 ГК РФ. Поскольку представленные на регистрацию документы соответствовали требованиями закона, просил, с учетом уточненных требований, признать незаконными принятые Управлением Росреестра по Хабаровскому краю решения об отказе в государственной регистрации договоров субаренды земельного участка, обязать ответчика провести регистрационные действия, а также взыскать расходы по

недвижимым имуществом не содержали. В апреле 2018 года истцы узнали, что ФИО1, воспользовавшись указанными доверенностями, оформил доверенности в порядке передоверия на ФИО6, который 14 марта 2018 года заключил договор аренды с правом последующего выкупа принадлежащего истцам недвижимого имущества в составе всех десяти объектов. Арендатором по договору выступила ФИО4, которая, получив зарегистрированный договор аренды, 26 марта 2018 года заключила договор субаренды с ФИО5 Договор аренды и договор субаренды прошли государственную регистрацию. Выданные истцами доверенности на имя ФИО1 не наделяют представителя полномочиями на заключение договора аренды от имени истцов, равно как и иными полномочиями по распоряжению принадлежащим им недвижимым имуществом. Истцы просят суд признать договор аренды объектов недвижимости с правом его выкупа от 14 марта 2018 года, заключенный между ФИО1, действующим за ФИО7, ФИО6, действующим на основании доверенности за ФИО2 и ФИО3, и ФИО4 недействительным; признать договор субаренды от 26 марта 2018 года, заключенный между ФИО4 и ФИО5 недействительным; применить последствия недействительности