Упущенная выгода аренда недвижимости - гражданское законодательство и судебные прецеденты

обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. 3. При определении размера возмещения при изъятии земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, рыночная стоимость подлежащих прекращению прав на такие земельные участки устанавливается с учетом следующих особенностей: 1) в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствия установленного законом предельного

50 коп. упущенной выгоды, 454 440 руб. возврата обеспечительного платежа, 117 040 руб. возмещения излишне оплаченной арендной платы (с учетом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а также по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Ложка Вилка» о взыскании 371 370 руб. 30 коп. долга за период с 01.08.2017 по 20.09.2017, 119 996 руб. 59 коп. неустойки за период с 11.08.2017 по 31.01.2018 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Здоровье», муниципального унитарного предприятия «Водоканал», установил: решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.07.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2018, исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительным односторонний отказ ИП ФИО1 от исполнения договора аренды нежилого объекта недвижимости №4/16 от

торгового павильона не изъяты у предпринимателя, согласно представленным последним в материалы дела доказательствам (платежные поручения, претензионные письма в адрес арендатора о взыскании арендной платы), подлежащие изъятию земельный участок и расположенное на нем здание магазина до настоящего времени находятся в фактическом владении предпринимателя, который продолжает пользоваться данными объектами по назначению путем их сдачи аренду и извлекает от этого доход. Таким образом, по мнению Администрации, суды, определяя размер упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы, которую предприниматель мог бы получить при сдаче здания в аренду , неправомерно взыскали убытки за период с 2018 (принятия решения об изъятии имущества для государственных нужд) по 2021 год (дата принятия решения суда), поскольку в указанный период спорное имущество находилось в фактическом владении предпринимателя и он получал доход - арендную плату за данное имущество. Иной подход приведет к получению предпринимателем в указанный период двойного дохода, что противоречит действующему законодательству. Приведенные в жалобе Администрации доводы о существенном

039 руб. 50 коп. в день (4 039 руб. 50 коп. х 480 дней = 1 938 960 руб.). При определении размера упущенной выгоды экспертами не запрашивалась документация о финансово-хозяйственной деятельности ИП ФИО2, неполученная арендная плата в день в размере 4 039 руб. 50 коп. не уменьшена на доход, полученный предпринимателем от сдачи имущества в аренду в спорный период. Вместе с тем, согласно представленным в материалы дела доказательствам, нежилое помещение сдавалось ответчиком в аренду и за него получалась арендная плата. Согласно Методическим рекомендациям по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона № 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута, утвержденных Национальным Советом по оценочной деятельности (протокол от 23.12.2009 № 5)

относятся все доходы, которые получила бы потерпевшая сторона, если бы обязательство было исполнено. Соответственно, в рассматриваемом случае к упущенной выгоде относятся такие доходы, которые получило бы общество при обычном ведении своей коммерческой деятельности, если бы отсутствовало учиненное ответчиком препятствие. Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735. Таким образом, судам первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела необходимо было установить: осуществляло ли ООО «Агрофирма Простор» сельскохозяйственную деятельность до передачи ответчику спорных земельных участков сельскохозяйственного назначения по договорам купли-продажи и договорам о передаче (уступке) прав и обязанностей по договорам аренды, получало ли общество прибыль за аналогичный период времени до нарушения КФХ ФИО4 обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено, равно как не устанавливалось: получал ли ответчик в спорный период доход от использования спорных объектов недвижимости . Между тем ни судом первой инстанции, ни судом апелляционной инстанции данные обстоятельства не устанавливались. При этом требования

виде упущенной выгоды, складывающихся из неполученной истцом суммы арендной платы за период с 17.11.2011 по 16.02.2012 по договору аренды имущества от 26.02.1999, требования о взыскании убытков за период с 17.11.2011 по 16.02.2012 в сумме 44 213 рублей 05 копеек признаются апелляционным судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере. При этом МКУ «АПМЗН», как сторона договора и лицо, неправомерные действия которого привели к возникновению убытков, является надлежащим ответчиком по иску о взыскании упущенной выгоды. Доводы ответчика об утверждении обратного коллегией отклоняются в виду их необоснованности. Расходы по уплате госпошлины по иску и апелляционной жалобе с учетом итога рассмотрения дела апелляционным судом, в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика. Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд ПОСТАНОВИЛ: Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.11.2014 по делу №А51-20484/2014 отменить. Взыскать с муниципального казенного учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости »

требования которого обеспечены залогом такого имущества. Руководствуясь вышеприведенными положения, учтя представленное в материалы спора письмо общества «Вербена» от 11.01.2016 (т.е. еще до проведения торгов), адресованное конкурсному управляющему, в котором кредитор возражал против заключения любых договоров аренды, которыми может быть обременено залоговое имущество должника, в том числе, объекты по адресу: <...> рабочих, д. 43, суды первой и апелляционной инстанций констатировали отсутствие упущенной выгоды в виде неполученных арендных платежей. Суды исходили при этом из того, что до момента отчуждения объектов недвижимости спорное имущество в любом случае не могло бы сдаваться в аренду . Кроме того, рассмотрев заявление ФИО3 о пропуске кредитором срока исковой давности, суды констатировали пропуск заявителем названного срока. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой

<***>, выполненных ООО «Лига-Эксперт НН» (см. Приложение № 1 к гражданскому делу № 2-4\2021 г.). Согласно данных заключений, рыночная стоимость каждого из указанных земельных участков определена в размере 28 882 959 руб., размер убытков в виде упущенной выгоды, причиненной изъятием земельного участка для государственных нужд составляет 193 891 000 руб. Для определения убытков оценщиком была взята за основу ставка арендной платы, составляющая 185 000 руб. в год, которая была использована ПАО «Газпром» для оплаты аренды за земельные участки предполагаемый срок договора аренды земельных участков – 49 лет. В связи с наличием у сторон различного подхода к определению выкупной стоимости за изъятые земельные участки, судом по ходатайству ответчиков была назначена судебная экспертиза по оценке недвижимости . При этом, юридически значимыми обстоятельствами для решения вопроса о размере стоимости возмещения за изымаемые для государственных нужд земельные участки, суд определил следующее. Разрешение на строительство объекта «Газопровод Починки-Грязовец. Участок Починки-Ярославль, КС Новоарзамасская на территории Сосновского

на восстановление правового и имущественного положения потерпевшего лица. Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно документально подтвердить совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением (Постановление Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 16674/12 по делу N А60-53822/2011). В обоснование требований о взыскании упущенной выгоды истцом представлен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ИП ФИО1 и ФИО3 (том 1 л.д.32) на общую сумму 64 720 000 руб. Согласно предварительному договору стороны обязуются заключить основной договор а купли-продажи в срок в течении года с момента истечения срока аренды объектов недвижимости и возврата и возврата их продавцу - до ДД.ММ.ГГГГ. Заключение основного договора на условиях в нем указанных, а именно по цене в ней указной, поставлено в зависимость от состояния недвижимости, в отношении которых заключен предварительный договор. Как пояснил истец в судебном заседании, покупная цена недвижимого имущества была снижена, поскольку по

и его сыном Б.Р.В. Согласно объяснениям представителя истца у истца в дальнейшем имелись и иные клиенты –арендаторы, которые интересовались принадлежащими ей жилыми домами и земельными участками, но в дальнейшем заключение договоров аренды в письменном виде было невозможным, поскольку в связи с описанными выше случаем, арендаторы отказывались от заключения аренды объектов имущества и истец затрачивал свои средства на оплату услуг агентов. Истец также просит взыскать с ответчика упущенную выгоду в виде недополученной арендной платы по договорам аренды на срок до реального освобождения ответчиком объектов недвижимости истца. Факт ограничения ответчиком доступа в спорные жилые помещения, ограничения сдачи их в аренду до реального освобождения ответчиком объектов недвижимости истца подтвержден обстоятельствами, установленными вступившим в законную силу судебным актом и материалами дела. Поскольку указанный судебный акт вступил в законную силу, а в деле участвовали те же лица, факт ограничения ответчиком доступа в помещения истца повторно не доказывается. Истцом и его представителем представлен расчет упущенной выгоды

речь об упущенной выгоде. В решении суд учитывает только договорные отношения между ФИО1 и ООО «Цветком», учредителем которого является бывший арендатор земельного участка ФИО6. ООО «Цветком» и ФИО6, являясь арендаторами земельного участка с 2005 г., заинтересованы в исходе рассматриваемого дела, следовательно, основывать выводы исключительно на договорных отношениях указанных лиц представляется необоснованным. 3) Стоимость аренды 1 кв. м в 35 руб является необоснованной. Согласно справке Пермской торгово-промышленной палаты расчетная рыночная стоимость 1 кв. м земельного участка по состоянию на июль 2013 г. составляет 10-15 руб. в месяц. В информационном письме ООО «Акцент-оценка», указано, что наиболее вероятная рыночная стоимость права пользования 1 кв.м объекта аренды в течение 1 месяца по состоянию на 19.07.2013 г. составляет 11 руб. 50 коп.. Это доказывает, что стоимость аренды в 35 руб. за 1 кв. м чрезмерно завышена. Очевидно, что стоимость аренды земельного участка рассчитана с учетом коммуникаций и систем, подведенных к объектам недвижимости , принадлежащим

что признает итоговую величину рыночной стоимости в размере 901 106 рублей и убытки связанные с переоформление права собственности на оставшуюся после изъятия часть земельного участка в размере 350 рублей, однако, считает заниженной и необоснованной упущенную выгоду, определенную оценщиком истца в размере 98 917 рублей, просит установить возмещение упущенной выгоды в размере 750 603 рубля 32 коп., обосновывая свои возражения обязательствами перед арендатором ИП ФИО6 КФХ ФИО4 по возмещению убытков ( упущенной выгоды) в связи с досрочным расторжением договора аренды . В подтверждение обоснованности размера упущенной выгоды ссылается на представленный в дело отчет об оценке от 20.06.2017 N 212/06-17, выполненный ООО «Аскольд». Представитель третьего лица – ФИО4 по доверенности, доводы ответчика поддержал, представил отзыв, просил установить возмещение упущенной выгоды в размере 750 603 рубля 32 коп., указал, что после изъятия земельного участка для государственных нужд, собственник земельного участка ФИО2 в силу закона обязан самостоятельно компенсировать ему как арендатору убытки (упущенную