Возмещение неотделимых улучшений по договору аренды - гражданское законодательство и судебные прецеденты

участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, документы, подтверждающие возникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытков в связи с невозможностью исполнения указанных обязательств. 7. Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости. 8. При определении размера возмещения не подлежат учету: 1) объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом земельном участке, и неотделимые улучшения данных объектов (в том числе в результате реконструкции), произведенные вопреки его разрешенному использованию, а также вопреки условиям договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком; 2) неотделимые улучшения земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, произведенные после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением неотделимых улучшений, произведенных в целях обеспечения безопасности такого недвижимого

дохода. Согласно пунктам 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Таким образом, в случае, если арендатор осуществляет неотделимые улучшения арендованного имущества с согласия арендодателя, которое должно быть отражено в договоре аренды имущества либо в дополнении к указанному договору, и арендодатель возмещает арендатору понесенные им расходы, то указанные затраты могут быть учтены арендатором для целей налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя в соответствии с главой 25 НК РФ, при условии их соответствия требованиям пункта 1 статьи 252 НК РФ. В случае, если арендатор осуществляет неотделимые улучшения арендованного имущества,

отношения, суды отказали в удовлетворении требований, придя к выводу об отсутствии необходимой совокупности условий для привлечения ФИО1 к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков. Судебные инстанции верно исходили из того, что по смыслу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного правообладателя имущества, поскольку независимо от того, оплачена ли стоимость ремонта подрядчику, улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. В рассматриваемом случае, пунктом 3.3 договора аренды от 31.01.2009 установлено право арендатора по улучшению здания или проведению внутренней перепланировки здания для обеспечения своего технологического процесса по дополнительному согласованию с арендодателем и документировать всякие планировки и изменения. Договор аренды прекратил свое действие 01.07.2014 в связи с заключением сторонами соглашения о его расторжении, при

обществом неотделимых улучшений, в том числе, производился ли налогоплательщиком ремонт либо им в действительности были произведены капитальные вложения в форме достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения арендованных основных средств, а также не дали должной оценки возмездности и экономической оправданности капитальных вложений с учетом вышеназванных критериев. При этом судами сделаны взаимоисключающие выводы относительно того, подлежит ли возмещению стоимость произведенных обществом улучшений в арендованном имуществе. Суд первой инстанции указал, что договорами аренды предусмотрен зачет расходов на неотделимые улучшения в счет арендной платы, и в то же время сделал вывод о том, что при прекращении действия договоров аренды и возврате имущества стороны фактически исходили из отсутствия обязанности по возмещению стоимости улучшений. Суд округа, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты и принимая решение об удовлетворении требований налогоплательщика в части данного эпизода доначислений, не устранил допущенные судами нарушения и исходил из ошибочного вывода о допустимости применения пункта 8 статьи 265 Налогового кодекса во всех случаях

причинения вреда, наличия убытков. Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет права после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещение не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, правильно применив положения статей 15, 16, 421,616, 623 ГК РФ, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска предпринимателя. Суды исходи из следующего. По условиям договора аренды от 14.10.2005 арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений. К тому же истец не представил доказательств осуществления таких улучшений в арендованном помещении и размер понесенных им затрат. Поскольку истец обосновал требование о взыскании упущенной выгоды наличием договора субаренды

Арбитражным судом Республики Хакасия установлено, что неотделимые улучшения имущества были произведены предшествующим арендатором помещения Ширинским РСП, который продал имущество ООО «Алып» по договору от 17 октября 2006 года (л.д.100-101 т.1). В материалах дела № А74-2398/2007, поступивших в суд кассационной инстанции отсутствуют доказательства, подтверждающие согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений, а также на установку второй охранно-пожарной сигнализации. Отказывая в удовлетворении требований по возмещению стоимости неотделимых улучшений, а также стоимости установки второй охранно-пожарной сигнализации, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в нарушение приведенных норм права и положений договора аренды неотделимые улучшения помещения произведены без согласия ОАО «Артель старателей «Сибирь», в связи с чем у истца отсутствует право требовать возмещения их стоимости от нового собственника здания магазина. ООО «Алып» выражает не согласие с выводом Арбитражного суда Республики Хакасия о том, что истцом не доказан реальный ущерб, составляющий стоимость утраченного товара, оставшегося в магазине 22 мая 2007 года в сумме 42.805 рублей

согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы. Произведенные арендатором неотделимые улучшения объекта являются собственностью арендодателя. По окончании срока действия договора стоимость неотделимых улучшений не возмещается. Ввиду наличия согласия собственника имущества на проведение капитального ремонта, у Общества имелись основания для предъявления требования о возмещении стоимости произведенного им капитального ремонта в установленном Договором и нормативно-правовыми актами Санкт-Петербурга порядке. В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда и зачета затрат на их проведение, утвержденного распоряжением губернатора Санкт -Петербурга от 06.10.1997 № 1036-р, затраты на капитальный ремонт Объекта могут быть полностью или частично возмещены Арендатору в течение срока действия договора аренды путем их зачета в счет подлежащей уплате арендной платы за объект. Возмещению подлежат затраты на капитальный ремонт, включающий в себя восстановление, замену (кроме полной замены) или укрепление фундаментов несущих стен и каркасов, а также других несущих конструктивных элементов Объекта, восстановление или

банка, технические условия на выполнение работ в арендуемом помещении, схема прокладки сетей кондиционирования и вентиляции в арендуемом банком помещении. Неотделимые улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для объекта, являются собственностью арендодателя и возмещению арендатору не подлежат (подпункт 2.4.1 пункта 2.4 договора аренды). При этом сторонами договора при его заключении предусмотрено, что под улучшениями, не отделимыми без вреда для объекта, понимаются, в том числе, установка бронеконструкций и иных неотделимых конструкций (подпункт 2.5.4 пункта 2.5 договора аренды). Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, посчитав, что возведенные на объекте конструкции (в том числе бронированные конструкции) являются неотделимыми улучшениями объекта, демонтировать которые невозможно без нанесения вреда объекту аренды, и считаются перешедшими в собственность арендодателя при прекращении договора аренды , то же самое касается перепланировки и переоборудования, в том числе переноса инженерных сетей на объекте, так как в соответствии с условиями договора аренды возведение бронированных конструкций и иных неотделимых конструкций, а также перепланировка

о том, что смонтированное электрическое оборудование является неотделимым улучшением арендуемого помещения, в силу чего его стоимость подлежит возмещению арендодателем. Указанный вывод судом апелляционной инстанции признан ошибочным, поскольку сделан без учета статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой возмещению подлежит не стоимость приобретенного оборудования, а стоимость неотделимых улучшений, на которую повысилась коммерческая привлекательность арендуемого помещения. Между тем рыночная стоимость произведенных улучшений истцом по встречному иску документально подтверждена не была. По указанному вопросу предприниматель ФИО1 с ходатайством о назначении по делу судебной экспертизы к судам первой или апелляционной инстанций не обращалась. Кроме того, как установлено апелляционным судом, судом первой инстанции также не было учтено условие, содержащееся в пункте 2.2.4 договора аренды о том, что стоимость неотделимых улучшений в стоимость аренды не учитывается и по окончании аренды данные улучшения переходят в собственность арендодателя. Апелляционный суд также признал ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что смонтированное электротехническое оборудование относится к неотделимым

возмещения арендодателем. В материалах дела отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие тот факт, что кредитор обращалась к должнику с заявлением о необходимости возмещения затрат на ремонт либо претензиями с указанием недостатков помещения до проведения ремонта. В связи с чем апеллянт полагал, что несогласованные неотделимые улучшения не подлежат возмещению в соответствии с действующим законодательством, так как на проведение улучшений ООО «Инвест» не давало разрешение согласно пункту 4.10 договора и пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В апелляционной жалобе заявитель сослался на то, что ИП ФИО2 денежные средства за ремонт помещения получены, при этом со стороны кредитора исполнение договора не было. Кроме того, апеллянт посчитал, что представленное помещение не требовало капитального ремонта, так как в здании, которое эксплуатируется один год (здание сдано - 2013 году, договор аренды заключен 2014 году) не может производиться капитальный ремонт в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 «Об утверждении

в его возмещении. Суд приходит к выводу, что ФИО1 реальную возможность обратиться в суд о взыскании в его пользу стоимости неотделимых улучшений, произведенных ФИО1 в указанном нежилом полуподвальном помещении получил лишь с момента истребования ОАО «Электроцинк» у ФИО1 данного помещения. Таким образом, ФИО1 узнал или должен был узнать о нарушении своего права на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных ФИО1 в указанном нежилом полуподвальном помещении лишь с момента когда в отношении него были произведены действия ОАО «Электроцинк» по освобождению указанного помещения без возмещения ему понесенных затрат на улучшение указанного имущества. При этом на момент заключения договора аренды № ... от 01.11.2006 г., между ОАО «Электроцинк» и ФИО1 права последнего не могли быть нарушены, в силу того, что вопрос о возмещении указанных затрат данным договором между сторонами урегулирован не был, так как ФИО1 по этому новому договору продолжил пользоваться ранее предоставленным ему помещением с имеющимися неотделимыми улучшениями. Свой иск ОАО «Электроцинк»

и произвести ремонт помещения, за свой счет, а самостоятельно, за свой счет, произвела текущий ремонт арендованного помещения, в соответствии с условиями договора аренды, доказательств иного материалы дела не содержат. ДД.ММ.ГГГГ гр.Б., по доверенности ФИО2, выдал ИП ФИО6 для предъявления в суд заявление, указав, что не возражает против получения арендатором помещений ИП ФИО6 суммы возмещения ущерба, причиненного повреждением неотделимых улучшений в арендуемых ею помещениях. Ущерб причинен ООО «Пермская сетевая компания» ДД.ММ.ГГГГ прорывом трубы горячего водоснабжения. Стоимость причиненного ущерба оценивается сторонами примерно в 500 000 руб. (л.д.36). Таким образом, из материалов дела следует, что в период договора аренды истцом, как арендатором, был произведен текущий ремонт, с несением расходов на его содержание, в связи с чем, оснований взыскивать данные расходы на текущий ремонт с собственника помещения, ответчика по делу, не имеется. Как следует из искового заявления, ДД.ММ.ГГГГ в арендуемом истцом у ФИО2 нежилом помещении вновь произошло затопление, доказательств, подтверждающих доводы истца, в

на возмещение стоимости неотделимых улучшений в соответствии с положениями статьи 623 ГК РФ. Акт № на выполнение работ-услуг по реконструкции системы отопления подписан истцом и ИП ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 16). ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор аренды помещения № сроком до ДД.ММ.ГГГГ, согласно условиям которого истец обязуется передать ответчику во временное пользование, а ИП ФИО3 обязуется принять, оплатить пользование и своевременно возвратить нежилое помещение 1 П, площадью 625,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 138 – 141). Согласно пункту 1.3 данного договора аренды помещения, техническое состояние имущества, в том числе инженерные сети и электрическая проводка, передаются в том виде, в котором существуют, а все необходимые ремонтные работы по их замене и реконструкции арендатор (истец) производит за свой счет, что находит отражение при необходимости в акте приема-передачи имущества, являющемся неотъемлемой частью договора. В соответствии с актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, являющимся приложением № к обозначенному договору аренды помещения,