Застройщик многоквартирного дома физическое лицо - гражданское законодательство и судебные прецеденты

техническую и гуманитарную помощь, договор мены. По строке 01 также отражаются затраты, осуществленные за счет денежных средств граждан и юридических лиц, привлеченных организациями- застройщиками для долевого строительства на основе договоров, оформленных в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В случаях, если по условиям договора лизинга лизинговое имущество учитывается на балансе лизингополучателя, то его стоимость включается лизингополучателем в инвестиции в основной капитал и отражается по строке 01. Затраты на приобретение квартир в объектах жилого фонда, зачисляемых на баланс организации и учитываемых на счетах учета основных средств, а также машин, оборудования, транспортных средств, производственного и хозяйственного инвентаря, числившихся ранее на балансе других юридических и физических лиц (кроме приобретения по импорту), и объектов незавершенного строительства по строке 01 не отражаются, а показываются, кроме того, по строкам 23 и 24. Не

права на земельные участки, где велась застройка, со всеми неотделимыми улучшениями на них, а также обязательства застройщика перед участниками строительства (физическими и юридическими лицами) в отношении передаваемого объекта незавершенного строительства. Суд полагал, что и физические, и юридические лица, претендующие на получение жилых помещений, являются участниками строительства в силу пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве) в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 151-ФЗ). Постановлением апелляционного суда от 09.08.2021, оставленным без изменения постановлением окружного суда от 11.11.2021, определение отменено, заявление удовлетворено в отношении только физических лиц . Апелляционный суд исходил из того, что специальным фондам могут быть переданы обязательства только перед физическими

участников строительства; 11.03.2020 ФИО6 уступил требования обществу "Инвестпроект"; 26.08.2020 произведена процессуальная замена кредитора; 2) 08.07.2016 должник заключил долевого участия в строительстве с ФИО7; 20.12.2019 требования ФИО7 включены в реестр требований участников строительства; 11.08.2020 ФИО7 уступила требования обществу "Инвестпроект"; 18.11.2020 произведена процессуальная замена кредитора. 19.01.2021 Фонд Московской области в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве обратился с заявлением о намерении приобрести земельный участок, на котором застройщик осуществлял строительство многоквартирных жилых домов с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства – физическими лицами , требования которых по предоставлению жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений включены в реестр требований участников строительства. Определением Арбитражного суда Московской области от 28.05.2021 заявление удовлетворено. Суд обязал конкурсного управляющего передать Фонду Московской области права на земельные участки, где велась застройка, со всеми неотделимыми улучшениями на них, а также обязательства застройщика перед участниками строительства (физическими и юридическими лицами) в отношении передаваемого объекта незавершенного строительства.

г. Москва 24 января 2022 г. Судья Верховного Суда Российской Федерации Самуйлов С.В., изучив с материалами истребованного дела кассационные жалобы конкурсного управляющего акционерным обществом "Строительно-Инвестиционный Холдинг" ФИО1 (далее – конкурсный управляющий) и общества с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТПРОЕКТ" (далее – общество "Инвестпроект") на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2021 по делу Арбитражного суда Московской области № А41-92972/2018 о банкротстве акционерного общества "Строительно-Инвестиционный Холдинг", установил: общество "Строительно-Инвестиционный Холдинг" являлся застройщиком многоквартирных жилых домов в Подмосковье и заключал договоры долевого участия с физическими лицами на передачу им жилых помещений. Впоследствии по договорам уступки некоторые требования переданы юридическим лицам (в частности обществу "Инвестпроект"). Застройка осуществлялась на арендованных земельных участках. 29.11.2018 возбуждено дело о банкротстве общества "Строительно-Инвестиционный Холдинг", 29.04.2019 оно признано банкротом, введено конкурсное производство, применены правила о банкротстве застройщика. 27.06.2019 принят, опубликован и вступил в силу Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве

Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в соответствующей редакции) предусмотрено, что застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно- правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с названным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. Согласно статье 4 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» заказчики – уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица , которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. В рассматриваемом случае, ФИО1 статусом индивидуального предпринимателя не обладал. Доказательства получения им разрешения на строительство (реконструкцию) в отношении спорного объекта, равно как и доказательств привлечения непосредственно

никакой другой объем прав не передавался. Проверяя наличие у ФИО1 прав застройщика и заказчика на момент подписания договора от 21.04.2005, суды пришли к следующему. В соответствии со статьей 2 Закона об участии в долевом строительстве (в подлежащей применению редакции) застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с названным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. Согласно статье 4 Закона об инвестиционной деятельности заказчики – уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица , которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Так, судами установлено, что ФИО1 статусом индивидуального предпринимателя не обладал. Доказательства получения им разрешения на строительство (реконструкцию) в отношении спорного объекта, равно как и доказательств привлечения непосредственно ФИО1 денежных средств участников долевого строительства

строительство; проектной декларации; документа о госрегистрации застройщиком права собственности на застраиваемый земельный участок, договора аренды или субаренды такого участка. В соответствии с проектной документацией у заявителя как у застройщика право на привлечение денежных средств дольщиков - физических лиц возникло не ранее ноября 2013 года (по жилому дому № 1) и не ранее декабря 2013 года (по жилому дому № 2). При этом проверкой, при анализе фактических обстоятельств, установлено, что до возникновения права на привлечение денежных средств дольщиков в отношении строящихся объектов недвижимости, проверяемый Заявитель привлекал денежные средства физических и юридических лиц на строительство многоквартирных жилых домов со встроенными офисными помещениями, по средствам заключения соглашений о бронировании квартир. Денежные средства оформлялись в виде «гарантийных денежных депозитов», уплачиваемых на основании заключаемых с физическими лицами Соглашений о бронировании квартир. Средства физических лиц на строительство привлекались в период с марта по октябрь 2013 г. (по дому: ул. ФИО10, 44) и с марта по ноябрь

только часть денежных средств - 1 153 120 руб., что соответствует площади 28,82 кв. м. (1 153 120 руб./40 000 руб.). Задолженность ФИО5 перед предыдущим застройщиком ООО «СУ «Монолит» составила 772 480 руб. Судом первой инстанции установлено, что определенный пунктом 2.1. договора участника долевого строительства многоквартирного дома от 03.03.2016 № Г13/81 расчет не соответствует решению, принятому на собрании участников долевого строительства многоквартирного дома (протокол собрания участников долевого строительства многоквартирного дома от 09.12.2015), согласно которому сумма доплаты должна была составить 834 461,48 руб. (по 5 000 рублей за 28,83 м2, по 34 172,22 руб. за 15 м2, по 45 226 рублей за 3,93 м2). Поскольку в нарушение подпункта 5.1 пункта 5 Порядка № 1338 объем средств на достройку объекта, подлежащих сбору с физических и юридических лиц , перед которыми у юридического лица имеются обязательства по передаче жилых помещений, предоставленный АО «Монолит» определен не в соответствии с протоколом заседания рабочей группы областной

N 294-ФЗ). Кроме того, многоквартирный жилой дом по адресу: г. Чкаловск кв. Северный д.16 введен в эксплуатацию 24.11.2015г. Согласно постановления по делу об административном правонарушении от 21.11.2018г. № 515-12-222/2018 выявлено нарушение целостности асфальтового покрытия отмостки по всему периметру здания, отсутствует поперечный уклон отмостки. Отсутствует засыпка подвала песком. Имеются трещины во многих жилых помещениях многоквартирного дома, как следствие неравномерной осадки фундамента. Все вышеуказанные недостатки жилого дома возникли вследствие нарушения строительных норм и правил застройщиком многоквартирного дома физическим лицом Б.А.В. По условиям муниципальных контрактов на покупку помещений у застройщика, заключенных с Б.А.В., продавец несет гарантийные обязательства на квартиру в течение 5 лет со дня передачи квартиры по передаточному акту. Как видно из протокола об административном правонарушении от 16.11.2018г. № 515-12-222/2018 дефекты были обнаружены 14.11.2018г., то есть в течение 5-летнего гарантийного срока. Данный вывод подтверждается решением Дзержинского районного суда № 2-1629/2018, вступившим в законную силу 17.07.2018г., по которому застройщик многоквартирного жилого дома

находится: <данные изъяты> в строящемся жилом доме по строительному адресу, указанному в п. 2.1 договора в размере и на условиях, предусмотренных настоящим договором. ФИО1, ФИО2 по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ за квартиру внесена сумма в размере <данные изъяты> Согласно п. 3.5 договора, качество объекта долевого строительства, который будет передан застройщиком участнику долевого строительства по договору должно соответствовать утвержденной проектно-сметной документации на многоквартирный дом, ГОСТам, техническим и градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям в области строительства. ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истцами направлены заказным ценным письмом с описью вложения заявление (претензия) о расторжении договора долевого участия физического лица в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ в связи с существенным изменением проектной документации на квартиру, а также изменением размеров квартиры, и требования в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора возвратить истцам денежные средства, уплаченные в счет цены договора, в <данные изъяты>,

либо сведения об участии которых в долевом строительстве объектов, включенных в реестр проблемных домов, содержатся в Едином государственном реестре прав, для заключения договоров (соглашений) с которыми юридическим лицом зарезервированы жилые помещения (т. 1, л.д. 200-201). Объем средств на достройку объекта, подлежащих сбору с физических и юридических лиц, в отношении которых юридическим лицом на день передачи многоквартирного дома от первоначального застройщика юридическому лицу приняты обязательства по передаче жилых помещений, определяется исходя из площади жилых помещений в многоквартирном доме, в отношении которых юридическим лицом приняты обязательства по передаче их физическим и юридическим лицам , и размера доплаты, определенного решениями рабочей группы по решению проблем «обманутых дольщиков» Томской области при областной межведомственной комиссии по вопросам защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства на территории Томской области (подпункт 3 приведенного пункта) (т. 1, л.д. 200-201). В целях определения организационных, экономических и других мер, направленных на защиту прав, законных интересов граждан -