Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу «Компания «Инвэко» (далее – Компания), обществам с ограниченной ответственностью «Инвэко-Дом», «РМК Интернешнл», «Офис-Центр» и индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительным решения совета собственников помещений в здании (далее - Совет СПЗ) от 05.12.2018 об утверждении тарифа на выполнение комплекса работ и услуг на содержание, обслуживание, эксплуатацию административного здания, технических объектов и земельного участка, расположенного по адресу: <...>, в размере 258 руб. 94 коп. с 1 кв. м арендопригодной площади , не включая НДС, на 2019 год. Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 24.08.2020, оставленным без изменения постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2021 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.06.2021, в иске отказал. В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Согласно
области с иском к закрытому акционерному обществу «Компания «Инвэко» (далее – Компания), обществам с ограниченной ответственностью «Инвэко-Дом», «РМК Интернешнл», «Офис-Центр» и индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительным решения совета собственников помещений в здании (далее - Совет СПЗ) от 29.10.2019 об утверждении тарифа на выполнение комплекса работ и услуг, направленных на содержание, обслуживание и эксплуатацию административного здания, технических объектов и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, в размере 293 руб. 93 коп. с 1 кв.м арендопригодной площади , не включая налог на добавленную стоимость, на 2020 год. Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 22.10.2020 иск удовлетворил. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 26.01.2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.06.2021, решение отменил, в иске отказал. В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить постановления от 26.01.2021 и от
ставки предусмотренной пунктами 1,1, 3.5.4, 3.5.5 и 3.6 Договора. Суды приняли во внимание представленное Универсамом техническое описание от 14.01.2022, составленное кадастровым инженером ФИО5, согласно которому процентное соотношение площадей, пригодных под коммерческое использование, составило 2826 кв. м, из которых в пользовании Торгового Дома находится 1530 кв.м, что составляет 54,15% и на 27,55% превышает площадь, указанную в Договоре. Кроме того, суд первой инстанции для проверки доводов истца назначил судебную экспертизу, согласно заключению судебного эксперта от 28.10.2022 арендопригодная площадь Здания составляет 3 294,2 кв. м., процент арендопригодных помещений, занимаемых ответчиком в здании, составляет 46,44%. Установив долю собственника спорного помещения, суд апелляционной инстанции взыскал с Торгового Дома в пользу Универсама задолженность исходя из процентного соотношения площади, занимаемой помещением, пропорционально пригодным под коммерческое использование площадям Здания в размере 46,44%. В то же время суды первой и апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела не установили собственника спорного помещения, тогда как Торговый Дом представлял возражения о наличии
данных расходов определяется на основании счетов и расчетов арендодателя, выставленных арендатору, с приложением копий первичных документов электроснабжающей организации, подтверждающих стоимость и количество потребленной за месяц электроэнергии в процессе эксплуатации здания (исходя из стоимости 1 кВт/ч потребленной электроэнергии), в размере определяемом по формуле E квт / Sарендопригодная * Sпомещения арендатора * T, где E - общий размер потребленной за месяц электроэнергии по зданию в целом, определяемый в соответствии со счетом-фактурой, предъявляемым электроснабжающей организацией; Sарендопригодная - арендопригодная площадь здания (определяется из документов технической инвентаризации здания); S помещения арендатора - площадь помещения, используемого арендатором по настоящему договору аренды; T - стоимость потребленной электроэнергии за оплачиваемый период, определяемый в соответствии со счетом-фактурой, предъявляемой электроснабжающей организацией (за 1 кВт/ч). Согласно пункту 3.2.1 договора фиксированная часть арендной платы должна вноситься в рублях не позднее 10 числа текущего месяца аренды. Счет на оплату фиксированной части арендодателем не оформляется. Переменная часть арендной платы вносится арендатором на основании счета,
319,20 руб. Текущая задолженность составила 11 093 517,73 руб. При этом рыночная стоимость недвижимого имущества должника существенно превышает балансовую в соответствии с отчетом об оценке от 19.09.2017 № Н-25118/17, подготовленного ООО «ЛАИР». В соответствии с представленным заключением временного управляющего о возможности применения процедуры внешнего управления, площадь объекта недвижимости, принадлежащего должнику, составляет 3 857,2 кв. м. Объект недвижимости находится в Петроградском районе города Санкт-Петербурга. Оценщиком указано, что коэффициент арендопригодной площади составляет 0,84 %, то есть арендопригодная площадь составляет 3 240,00 кв. м. Кроме того, с учетом целей восстановления платежеспособности и сохранения основной функции должника – проектной организации следует предусмотреть площади, на которых будут фактически размещены работники предприятия и архивы проектной документации. По данным должника требуемая площадь составляет 480 кв. м.1 Таким образом, арендопригодная площадь составляет 2 760 кв. м. Оценщиком рассчитана средняя арендная ставка в размере 674 руб. в месяц без учета НДС. Имеющийся в собственности должника объект недвижимости конструктивно состоит
2 этаже площадью 6,42 кв.м с 26.10.2018 размещалось ООО «Энергосбытовая компания «Триумф». В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что после вступления в силу судебного акта по делу № А56-18783/2019 им были получены договоры аренды помещений, расположенных в здании, заключенные между ответчиком, ООО «ЭСК «ЭСКО» и ООО «СКВ», действовавшие в период с 15.05.2017 по 31.12.2018, из которых ему стало известно о том, что суммарная площадь арендованных третьими лицами и истцом помещений больше, чем арендопригодная площадь здания. Так, из ведомости помещений филиала Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» ПИБ Калининского района следует, что общая площадь здания составляет 775,51 кв.м, здание состоит из 2-х этажей и подвала. Как следует из поэтажных планов здания, площадь помещений общего пользования (вестибюль, тамбур, коридоры, санузлы) составляет 194,63 кв.м, таким образом, арендопригодная площадь здания составляет 582,97 кв.м. Общая площадь здания, арендованная третьими лицами, включая истца, у ответчика по состоянию на 31.12.2018 составляла
2 этаже площадью 6,42 кв.м с 26.10.2018 размещалось ООО «Энергосбытовая компания «Триумф». В обоснование заявленных требований Общество сослалось на то, что после вступления в силу судебного акта по делу № А56-18783/2019 им были получены договоры аренды помещений, расположенных в здании, заключенные между Компанией, ООО «ЭСК «ЭСКО» и ООО «СКВ», действовавшие в период с 15.05.2017 по 31.12.2018, из которых ему стало известно о том, что суммарная площадь арендованных третьими лицами и Обществом помещений больше, чем арендопригодная площадь здания. Так, из ведомости помещений филиала Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» ПИБ Калининского района следует, что общая площадь здания составляет 775,51 кв.м, здание состоит из 2-х этажей и подвала. Как следует из поэтажных планов здания, площадь помещений общего пользования (вестибюль, тамбур, коридоры, санузлы) составляет 194,63 кв.м, таким образом, арендопригодная площадь здания составляет 582,97 кв.м. Общая площадь здания, арендованная третьими лицами, включая Общество, у Компании по состоянию на 31.12.2018 составляла
коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение); корректировка на наличие ж/д пути, что отражено в таблице 8.2 (стр. 43-45 Отчета № 334-2-Ко). В описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказа от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 46-49 Отчета № 334-2-Ко). Рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:41 оценщиком также определена методом остатка в рамках доходного подхода на основании таких показателей, как арендная ставка для производственно-складских помещений (руб./кв.м. в год); арендопригодная площадь от производственно-складских помещений (кв.м.); арендопригодная площадь от земельного участка (кв.м.); арендная ставка для земельного участка (руб./кв.м. в год); ПВД (руб./год); процент недозагрузки; недозагрузка (руб.); ДВД (руб./год); операционные расходы (%); операционные расходы (руб.); ЧОД (руб./год); коэффициент капитализации для улучшений; рыночная стоимость оцениваемой недвижимости (руб.); стоимость улучшений (руб.), и составляет ... рублей, что отражено в таблице 8.29 (стр. 76 Отчета № 334-2-Ко). В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано три объекта для расчета стоимости величины арендной
что оценщик провела анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. В дополнительных пояснениях оценщик мотивировала отнесение рынка из сегмента к которому относится объект оценки с кадастровым номером *** к неактивному. Суд находит аргументированными показания оценщика о том, что различия в площади между оцениваемым объектом и объектами – аналогами корректируются и наиболее весомым ценообразующим фактором является местоположение объекта, а не его площадь. Для расчета потенциального валового дохода в доходном подходе применяется именно арендопригодная площадь . При определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** оценщик использовала сравнительный (метод сравнения продаж) и доходный (метод прямой капитализации) подходы, мотивировав выбор подхода для проведения исследования в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» и пунктом 25 Федерального стандарта оценки *** «Оценка недвижимости», обосновав отказ от применения затратного подхода для оценки помещений согласно пункту 24 Федерального стандарта оценки ***,
помещения с кадастровым номером 78:42:0018209:6546 составляет 8660000 руб., рыночная стоимость помещения с кадастровым номером 78:42:0018209:6458 составляет 6130000 руб., рыночная стоимость помещения с кадастровым номером 78:42:0018209:5797 составляет 25870000 руб. В своем заключении эксперт также указал, что рыночную стоимость помещения с кадастровым номером 78:42:0018209:6476, определить не представляется возможным, на том основании, что в помещении расположен индивидуальный тепловой пункт (ИТП) здания, то есть общее имущество дома, помещение в котором имеются инженерные коммуникации. Общедомовое имущество обороту не подлежит, арендопригодная площадь у помещения отсутствует, рынок подобных объектов отсутствует. Кроме того, решением суда от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение с кадастровым номером 78:42:0018209:6476, расположенное по адресу: СПб, <адрес>, лит. А, исключено из описи и освобождено от ареста, наложенного постановлением от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем, полагает возможным, с учетом согласия сторон по делу, исключить указанный объект из числа оценки арестованного имущества. Указанное решение суда обжаловано не было и вступило в законную силу. Возражений от сторон по результатам судебной
8 660 000 руб., рыночная стоимость помещения с кадастровым номером 78:42:0018209:6458 составляет 6 130 000 руб., рыночная стоимость помещения с кадастровым номером 78:42:0018209:5797 составляет 25 870 000 руб. В своем заключении эксперт также указал, что рыночную стоимость помещения с кадастровым номером 78:42:0018209:6476, определить не представляется возможным, на том основании, что в помещении расположен индивидуальный тепловой пункт (ИТП) здания, то есть общее имущество дома, помещение в котором имеются инженерные коммуникации. Общедомовое имущество обороту не подлежит, арендопригодная площадь у помещения отсутствует, рынок подобных объектов отсутствует. Кроме того, решением суда от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение с кадастровым номером 78:42:0018209:6476, расположенное по адресу: СПб, <адрес>, лит. А, исключено из описи и освобождено от ареста, наложенного постановлением от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем, полагает возможным, с учетом согласия сторон по делу, исключить указанный объект из числа оценки арестованного имущества. Возражений от сторон по результатам судебной экспертизы в суде первой инстанции не поступило. Суд приходит к выводу,
