оспариваемой арендной ставки Правительством Ставропольского края представлена Методика расчета базовых ставок арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых в аренду, без торгов, разработанная Ставропольским государственным центром исследования проблем собственности - филиалом ГАОУ ВО «Невинномысский государственный гуманитарно-технический институт» (далее также - Методика). Согласно указанной Методики ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости, исчисляется по формуле в которую входят: безрисковая ставка капитализации; коэффициент, отражающий объективное состояние рыночной среды; корректирующий коэффициент с учетом экспертных оценок; коэффициент коммерческой привлекательности земельного участка; коэффициент удорожания с поправкой на уровень инфляции; коэффициент хронотопической адаптации к изменению условий аренды. Между тем, как правильно указано судом первой инстанции, представленная Методика не отражает экономическую обоснованность определения арендной платы земельных участков. Отсутствуют данные об оценке доходности земельных участков, расположенных в Шпаковском районе Ставропольского края; о получаемой арендаторами прибыли от осуществления коммерческой деятельности на таких
отсутствие экономического и математического обоснования, судом апелляционной инстанции отклоняется как противоречащий материалам дела. Так, предмет оценки был установлен судом в определениях от 24.02.2015 и 27.05.2015 и соответствует предмету исследованному экспертом. Различие стоимости экспортного контракта AM-CR-2009, определенного в отчете от 16.03.2015 (194 394 013 руб. 44 коп.) и 12.08.2015 (151 023 307 руб.) является результатом того, что на 30.04.2014 и на 31.01.2015 различны: - макроэкономическая ситуация, повлиявшая на ставки дисконтирования, безрисковые ставки (в первом случае безрисковая ставка составляет на 31.01.2015 - 14,54 %, а во втором случае на 30.04.2014 - 7,55 % (официальные данные Центробанка РФ, ссылки и принтскрины которых указаны в заключении); - курсы доллара (в этой связи в рублевом выражении остаток задолженности на разные даты будет различен; - срок, оставшийся до окончания срока действия контрактов: на 30.04.2014 действуют и рассматриваются остатки по 3-ем контрактам, а на 31.01.2015 остается действующим только 1 контракт; - на разные даты различен и период
подачи заявления о выходе из Общества, в данном случае 2015 год (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.03.2018 по делу № А21-791/2017). Доводы заявителя жалобы о неверном определении цели оценки, отсутствии анализа рынка недвижимости, неправильном применении безрисковой ставки и фактического износа применительно к объектам оценки признаны апелляционным судом несостоятельными, поскольку в материалах дела отсутствуют достаточные и объективные доказательства, свидетельствующие об определении иной действительной стоимости собственного капитала Общества. При этом безрисковая ставка определена оценщиком на 31.12.2015 – на ближайшую дату к дате оценки, что соответствует требованиям пункта 8 ФСО № 1. Ссылки апеллянта на неправильное, по его мнению, оформление результатов экспертизы, носящее формальный характер, не влияют на обоснованность выводов экспертов. Ссылку подателя жалобы на имеющееся в материалах дела заключение (рецензию) эксперта автономной некоммерческой организации «Институт судебных экспертиз» на проведенную по делу экспертизу суд апелляционной инстанции не принимает, поскольку законодательство об экспертной деятельности не предусматривает дачу экспертом
Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Отчет 02-12-2016 от 11.01.2017 указанным требованиям закона не отвечает, поскольку при определении рыночной стоимости дебиторской задолженности ОАО «Шахта Заречная» оценщиком в таблице 6 указана безрисковая ставка (доходность ОФС), равная 7,5 %, в то время как описании определения этой величины на странице 18, так же как и в таблице № 6, имеется ссылка на данные ЦБ РФ (http://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/) и указана величина 8,3 %. При определении инфляционной премии оценщик учитывает ее данные на 2017 год в размере 5,30 %. Соотнесение этого года при определении инфляционной премии не ясен, так как определение рыночной стоимости осуществляется на 30.12.2016 со сроком возврата 36 месяцев согласно
Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Отчет 03-12-2016 от 11..01.2017 указанным требованиям закона не отвечает, поскольку при определении рыночной стоимости дебиторской задолженности ОАО «Шахта Заречная» оценщиком в таблице 6 указана безрисковая ставка (доходность ОФС), равная 7,5%, в то время как описании определения этой величины на странице 18, так же как и в таблице № 6, имеется ссылка на данные ЦБ РФ (http://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/) и указана величина 8,3 %. При определении инфляционной премии оценщик учитывает ее данные на 2017 год в размере 5,30 %. Соотнесение этого года при определении инфляционной премии не ясен, так как определение рыночной стоимости осуществляется на 30.12.2016 со сроком возврата 36 месяцев согласно таблице
соответствующим образом меняется доходность рынка коммерческой недвижимости. В связи с этим, в качестве безрисковой ставки принята средняя доходность к погашению по долгосрочным обязательствам за 7 месяцев, предшествующих дате заключения государственного контракта. Поправка на низкую ликвидность означает поправку на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при продаже или времени по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. В Отчете приведена формула, по которой исчисляется премия на низкую ликвидность. При расчете низкой ликвидности учитываются безрисковая ставка , период экспозиции (в месяцах), общее количество месяцев в году. Срок экспозиции принят на минимальном уровне, составляющем 3 месяца, вывод об этом подробно мотивирован. Риски вложения в конкретный объект недвижимости при расчете ставок капитализации для строительства принято не учитывать по мотивам, приведенным в Отчете. Расчеты коэффициента разрешенного использования и ставок арендной платы при предоставлении земельного участка под строительство приведены в соответствующих таблицах №№ 195, 196, 197 (стр.365–367 Отчета). В таблицах №№ 226-233, 239 Отчета)
объекта – складские помещение, а далее в отчете написано, что торговые помещения. В отчете нет расчета границ интервала, котором, по мнению оценщика, может находится рыночная стоимость объекта оценки. По аналогу № 5 стоимость аренды 1 кв.м составляет 500 руб. (6500 руб./13 кв.м) согласно данным объявления на стр. 49. Оценщик использовал в расчетах значение стоимости аренды по данному аналогу 270 руб. за 1 кв.м. Это обстоятельство могло повлиять на результаты расчетов. При расчете коэффициента капитализации безрисковая ставка указана 7,5%. На дату оценки безрисковая ставка (равна ключевой) составляла 7,75%. При определении рыночной стоимости объекта оценки эксперт использовал доходный подход. Эксперт сделал вывод о несоответствии отчета требованиям ФСО-7. В связи с изложенным отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности. Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае
коэффициента вида 0,049 для земельных участков под магазинами, торговыми центрами, киосками, павильонами, нестационарными торговыми объектами (п. 5.10) использованы следующие значения: «Средний уровень кадастровой стоимости 1 кв.м земель населенных пунктов в разрезе муниципальных образований Самарской области» - 4 819, 20; «Уровень инфляции» - 1, 243472; «Средний уровень УПКС с учетом темпов инфляции» - 5 992,54; «Средний уровень рыночной стоимости земельных участков коммерческого использования в г.о.Новокуйбышевск с учетом скидки на торг» - 2 159, 43; « Безрисковая ставка » - 4,11%; «Региональный риск» - 2,08%; «П – премия за низкую ликвидность» - 2,74%; Премия за инвестиционный менеджмент, включая: «систематический риск, ухудшение общей экономической ситуации» - 3%, «систематический риск, увеличение числа конкурирующих объектов» - 3%, «систематический риск, изменение федерального или местного законодательства» - 5%, «несистематический риск, природные и чрезвычайные ситуации» - 5%, «несистематический риск, ускоренный износ основных средств, моральное устаревание» - 5%, «несистематический риск, неполучение планируемых доходов от реализации продукции» - 5%, «несистематический
операционные расходы при эксплуатации торговых помещений находятся в диапазоне от 20 до 34% от суммы арендного платежа. В зависимости от срока эксплуатации здания делятся на следующие группы: I - здания, которые прослужат более 100 лет, II - строения, служба которых ограниченна 50-100 годами, III - здания, срок службы которых 25-50 лет, IV - постройки со сроком эксплуатации, который не превышает 5-20 лет. Согласно техническому паспорту строения, оцениваемый объект недвижимости относится к 1 группе капитальности. Безрисковая ставка (или ставка доходности свободная от риска) - это ожидаемая норма доходности активов, по которым собственный финансовый риск равен нулю. Другими словами, это доходность по абсолютно надежным вариантам вложения денежных средств, например, по финансовым инструментам, доходность которых гарантирована государством. Следовательно, безрисковая ставка отражает минимально возможную доходность, приемлемую для инвестора. Ни Федеральные стандарты, ни Закон об оценочной деятельности не регламентируют расчет ставки капитализации. Выбор методов остается на усмотрение эксперта, производящего расчет ставки. В то же время,
в 2019-2022 годах. Методика расчета включала в себя анализ имеющихся в научной литературе подходов экономического обоснования. От применения индуктивного подхода, основанного на обобщении сложившейся практики (статистики) заключаемых договоров аренды авторы Отчета отказались, поскольку представленные данные показывают, что результаты торгов по арендной плате имеют фрагментарный характер, то есть в наличии результаты по отдельным группам видов разрешенного использования и отдельным сельсоветам. Подход, который использовался авторами Отчета, строится на моделировании ставки доходности. Как правило, за основу берется безрисковая ставка , то есть ставка доходности по инструментам, которые гарантируют возврат капитала и некую норму доходности сверху. Также элементом расчета выступает премия за риск, поскольку инвестиции в земельный участок с целью создания некого дела, бизнеса по сравнению с безрисковой ставкой обладает повышенным риском. Таким образом, премия за риск имеет компенсационный механизм, то есть показывает, что инвестор готов вкладывать в это, но если он готов получить доходность выше, чем безрисковая. С учетом изложенного норма доходности в
