подлежит корректировке. Статья «Резервы предстоящих расходов (оценочные обязательства)» - стр.66 остаточная стоимость 5 066 тыс.руб. Данная статья не подвергается корректировке. Следовательно, при исследовании экспертом учтены все активы общества. При расчете рыночной стоимости 20 процентов доли в уставном капитале общества ООО «Еловское Трансстрой» в статье «Запасы» в сроке «Расходы будущих периодов» обнаружены лицензии на право разработки недр и оценены как нематериальные активы. Лицензии на право разработки недр рассчитаны доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков. Дисконтирование денежных потоков включает: 1. Определение ожидаемого оставшегося срока полезной жизни лицензии. 2. Прогнозирование потоков доходов, генерируемых объектам интеллектуальной собственности (лицензии). 3. Вывод ставки дисконта. 4. Расчет суммарной текущей стоимости будущих доходов. 5. Нахождение текущей стоимости доходов от интеллектуальной (лицензии) в постпрогнозный период. 6. Определение суммы всех текущих стоимостей доходов в прогнозный и постпрогнозный периоды. Это и будет стоимость объекта интеллектуальной собственности (лицензии). Из пояснений эксперта ФИО4, заключения эксперта №0010-15 следует, что при исследовании применен метод
условиях конкуренции гостиницы класса Хостел, Протоколом модели исследования является 5-этажное нежилое здание в черновой отделке, полезной площадью 1 250 кв.м. Техническое задание основными задачами технико-экономического обоснования определено: 1) Разработать экономическую и финансовую модель; 2) Проанализировать эффективность инвестиций; 3) Проанализировать техническую осуществимость проекта Техническим заданием также определены основные технические и иные требования к научно-исследовательской работе: финансовая модель должна базироваться на методике подготовки технико-экономического обоснования промышленных инвестиционных проектов Организации по промышленному развитию ЮНИДО (подразделение ООН); дисконтирование денежных потоков , ставка дисконтирования – 7 %; инфляция – не устанавливается; горизонт планирования – 10 лет; шаг планирования – 1 год; денежная единица расчетов – руб. Условиями п. 1.2 договора срок действия договора устанавливается с 28.06.2013 г. по 13.07.2013 г., сроки выполнения этапов работ определяются календарным планом и техническим заданием. Согласно календарному плану научно-исследовательские работы разделены по срокам их выполнения на 21 этап (т. 1, л.д. 44). В соответствии с п. 4.2 договора приемка
- прогноз выручки аэропортового комплекса Оценщиками не обоснован, что приводит к нарушению принципа проверяемости отчета и является нарушением ФСО №3 (п. 4); - часть приведенных в Отчете сведений (показатель «Темп прироста» за 1-й год в таблице 47) являются недостоверными, ошибочными и вводят в заблуждение, что противоречит ФСО №З (п. 4); - оценщиками допущена ошибка в расчете ставки дисконтирования. Необоснованное использование Оценщиками более высокой ставки дисконтирования приводит к существенному занижению стоимости Объекта оценки; - дисконтирование денежных потоков проводилось Оценщиками на конец периода. Данный подход не является корректным, так как предприятие получает доходы равномерно в течение периода. Использование Оценщиками некорректного метода дисконтирования приводит к занижению стоимости; - оценщик не производит оценку стоимости имущества, находящегося в лизинге (стр. 155), а задолженность по лизингу не выделяет в пассивах общества. В зависимости от стоимости имущества, находящегося в лизинге и оставшейся задолженности по лизингу, существует вероятность наличия актива, который необходимо учесть. Таким образом, нарушен принцип
заключения эксперта. Оценив представленный документ «Расчет стоимости бизнеса», составленный оценщиком ООО «ПРАЙМ ГРУПП» ФИО3, пояснения эксперта ФИО5, суд принял доводы эксперта ФИО5 по следующим основаниям. Представленные расчеты ФИО3 не соответствуют вопросу, поставленному перед экспертом: «Какова рыночная стоимость права пользования готовым работающим бизнесом (баром) ООО «Твигги» и ООО «Оксфорд», расположенным по адресу <...>, за период с 24.06.2015 по 09.10.2018?» Несоответствие расчетов заключается в следующем: оценщик приводит расчет для стоимости бизнеса; оценщик в расчетах использует дисконтирование денежных потоков на будущие периоды, в то время как поставленный перед экспертом вопрос соответствует исследованию денежных потоков на ретроспективный период по отношению к дате формирования заключения эксперта; оценщиком не учтен параметр формулы (1) и пояснения к этой формуле, представленные на странице 5 заключения эксперта №1603/9-3 от 06.02.2020: параметр на период дата оценки - дата окончания финансового года, в формуле стоит со знаком минус. Начало фрагмента заключения, стр.5. Для вышеописанных обстоятельств расчет стоимости права аренды бизнеса
стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки "Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО N 11)", утвержденному приказом Минэкономразвития России от 22.06.2015 N 385 доходный подход предусматривает дисконтирование денежных потоков (будущих экономических выгод), генерируемых объектом оценки, или капитализацию годового чистого дохода (выгоды, эффект) от объекта оценки, включая доходы от возможного возмездного предоставления другим лицам доступа к экономическим выгодам от использования объекта оценки. В заключении судебных экспертов Финансово – экономического института Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Тюменский государственный университет» рыночная стоимость нематериальных активов общества с ограниченной ответственностью «Югсон - Сервис» по состоянию на 31.12.2017 года и по состоянию на 31.12.2018 года определялась
ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Ставка же дисконтирования, согласно пп. «в» п. 13 ФСО №11 рассчитывается одним из следующих методов: в том числе кумулятивным способом, основанным на определении безрисковой ставки использования денежных средств, ожидаемого уровня инфляции и размера премиальной надбавки за риски, связанные с инвестицией в объект оценки. Пункт 12 ФСО №11 определяет, что доходный подход предусматривает дисконтирование денежных потоков (будущих экономических выгод), генерируемых объектом оценки, или капитализацию годового чистого дохода (выгоды, эффект) от объекта оценки, включая доходы от возможного возмездного предоставления другим лицам доступа к экономическим выгодам от использования объекта оценки. Таким образом, оценщик определил ставку дисконтирования, а не ставку капитализации. На основании изложенного, судебная коллегия отвергает, как необоснованные, доводы апелляционной жалобы представителя административного истца о необоснованности экспертного заключения в части оценки отчета. Оснований полагать, что экспертом допущены нарушения при оценке рыночной
показатель. При выборе объектов-аналогов оценщик использовал данные профессиональных сайтов по недвижимости www.ruads.org, http://www.classifieds24.ru, www.itinvest.ru, www.krasnodar.pulscen.ru, www.angar-plus.ru, www.krasnodar.flagma.ru. По объекту кадастровый № экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, выполнены необходимые корректировки цен предложений и площадей объектов – аналогов, применена скидка на торги. При этом необходимые корректировки цены предложений, функциональное назначение объектов, местоположения, состояния объектов-аналогов экспертом произведены. При определении рыночной стоимости эксперт применил затратный, сравнительный и доходный подход методом дисконтирования денежных потоков . В ходе применения сравнительного подхода экспертом был проведен анализ рынка предложений по продаже, под промышленную застройку, подобран ряд аналогов. Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертом и приведена в расчетной таблице. В ходе применения доходного подхода экспертом был рассчитан потенциальный доход от сдачи в аренду торговых помещений. При применении затратного подхода, экспертом определена стоимость объекта оценки, как затраты на его воспроизводство с учетом износа. По объекту кадастровый № экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с
письменном отзыве Управление Росреестра по Хабаровскому краю указало, что правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет. Из письменного отзыва Правительства Хабаровского края следует, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, так как содержит ошибки и расхождения, которые вводят в заблуждение пользователей отчета об оценке, в частности, отчет содержит информацию, что оценщиком использован доходный подход (метод дисконтирования денежных потоков ), а на странице 13 отчета имеется указание на получение результата оценки на основании сравнительного подхода. Учитывая, что прогнозируемый период получения дохода определен оценщиком с 2020 года по 2023 год, применение процента недозагрузки при сдаче в аренду, основанного на характеристиках рынка по состоянию на 2018 год, является необоснованным. Отчет содержит различные размеры площадей, сдаваемых в аренду. Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам. Согласно
