ответчиком представлен отчет, выполненный ООО «Консалтинговый центр «Эксперт- оценка-сервис» № 02-17/1И по экономическому обоснованию коэффициентов видов разрешенного использования (Кв) в приведенных долях от УПКС кадастровой стоимости земельных участков на территории муниципального образования Ширинский район. Из текста указанного отчета следует, что при определении размера коэффициента Кв использовались сравнительный и доходный подходы, при этом согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использование различных методов не проводилось, согласно показаниям оценщика Т. при расчете коэффициента ей был использован только доходный подход . Содержание отчета свидетельствует, что для расчета коэффициента оценщиком были использованы данные одной организации - базы отдыха «Бегущая по волнам», отчет не содержит сведений о земельном участке, на котором расположен объект недвижимости, используемый для размещения данной базы отдыха (вид земельного участка, его площадь), а также сведения о расходах на арендную плату за земельный участок и налоговые платежи. Доказательств того, что оценщиком определялась доходность земельных участков с учетом местоположения, вида функционального использования, с учетом наличия
была возмездной, оплачена по согласованной сторонами цене - 750 000 руб., которая была разумной и обоснованной, поскольку у Общества при его неплатежеспособности имелась значительная задолженность по арендным платежам по указанным договорам, ответственность за неисполнение которых перешла к новому арендатору, показатели рентабельности лесной отрасли в 2010 году имели отрицательное значение. При этом всеми экспертами и оценщиками не выявлены данные о продаже прав аренды лесных участков на территории Архангельской области в 2010 году, а примененный ими доходный подход (принцип ожидания) с прогнозированием доходов с даты оценки (30.06.2010) и до окончания срока действия договоров аренды (январь 2020 года) не свидетельствует о заниженной рыночной стоимости уступленных прав и обязанностей. Судами дана надлежащая оценка представленным ответчиком в материалы дела доказательствам в подтверждение того, что его действия по реализации права аренды лесных участков по согласованной сторонами стоимости не выходили за пределы обычного делового (предпринимательского) риска, отвечали критериям добросовестности и разумности, совершены в целях недопущения причинения Обществу
такой выкуп фактических обстоятельств, могущих свидетельствовать о существенном нарушении требований закона или о злоупотреблении правами и влиять на установление справедливой цены за выкупаемые акции. По мнению подателя жалобы, суды в нарушение положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации фактически не исследовали и не оценили отчет об оценке, выполненный обществом «Оценка» по заказу мажоритарного акционера, формально констатировав лишь использование оценщиком трех подходов (затратного, доходного и сравнительного). При этом в данном отчете указано следующее: стоимость всех привилегированных и обыкновенных акций общества «Черниговец», исчисленная в рамках затратного подхода , составляет 6,855 млрд. рублей, в том числе стоимость 100-процентного пакета обыкновенных акций – 0,342 млрд. рублей, что, как находит заявитель, свидетельствует о недостоверности отчета и необъективности оценщика. Как полагает ФИО1, суды первой и апелляционной инстанций, отклоняя его ходатайства о проведении судебной экспертизы, не привели надлежащих оснований принятия ими таких решений. Приведенные ФИО1 в кассационной жалобе доводы заслуживают внимания, в связи с чем,
Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, с чем согласился суд округа. При этом судебные инстанции исходили из того, что отчет оценщика от 23.11.2016 № 302/159 не соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, поскольку при его составлении из основных подходов определения стоимости объектов оценки (затратный, сравнительный и доходный) оценщиком выбрал лишь затратный подход , обоснований неприменения доходного и сравнительного подходов отчет не содержит, информация об объекте оценки и его описание отсутствуют, не указаны количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, определение стоимости объекта, информация об источниках получения информации. Вместе с тем суды отметили, что рыночная стоимость оборудования, установленная в представленном обществом отчете ООО «Уральский центр кадастра и оценки» от 24.01.2017, является более достоверной, поскольку данный отчет выполнен в соответствии с требованиями Закона
иные подходы – доходный и сравнительный не применялись. Итоговая стоимость объекта оценки определена без согласования (обобщения) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Это свидетельствует о нарушении оценщиком ООО «НПО «Азимут» требований пунктов 6, 20, 24 ФСО № 1. Указание ответчика в кассационной жалобе на специфику объекта и отсутствие у оценщика ООО «НПО «Азимут» информации от арендатора, как на обстоятельства, не позволившие оценщику применить, в том числе доходный подход , являются несостоятельными. В силу требований Федерального стандарта оценки оценщик при проведении оценки обязан обосновать отказ от использования того или иного подхода. В нарушение требований закона отчет от 25.11.2008 № 3/230Ж-КГ, выполненный ООО «НПО Азимут», такого обоснования не содержит. Доказательств того, что оценщик запрашивал у арендатора информацию, необходимую для достоверного определения величины рыночной стоимости объекта оценки, в материалах дела не имеется. На наличие таких доказательств Территориальное управление в кассационной жалобе не ссылается. Вместе с
со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд первой инстанций, исследовал по правилам статей 67, 68, 71 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное экспертное заключение. В апелляционной жалобе заявитель указал, что оценщиком при проведении оценки допущено нарушение принципа существенности, в связи с чем, оценщиком оценено абсолютно иное имущество, оценщиком не использован доходный подход .. Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными доводами по следующим основаниям. В соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требование к проведению оценки (ФСО N 1)» (далее - ФСО № 1) в заключении содержится необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация. В соответствии с пунктом 7 ФСО № 1 подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность
71 АПК РФ отчет об оценке от 24.03.2021 № 293/169.3, суды установили, что отчет содержит сведения о том, что оценка объекта произведена специалистом-оценщиком с учетом рыночной стоимости имущества и цели оценки - определение рыночной стоимости арестованного имущества для его реализации в рамках исполнительного производства. Суды оценили и обоснованно отклонили довод Общества о том, что несоответствие результатов оценки рыночным ценам соответствующего имущества является результатом применения оценщиком в отчете № 293/169.3 только затратного подхода, сравнительный и доходный подход не применены. Согласно пунктам 12-20 ФСО № 1 сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами; его рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки; этот подход рекомендуется применять,
59:24:0900101:98, площадью 185 +/- 5 кв.м, находящегося по адресу: Пермский край, Кунгурский р-н, деревня Белая Гора, сроком на 49 лет, возникшего на основании договора аренды земельного участка от 01.10.2018 №530/2018, заключенного с администрацией Кунгурского муниципального района», составляет 268 768 руб. (с НДС), 223 974 руб. (без НДС). При проведении экспертизы применялся затратный подход (для антенной опоры), который основывается на данных от строительных компаний на возмещение аналогичных объектов, а также сравнительный подход (для земельного участка). Доходный подход не применялся, так как метод предполагает незначительное расхождение величин будущих и текущих денежных потоков, а также их умеренные и предсказуемые темпы роста (стр. 21 заключения); при этом, как пояснил эксперт, сведения о доходах отсутствовали; опора требует капремонта, без которого сложно прогнозировать доход и применять доходный подход; оценка сооружения и права аренды как «бизнеса» не проводилась, поскольку соответствующий вопрос не ставился. При подготовке заключения произведен осмотр объекта. Заключение эксперта №1402-11/21 признано судом соответствующим требованиям ст.
деле, не оспаривается. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 297 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». Экспертом при производстве судебной экспертизы в отношении объектов недвижимости обоснован отказ от использования затратного и сравнительного подходов, в связи с чем, эксперт при оценке объекта недвижимого имущества обоснованно применил только один возможный доходный подход , так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объектов экспертизы. Доходный подход представляет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В наибольшей степени данный подход применим при оценке коммерческих объектов. Для прочих объектов, ввиду значительной погрешности перевода всех выгод
<№...> по состоянию на 01 января 2021 г. составляет <...> руб. (л.д. 107-137). Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4, ознакомившись с заключением судебной экспертизы ООО «Краснодарская оценочная компания» № 3а-924-2022 от 28 июля 2022 г., представил возражения, в которых указал, что заключение экспертизы не может быть признано допустимым доказательством по делу, поскольку при определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. эксперт применил доходный подход , а от применения затратного и сравнительного подхода отказался, что, по их мнению, необоснованно. При использовании доходного подхода эксперт не учел требования подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> доходным подходом эксперт принимает в качестве объектов-аналогов № 3 и № 4 на стр. 29 заключения в таб. 8 встроенно-пристроенные помещения в многоквартирных домах с меньшей площадью, тогда как объект экспертизы - торговое отдельно стоящее
