Капитальный ремонт перед приватизацией - гражданское законодательство и судебные прецеденты

опасностью "проедания" амортизационных отчислений предприятиями на текущее потребление, будет установлен режим использования сумм амортизационных отчислений предприятий, согласно которому все амортизационные отчисления, не использованные предприятиями на нужды текущего или капитального ремонта, зачисляются на специальные депозитные счета в коммерческие банки. Банки вправе использовать эти средства как свой кредитный ресурс, исходя из своих интересов, при этом уровень процента по специальным депозитным счетам предприятий должен устанавливаться не ниже уровня процента по 6-месячным депозитам. Предприятия смогут использовать средства с этих счетов на свои инвестиционные нужды, включая жилищное строительство, на приобретение акций других предприятий, на вклады в создаваемые совместные предприятия. Выплачиваемые коммерческими банками проценты по специальным депозитным счетам не будут облагаться налогом на прибыль. Будет создана законодательная база для функционирования вторичного рынка ценных бумаг. Акционирование и приватизация государственных предприятий значительно увеличат приток акций на вторичный рынок. Новое законодательство должно создать надежную основу для регулирования его функционирования. Более динамичным и регулирующим должен стать контроль финансовых рынков.

Изымаемое жилое помещение расположено в доме 1930 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено. Вступившим в законную силу решением районного суда, принятым по заявлению В.А. об оспаривании бездействия администрации муниципального образования по проведению работ по реконструкции дома, установлено, что планировалось произвести капитальный ремонт жилого дома с отселением граждан, однако каких-либо действий для его осуществления не произведено. Установив, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд пришел к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве

собственников жилых помещений (часть 3 статьи 51 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"). Норма статьи 6 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации" является специальной нормой, поскольку в соответствии с нею осуществляется приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах особой категории - требующих капитального ремонта. Из нее следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя и не исполненная им на момент приватизации , сохраняется до исполнения им данного обязательства. 2.3. Из статей 1, 7, 72 и 133 Конституции Российской Федерации, части 2 статьи 18 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" следует, что финансирование деятельности органов местного самоуправления, иных уполномоченных субъектов, реализующих те или иные публичные обязанности, осуществляется за счет средств местных бюджетов, однако в случае недостаточности собственных средств для покрытия соответствующих расходов муниципальные

ст. 83 ЖК РФ одновременно со всеми его участниками и только по требованию наймодателя. Основанием иска и в этом случае является выезд лица из жилого помещения в другое место жительства и отказ в одностороннем порядке в связи с этим от исполнения договора социального найма. Вопрос 5: Сохраняется ли у бывшего наймодателя - собственника жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда при приватизации гражданами жилых помещений обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, требующих на момент приватизации капитального ремонта? Ответ: Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего

нормативных показателей, установленных Ведомственными строительными нормами и Правилами оценки физического износа жилых зданий (ВСН 58-88 (р) и ВСН 53-86 (р)), определяющих минимальную продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов, а также относительно замены лифтового оборудования, установленных соответствующей нормативной документацией, допустимой к применению, исходя из даты ее вступления в законную силу определить невозможно, на что указали эксперты при проведении судебной экспертизы по настоящему делу. Таким образом, поскольку доказательств неисполнения ответчиком его обязательств по проведению капитального ремонта на даты начала приватизации в спорных домах, в период, когда дома передавались в управление Товариществу, а также на даты последних приватизаций помещений в домах, истцом не представлено, то при ухудшении состояния общего имущества повторно такая обязанность возложена быть не может. Иное толкование позволило бы до окончания приватизации всех жилых помещений в каждом многоквартирном доме по мере наступления необходимости в выполнении капитального ремонта, производить его только за счет бывшего наймодателя и исключить из данного процесса собственников, на

2014 год. Приведенные выше, включенные в Программу виды капитального ремонта спорных многоквартирных домов, полностью соответствуют видам работ по капитальному ремонту, заявленным ассоциацией и удовлетворенным судом первой инстанции. Из установленных по делу обстоятельств судом апелляционной инстанции сделан вывод, что капитальный ремонт общего имущества, включенный в адресную Программу со сроком исполнения, например, в 2017 году за счет собственников не выполнялся, и обращение с иском к муниципальному образованию о понуждении выполнить капитальный ремонт за счет средств бюджета города Саратова в соответствии с Законом о приватизации , преследует цель избежать обязанности по выполнению такого ремонта за счет средств собственников. При этом обязанность по выполнению капитального ремонта собственниками за счет взносов была установлена еще в 2014 году, то есть с начала действия Программы, однако, истец, обращаясь с настоящим иском, посчитал возможным переложить данную обязанность на муниципальное образование в связи с единичными фактами приватизации квартир. Суд апелляционной инстанции обоснованно указал также, что истцом, как управляющей компанией,

Закона о приватизации, статьи 158 Жилищного кодекса и статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также учтя ответ на вопрос 5 «Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007, указала, что после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения. При этом приватизация спорных домов началась в 1992-1993 годах. С 2004 года дома, находившиеся на балансе Учреждения, передавались в управление товариществу собственников жилья «Днепр 2004» (далее – Товарищества), в последующем вошедшему в Ассоциацию. Как установили суды, на дату передачи, дома имели дефекты и недостатки, зафиксированные в дополнительных условиях приема-передачи жилых домов от 21.02.2004. Положенные в основу обжалуемых судебных актов вновь выявленные недостатки, квалифицируемые как требующие капитального ремонта, не были

настоящее время – администрация муниципального образования «Город Саратов») и в период владения жилищным фондом получало от нанимателей плату за жилье через обслуживающие организации и обязано было содержать и осуществлять ремонт. С момента принятия Закона от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и до передачи оставшейся части муниципальных квартир прошла приватизация части квартир гражданами, проживающими в данном доме. Полагая, что наймодатель несет обязательства по капитальному ремонту как жилых помещений, так и общего имущества в многоквартирном доме до момента исполнения обязательства, поскольку на момент приватизации дом требовал капитального ремонта, истец обратился в суд с настоящим иском. Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались положениями Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Закона от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», действующими в спорный период, и исходили из того, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений

невозможно, на что указали эксперты при проведении судебной экспертизы по настоящему делу. Осмотры спорных домов, результаты которых были положены в основу исковых требований, произведены истцом спустя существенный промежуток времени как после начала приватизации, так и после приватизации последних помещений в спорных домах, и не могут быть признаны доказательством неисполнения ответчиком его обязанности по выполнению капитального ремонта. При названных обстоятельствах, как верно указано судами предыдущих инстанций, доказательств неисполнения ответчиком его обязательств по проведению капитального ремонта на даты начала приватизации в спорных домах, в период, когда дома передавались в управление ТСЖ, а также на даты приватизаций помещений в домах, истцом не представлено, а в дальнейшем при ухудшении состояния общего имущества такая обязанность возложена быть не может, соответственно, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется. Иное толкование позволило бы до окончания приватизации всех жилых помещений в каждом многоквартирном доме по мере наступления необходимости в выполнении капитального ремонта, производить его только за счет бывшего

решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении исковых требований отказано. Не согласившись с постановлением апелляционного суда, ассоциация обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, указывая, что согласно постановлению Правительства Саратовской области от 32.12.2013 № 800-П, которым утверждена Областная адресная программа капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Саратовской области (далее – программа капитального ремонта), спорные многоквартирные дома нуждались в капитальном ремонте на момент последних приватизаций . Необходимость капитального ремонта лифтов в спорном доме обусловлена истечением срока службы составных частей и оборудования лифтов. К участию в деле не было привлечено ТСЖ «Батавинский-1», в управление которого были первоначально переданы спорные дома. Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 286 АПК РФ, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся представителей в судебном заседании, судебная коллегия считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям. Как установлено судами

и объектов, а также, относительно замены лифтового оборудования, – установленных соответствующей нормативной документацией, судами не определялся. Осмотр здания, результаты которого отражены в положенном в основу выводов судов акте, был произведен уже в 2015 году. Заключением экспертов необходимость осуществления в многоквартирном доме капитального ремонта общего имущества, в том числе спорных работ, устанавливалась на дату проведения экспертизы (на 2017 год). При этом в заключении отражено, что ответить на вопрос, нуждался ли многоквартирный дом в капитальном ремонте на даты приватизации квартир, экспертам не представилось возможным. При таком положении выводы судов о возникновении у ответчика как бывшего наймодателя не исполненной до настоящего времени ранее возникшей у него обязанности по проведению спорного капитального ремонта не могут быть признаны основанными на исследованных доказательствах и требуют дополнительной проверки. Что касается обстоятельств установления состояния общего имущества многоквартирного дома на дату последних приватизаций (20152016 годы), то суды, ссылаясь на длящуюся обязанность ответчика по проведению капитального ремонта, не приняли

им. Тархова С.Ф. в г. Саратове: от 25.09.2015 № 5073-15; от 05.04.2015 № 3828-15; от 29.01.2016 № 5720-16; 05.02.2016 № 5783-1 (по квартирам 580, 635, 871, 961 соответственно), а также на то, что на момент приватизации дома требовали капитального ремонта, истец обратился в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим иском, обосновывая исковые требования статьей 16 Закона о приватизации жилищного фонда. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что необходимость проведения капитального ремонта на день приватизации указанных истцом квартир и до настоящего времени подтверждена имеющимся в деле актом осмотра, а также заключением экспертизы от 05.07.2017 № 2397/6-3. В соответствии со статьей 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской

договора на приватизацию № 4234-15 от 05.05.2015; № 87 дома № 65/9 по ул. им. Лебедева-Кумача В.И. в г. Саратове произведена – 22.10.2015, на основании договора на приватизацию № 5202-15 от 22.10.2015, а также на то, что на момент приватизации дома требовали капитального ремонта, истец обратился в суд с заявленными требованиями, обосновывая их статьей 16 Закона о приватизации жилищного фонда. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что необходимость проведения капитального ремонта на день приватизации указанных истцом квартир и до настоящего времени подтверждена имеющимся в деле актом осмотра, а также заключением экспертизы. На момент приватизации гражданами указанных истцом жилых помещений требовался капитальный ремонт общего имущества этих домов. По поставленным вопросам были проведены экспертные исследования, по результатам которых было составлено заключение эксперта от 26.06.2017 № 2624/6-3, со следующими выводами, имеющими отношение к предмету заявленных исковых требований: Экспертами установлена необходимость произвести в многоквартирном доме № 9 по ул. им.

гражданское дело по иску ФИО1 к Красноуфимскому муниципальному казенному учреждению «Служба единого заказчика» о защите прав потребителя, УСТАНОВИЛ: ФИО1 обратилась в суд с иском к КМКУ «Служба единого заказчика» о защите прав потребителя. В обоснование заявленных требований истец указала, что она с июля <дата> года является нанимателем жилого помещения в двухквартирном доме по <адрес> А, <адрес>, которое находится в муниципальной собственности. Согласно Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» наймодатель обязан сделать капитальный ремонт перед приватизацией жилого помещения. Дом сдан в эксплуатацию в июле <дата> года с большими нарушениями. Отсутствует горизонтальная, вертикальная гидроизоляция фундамента. Стены у здания гипсовые, а гипс имеет свойства впитывать влагу, вследствие чего быстро разрушаться. Пустоты в гипсовых панелях начали промерзать, окна прогнили. В первый раз она обратилась в Службу единого заказчика с просьбой заменить чугунный полуотвод канализации в подвале, поскольку канализационные воды текли в подвал, подмывая фундамент под несущей стеной. В ремонте было отказано. Отказ