Неотделимые улучшения у арендодателя - гражданское законодательство и судебные прецеденты

объекта – 444,8 кв. м (в редакции дополнительного соглашения к договору от 01.09.2011). Пунктами 2.2.7, 2.2.8, 2.2.19 договора аренды и пунктами 1.8, 2.2.11, 2.2.12 договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2011 № 5) установлены обязанности арендатора по поддержанию арендуемого имущества в надлежащем состоянии, в том числе своевременного текущего и капитального ремонта арендуемой части здания за свой счет, с предварительным письменным уведомлением балансодержателя и арендодателя и разрешения государственного органа; неотделимые без вреда для объекта улучшения производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя и государственного органа. Стоимость таких улучшений не возмещается по окончании срока договора аренды. В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 20.08.2014 № 9) размер ежемесячной арендной платы составляет 85 401 рубль 50 копеек, которая подлежит уплате не позднее 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, до 15-го числа. Пунктом 5.4 договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2011 № 5) предусмотрено, что за просрочку внесения

Тульской области от 25.02.2019, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2019 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 31.07.2019, в удовлетворении требований отказано. В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, удовлетворить требования, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы заявитель настаивает, что судами неверно истолкован пункт 6.2 договора, устанавливающий возможность возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя . Истец отмечает, что безвозмездное отчуждение имущества повлекло за собой необоснованное прекращение права собственности на него. В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 АПК РФ, кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны

истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличия убытков. Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет права после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя , возмещение не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, правильно применив положения статей 15, 16, 421,616, 623 ГК РФ, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска предпринимателя. Суды исходи из следующего. По условиям договора аренды от 14.10.2005 арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений. К тому же истец не представил доказательств осуществления таких

указал на неправомерное включение обществом в состав внереализационных расходов остаточной стоимости неотделимых улучшений, безвозмездно переданных Федеральному государственному унитарному предприятию «Завод Прибор» (далее – завод, унитарное предприятие). По данному эпизоду проверки установлено, что между обществом и заводом заключен ряд договоров аренды производственных помещений для осуществления хозяйственной деятельности. В период с 2007 по 2013 годы общество после согласования с заводом выполнило работы по ремонту арендованных помещений. Неотделимые улучшения были учтены заявителем в соответствии с пунктом 1 статьи 258 Налогового кодекса как капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя , стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизирется арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации. Впоследствии, по причине расторжения в 2015 и 2016 годах договоров аренды, заключенных с заводом, остаточная стоимость неотделимых

согласовали, что арендатор имеет право демонтировать произведенные им отделимые улучшения при прекращении действия договора, предварительно письменно уведомив арендодателя, и согласовав порядок проведения демонтажных работ. В случае, когда арендатор после приемки помещения произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после досрочного прекращения договора по инициативе арендодателя на возмещение стоимости этих улучшений. Стоимость улучшений определяется с учетом нормального износа. Право собственности на неотделимые улучшения у арендодателя возникает с момента их получения по акту от арендатора в составе арендованного имущества при окончании срока аренды или до его истечения. Анализ приведенных выше условий договора аренды от 01.09.2022 в их взаимосвязи позволяет сделать вывод о том, что производство перепланировок, переоборудования или реконструкции объекта аренды допускается только с письменного согласия арендодателя. В подтверждение несения расходов на улучшение арендованного помещения индивидуальным предпринимателем ФИО2 представлены договор подряда № 1 от 21.03.2022, заключенный с ООО ПСК

04.07.2014 № 1 несостоятельны. Соглашение о возможности зачета стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества в счет арендных платежей между сторонами отсутствует. Иного судам первой и апелляционной инстанции не доказано. Несостоятельны также и ссылки подателя жалобы на возможность зачета встречного однородного требования, срок которого не наступил, на основании положений статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает правила прекращения обязательства зачетом. Как указано выше, обязательство по возмещению стоимости неотделимых улучшений у арендодателя не возникло (вне зависимости о содержания условий дополнительного соглашения от 04.07.2014 № 1). Более того, обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска, однако ответчик встречных исковых требований в рамках настоящего дела не заявлял. Таким образом, доводы жалобы выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы

кодекса Российской Федерации, рассмотрены Арбитражным судом Кемеровской области по делу № А27-4418/2010. Нормы главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются по требованиям о взыскании неосновательного обогащения в денежном выражении (возврате в натуре неосновательно полученного имущества), когда ответчику были перечислены денежные средства, а также передано имущество без законных оснований, либо по требованиям о взыскании неосновательного сбережения, в тех случаях, когда ответчик пользуется имуществом без законных на то оснований. При отсутствии возмещения арендатору стоимости произведенных неотделимых улучшений, у арендодателя может возникнуть неосновательное обогащение. Однако, из этого не следует, что защита нарушенного права арендатора, в этом случае, должна быть произведена по нормам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации. Защита права, вытекающая из арендных отношений, производится исходя из специальных норм права - главы 34 (статья 623) Гражданского кодекса Российской Федерации. В данном случае, положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей обязательства, вследствие неосновательного обогащения, применимы быть не могут. При таких обстоятельствах, у суда

договора. Принимая во внимание принцип свободы договора, АО «МЗ «Арсенал» при заключении договора должно было ознакомиться с правоустанавливающими документами контрагента на занимаемое помещение. По пункту 4.1.20 договора аренды работы, выполненные за счет арендатора, признаются неотделимыми улучшениями и не подлежат возмещению со стороны арендодателя при окончании срока аренды или досрочном расторжении. Центр выдал Обществу письменное согласие от 16.12.2019 на проведение работ по переустройству помещения. Из совокупности изложенных обстоятельств следует, что обязанности по компенсации стоимости неотделимых улучшений у арендодателя не возникает. Завод на основании вступившего в законную силу судебного акта возместил ООО «Дормал» расходы, понесенные в связи с исполнением договора оказания услуг, поскольку договор между ними был досрочно расторгнут по инициативе АО «МЗ «Арсенал». Кроме того, суд первой инстанции пришел к правильному заключению об отсутствии между истцом и ответчиком непосредственно правоотношений, а возражения в отношении указанного вывода признаются апелляционной коллегией голословными. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой

сторонами обязательственных отношений, регулируемых главой 34 (статья 623) Гражданского кодекса Российской Федерации. Нормы главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются по требованиям о взыскании неосновательного обогащения в денежном выражении (возврате в натуре неосновательно полученного имущества), когда ответчику были перечислены денежные средства, а также передано имущество без законных оснований, либо по требованиям о взыскании неосновательного сбережения, в тех случаях, когда ответчик пользуется имуществом без законных на то оснований. При отсутствии возмещения арендатору стоимости произведенных неотделимых улучшений, у арендодателя может возникнуть неосновательное обогащение. Однако, из этого не следует, что защита нарушенного права арендатора, в этом случае, должна быть произведена по нормам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации. Защита права, вытекающая из арендных отношений, производится исходя из специальных норм права - главы 34 (статья 623) Гражданского кодекса Российской Федерации. В данном случае, положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей обязательства, вследствие неосновательного обогащения, применимы быть не могут. При таких обстоятельствах, у суда

соглашению об освобождении арендатора от арендных платежей на 4 месяца ввиду невозможности эксплуатации здания и земельного участка без производства неотделимых улучшений, указанных в п. 2.4 договора. Давая оценку условиям договора аренды, суд с учетом положений ст. 623 ГК РФ приходит к выводу, что указанным договором, прямо предусмотрено, что ремонт арендуемого помещения производится арендатором и за свой счет. Также договором предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого помещения подлежит возмещению арендодателем, но только если неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя . Между тем, в соответствии с ч. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев,

ненадлежащего использования ответчиком арендуемого помещения. Не определил конкретные виды восстановительного ремонта именно тех повреждений, которые произошли по вине ответчика. Суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что повреждения, полученные в результате демонтажа неотделимых улучшений, произошли по вине ответчика. Более того, суд считает необходимым отметить, что демонтаж неотделимых улучшений не предусмотрен условиями договора, а его проведение обусловлено лишь требованием истца - представителя арендодателя по закону. Материалами дела подтверждено, что банк произвел неотделимые улучшения с согласия арендодателя , освободил помещение в сроки, предусмотренные соглашением о расторжении договора аренды нежилого помещения, при этом демонтаж неотделимых улучшений банк по своему желанию не производил. Демонтаж неотделимых улучшений был произведен уже после длительной переписки с представителем арендодателя по закону. Кроме того, истец могла предполагать, что отделение (демонтаж) неотделимых улучшений приведет к несоразмерным потерям первоначальных свойств и стоимости нежилого помещения, а затраты на восстановительные работы будут экономически не оправданы. На основании изложенного суд приходит