Неотделимые улучшения учет у арендодателя - гражданское законодательство и судебные прецеденты

арендной платы по расходам на неотделимые улучшения или расходам на ремонт, произведенным арендатором, сторонами не заключались. В связи с вышеизложенным налоговый орган полагает, что поскольку затраты на создание обществом основных средств в виде неотделимых улучшений не были возмещены арендодателем и заявитель учитывал их в качестве основных средств, то передача неотделимых улучшений арендодателю после расторжения договоров аренды была осуществлена обществом безвозмездно. Вопросы налогового учета неотделимых улучшений урегулированы нормами налогового законодательства. Согласно положениям пункта 1 статьи 256 и пункта 1 статьи 258 Налогового кодекса капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя без компенсации последним понесенных расходов, прямо отнесены законодателем к амортизирующему имуществу арендатора. Основываясь на принципах налогового учета, расходы одной стороны договора должны корреспондировать доходам другой стороны. Поскольку стоимость капитальных вложений в форме неотделимых улучшений в силу подпункта 32 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса не учитывается арендодателем в составе

пользование. Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. По настоящему делу, спор возник между сторонами при передаче спорного объекта аренды от арендатора арендодателю. Арендатор демонтировал отделимые и неотделимые улучшения согласно условиям договора с учетом всех дополнительных соглашений. Арендодатель указывает на необходимость приведения восстановительных работ и невозможность пользования объектом после демонтажа. В силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Возмещение

приема-передачи недвижимого имущества и прекращается с даты возврата арендатором недвижимого имущества, оформленного соответствующим актом приема-передачи. Размер арендной платы первого и последнего месяца срока действия договора определяется исходя из количества дней фактической аренды. В соответствии с п. 6.3 соглашения если произведенные неотделимые улучшения, капитальный ремонт, перепланировка и переоборудование будут впоследствии одобрены арендодателем, арендатор обязуется провести их государственный технический (кадастровый) учет в случае изменения свойств недвижимого имущества, требующего внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечить подготовку документов, необходимых для внесения таких изменений) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, иначе - восстановить прежнее состояние. Возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества возможно по решению арендодателя на основании дополнительного соглашения к договору, заключаемому сторонами. Сторонами подписано приложение № 1 – основные характеристики передаваемого в аренду недвижимого имущества (т. 1, л.д. 44-45), соглашение о размере ежемесячной арендной платы за временное пользование недвижимым имуществом (т. 1, л.д. 46),

имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Отнесение стоимости установленных эскалаторов, выполненных работ и приобретенных строительных материалов исключительно на счет арендатора, без возмещения ему понесенных расходов на неотделимые улучшения, не предусмотрено ни одним из договоров, заключенных между Заявителем (арендатор) и ООО «Дружба» (арендодатель), следовательно, арендатор вправе требовать возмещения стоимости улучшений на основании п. 2 ст. 623 ГК РФ. Кроме того, поскольку оборудование реконструируемого помещения эскалаторами является неотделимым улучшением, данное оборудование не может быть поставлено на учет арендатора, поскольку после расторжения договора аренды останется в собственности арендодателя , так же как и материалы, приобретенные для реконструкции. Инспекция также указала, что документы, подтверждающие постановку на учет ИП ФИО1 эскалаторов, материалов и услуг не предоставлялись в Инспекцию при проведении проверки, ни в судебное заседание в суд первой инстанции. По мнению Налогового органа, принятие на

налогообложения НДС. Результат выполненных за счет арендатора работ в арендуемых помещениях имеют потребительскую ценность исключительно для самого арендатора, а не для арендодателя». Постановление ФАС Московского округа от 16.12.2013 г. по делу А40-33073/13, представленное в материалы дела, на которое ссылается инспекция в апелляционной жалобе, основано на иных фактических обстоятельствах (сторонами спора было заключено дополнительное соглашение, в котором определялись условия возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, порядок зачета встречных обязательств и т.п.). При проведении выездной проверки не были проверены обстоятельства, связанные с отражением данного объекта в налоговом и бухгалтерском учете у арендодателя , а именно: насколько данный объект представляет «актуальность» («ценность») для арендодателя, поскольку для арендатора это имущество амортизировано и «потреблено» для собственных целей; имело ли место отражение данного объекта в учете арендодателя; используется ли данный объект; имеет ли он самостоятельную ценность; возник ли доход в арендодателя, подлежащий налогообложению, в связи с тем, что стоимость данных неотделимых улучшений не подлежала возмещению арендодателем;

рыночная стоимость права пользования и владения арендуемыми ООО «Унисам «КАРАВАИ» по договору аренды от 01.09.2004 № 7738 помещениями с учетом всех соответствующих налогов, выраженная в виде годовой арендной платы, без учета стоимости неотделимых улучшений и проведенных арендатором работ по капитальному ремонту составляет 5 255 000, 00 руб. Рыночная стоимость права пользования и владения арендуемыми ООО «Унисам «КАРАВАИ» по договору аренды от 01.09.2004 № 7738 помещениями с учетом всех соответствующих налогов, выраженная в виде годовой арендной платы, с учетом стоимости неотделимых улучшений и проведенных арендатором работ по капитальному ремонту составляет 6 860 000, 00 руб. Согласно пункту 3.3.8 договора аренды от 01.09.2004 № 7738 стоимость неотделимых улучшений арендуемых помещений не возмещается арендатору ООО «Унисам «КАРАВАЙ» и являются собственностью арендодателя -Агентства. Таким образом, при определении рыночной стоимости объекта, принадлежащего Красноярскому краю, от лица которого выступает Агентство, отсутствуют основания для исключения при произведении оценки стоимости неотделимых улучшений. Стоимость же затрат на проведение капитального

следует, что возмещение расходов арендатора на производство неотделимых улучшений предусмотрено при наличии согласия арендодателя и может осуществляться в период действия договора аренды путем зачета в счет арендных платежей, либо путем начисления арендатором амортизации на произведенные им неотделимые улучшения арендованного имущества с учетом установленного срока их полезного использования. Пункт 4.2.2 договоров аренды электросетевого имущества: от 26 сентября 2019 года № 1-26/09 с МУП «Фонд имущества», от 05 октября 2019 года с МУП «Электросети Редкино», от 25 октября 2019 года с Администрацией города Андреаполь, от 21 октября 2019 года с Комитетом по управлению имуществом Калязинского района Тверской области, от 25 октября 2019 года с Администрацией городского поселения город Кувшиново предусматривают возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений арендодателем за счет арендной платы в случае заявок (обращений) арендодателя (материалы скорректированного тарифного предложения, т. 1, л.д. 11, 20, 34, 55, 79). В отношении амортизируемых ООО «МЭС» объектов основных средств данные, подтверждающие их принадлежность к определенному арендуемому

аренды проводит капитальный ремонт этого помещения за свой счет, в дальнейшем в счет арендной платы (п.1.2 договора). Основной договор аренды заключается до погашения задолженности арендодателя за проведенный капитальный ремонт арендатором. Стоимость согласованных неотделимых улучшений подлежит возмещению арендодателем. Затраты арендатора на материалы и выполнение ремонтных работ оплачивает арендодатель арендатору за счет арендной платы (п.1.3). Стороны обязуются заключить договор аренды недвижимого имущества, основные условия стороны определяют в настоящем основном договоре, который является неотъемлемой частью договора аренды от год (п.1.4). Размер арендной платы за пользование помещением определяется в договоре аренды от по соглашению стороны (р.1.5). Капитальный ремонт проводится с по (п.1.6). Договорная стоимость капитального ремонта (с учетом оплаты работ и материалов) определена сторонами в размере 400000 рублей (п.2.1). Арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в сумме 15000 рублей, из них 5000 оплачиваются арендодателю ежемесячно из кассы предприятия; 9300 рублей арендодатель ежемесячно возмещает арендатору за капитальный ремонт помещения; 700 рублей арендодатель ежемесячно возмещает предприятию за

на балансе Арендатора и передаются в собственность Арендодателя по акту приема-передачи по окончании срока основного договора безвозмездно или при его досрочном расторжении по вине арендодателя с компенсацией их стоимости. Затраты, связанные с ремонтом кровли, стороны несут пропорционально объему доли занимаемых площадей в здании. Пунктом 7.6 предварительного договора предусмотрено, что если настоящий договор будет досрочно расторгнуть по вине или инициативе Арендодателя, то расходы, направленные на улучшение эксплуатационных качеств арендуемого помещения, включая стоимость произведенных неотделимых улучшений с учетом износа, арендодатель обязан возместить арендатору в полном объеме с учетом износа и стоимости данных улучшений на день расторжения основного договора аренды. В случае, если досрочное расторжение настоящего договора (предварительного) произойдет по инициативе одной из сторон, а также в случае, если арендодатель или арендатор не заключит основной договор в срок до 01.02.2014, то сторона, выступившая в качестве инициатора расторжения настоящего договора обязуется оплатить другой стороне штраф в размере 5 000 000 рублей (пункт 8.2 предварительного

также инженерных коммуникаций в период действия договора. Согласно п.6.1.8. в случае проведения перепланировок, переоборудования или произведения неотделимых улучшений в арендуемом помещении или находящегося в нем сантехнического, электротехнического и прочего оборудования, инженерных коммуникаций арендатором, арендодатель обязан самостоятельно и за свой счет оплатить расходы по их оформлению в соответствующих органах и получить необходимые согласования и разрешения. Арендатор вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть настоящий договор, уведомив арендодателя за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения (п. 7.1). Пунктами 8.1, 8.4, 8.5, 8.6 договора предусмотрено, что возврат помещения арендодателю осуществляется в последний день срока действия договора либо прекращения его действия по иным основаниям. Помещение считается возвращенным арендодателю с момента подписания сторонами акта сдачи-приемки. Помещение должно быть возвращено арендодателю в том же состоянии, в котором оно было передано в аренду с учетом естественного износа. Арендатор обязан передать арендодателю все произведенные им неотделимые улучшения по окончании срока аренды. В тот же день указанное жилое помещение