Неотделимые улучшения залоговая стоимость - гражданское законодательство и судебные прецеденты

Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) обратилась в арбитражный суд с заявлением о намерении стать приобретателем прав должника на земельные участки, принадлежащие должнику на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на земельных участках, и исполнить обязательства должника перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства. Определением Арбитражного суда Московской области от 01.03.2021, оставленным без изменения постановлениями Десятого арбитражного апелляционного суда Арбитражного суда Московского округа от 17.09.2021 и от 25.06.2021, заявление фонда удовлетворено. В кассационной жалобе заявитель просит изменить указанные судебные акты, дополнив их указанием о необходимости внести на специальный счет денежные средства для перечисления в пользу залогового кредитора, составляющих 60% от стоимости земельных участков, а также от стоимости имущественных прав застройщика, находящихся в залоге у банка. Доводы заявителя сводятся к тому, что суды не учли положения пункта 2 статьи 201.15-1, пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве в

Между тем суды сослались на статью 201.15-1 Закона о банкротстве и пункт 14 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №151-ФЗ), указав, что передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика фонду осуществляется с изъятиями из общего правила, предусматривающего гарантии для залоговых кредиторов – не участников строительства. Однако при рассмотрении дел № А07-21667/2017 и № А50-10848/2014 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что имеется неопределенность в вопросе соответствия пунктов 14 и 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ Конституции Российской Федерации. В связи с этим на основании статьей 36, 101 и 103 Федерального конституционного закона от 21.07.1994 № 1-ФКЗ «О Конституционном Суде

прав и обязательств застройщика, а также договор о передаче земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика, передаточный акт к договору (пункты 8, 10 и 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве). Одновременно Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении 34-П установил временный порядок защиты прав лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у фонда не возникли обязательства по передаче помещений, предусмотрев механизм предоставления им компенсации со стороны фонда в пределах, определенных в постановлении, в виде: выплат, осуществляемых в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве и абзацем пятым пункта 4 резолютивной части постановления N 34-П, размер которых не зависит от продажи фондом помещений в полученном им от застройщика объекте незавершенного строительства (компенсация, причитающаяся залогодержателю из самого факта отчуждения (реализации) фонду заложенных объектов по цене, равной оценочной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, ставящая залогодержателя в то

(жилой дом № 2), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101250:2057, площадью 10 943 кв. м. Требования по договорам от 29.12.2016, от 06.03.2017, от 16.06.2017, от 20.07.2017, от 07.02.2017 обеспечены залогом права аренды земельных участков. По мнению апеллянта, передача фонду ХМАО-Югры права собственности должника на земельные участки с неотделимыми улучшениями, прав на документацию, без учета залогового статуса требований ООО «ГПФ» прямо нарушает права последнего. 24.12.2021 от ООО «ГПФ» поступили письменные дополнения к жалобе, из которых следует, что в отчетах об оценке имущества от 06.06.2021 № 153/06-НИ, 152/06-НИ имеется множество несоответствий требованиям законодательства об оценочной деятельности; в результате некорректных расчетов стоимость объектов недвижимости существенно занижена. Фонд ХМАО-Югры в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласился с доводами жалобы, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Определениями от 13.01.2022, от 10.02.2022 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось на 09.02.2022 и на 02.03.2022 соответственно.

том, что признание недействительным договора купли-продажи и применение последствий недействительности сделки могут иметь негативные экономические последствия для конкурсной массы должника, с учетом того, что ООО «ФК «РИА ПАНДА» произведены неотделимые улучшения приобретенного недвижимого имущества (строительство газовой котельной, реконструкция водомерного узла, капитальный ремонт полов, реконструкция пожарной сигнализации), в результате стоимость реституционного требования ответчика в случае признания сделки недействительной может превысить размер того, что может быть возвращено в конкурсную массу в результате оспаривания сделки. Также у должника могут возникнуть дополнительные расходы на содержание имущества и проведение торгов по его реализации, в условиях отсутствия нарушения права залогового кредитора и его правопреемника. Как полагает апелляционный суд, в условиях, когда все имеющиеся в материалах дела документы свидетельствуют о том, что имущество было продано выше рыночной стоимости , возврат имущества в конкурсную массу не будет способствовать ее увеличению, а, наоборот, может повлечь дополнительные необоснованные затраты как для должника, так и для кредиторов (для предотвращения таких ситуаций,

недвижимости составляет 6 100 000 руб., сумма залогового платежа в размере 1 500 000 руб., внесенная покупателем в соответствии с предварительным договором от 10.04.2019 № 43-П/2019, сумма неотделимых улучшений арендуемых помещений в размере 1 489 065 рублей на проведение капитального ремонта, сумма арендных платежей в размере 1 000 543,66 руб. за период с 01.10.2019 по 28.02.2021 засчитываются в сумму цены продажи объектов недвижимости на момент заключения настоящего договора. Оставшаяся сумма цены продажи объектов недвижимости в размере 2 110 391,34 руб. подлежит оплате покупателем равными долями в течение 60 месяцев после подписания договора купли-продажи. Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2021 решение Арбитражного суда Астраханской области от 18.03.2021 изменено в части выкупной цены объекта и порядка расчетов. Суд апелляционной инстанции постановил, что сумма залогового платежа в размере 1 500 000 руб., внесенная покупателем в соответствии с предварительным договором от 10.04.2019 № 43-П/2019, засчитывается в сумму цены продажи объектов недвижимости на момент

просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение, полученное ПАО «Сбербанк России» вместе с залоговым имуществом (дом, земельный участок), а именно: неотделимые улучшения этого имущества, надворные постройки, расположенные на земельном участке с жилым домом по <адрес> Как следует из акта СПИ Восточный ОСП г.Бийска и Бийского района УФССП России по Алтайскому краю о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от ДД.ММ.ГГГГ нереализованное в рамках исполнительного производства залоговое имущество, на которое обращено взыскание решением Бийского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ, передано взыскателю - ПАО «Сбербанк России». Таким образом, залоговое имущество передано взыскателю ПАО «Сбербанк России» в рамках исполнения решения суда, т.е. на законных основаниях. Довод истца о том, что взыскателю необоснованно были переданы неотделимые улучшения суд находит необоснованным по следующим основаниям. Как следует из пояснительной записки к заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость домовладения, расположенного по <адрес>, составляет 3008617 руб. В данную стоимость входит стоимость жилого дома, земельного участка и надворных построек

оценке № 1435 от 28.09.2015г., также исходя из площади дома 69,9 кв.м., несмотря на то, что по указанному гражданскому делу истец ФИО9 выступала в качестве ответчика и на дату вынесения судебного решения знала об изменении параметров дома. Доказательств того, что залоговая стоимость жилого дома была определена без учета неотделимых улучшений, которые существовали на дату заключения кредитного договора, а также на момент обращения взыскания на заложенное имущество, истцом не представлено. Наличие у предмета залога, в частности, жилого дома иных технических характеристик, отличных от данных правоустанавливающих документов, на момент обращения взыскания на него не исключает возможность установления продажной цены на основании залоговой стоимости , установленной по соглашению сторон. В соответствии с п.6 ст.6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом. Таким образом, при изменении площади жилого дома предмет залога не изменяется,

пользование чужими денежными средствами с момента вынесения решения суда по день его фактического исполнения, стоимость неотделимых улучшений по ремонту полов – 698000 руб., за покраску стен – 30702 руб., залоговый платеж-депозит – 100000 руб., упущенную выгоду в виде неполученного дохода за период со <дата> по <дата> – 3046183,90 руб., убытки по выплате заработной платы за период с августа 2019 года по ноябрь 2019 года – 136906,97 руб., убытки в виде расходов на сертификацию и изготовление визиток – 13986,15 руб., убытки в связи с подготовкой проекта по увеличению мощности электроэнергии – 34578,37 руб.; расходы по оплате услуг представителя -100000 руб., по уплате государственной пошлины – 65466 руб., обязать ответчиков в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить истцу движимое имущество, в том числе двухстоечный гидравлический подъемник Trommelberg 3 шт. стоимостью 585000 руб. (модель TST 45G, serial №G, TST 55W, serial № TST3184-55W, TST 45SN, serial