отчета об оценке от 24.04.2019 № 339/19-ОЦ, экспертом отнесены следующие: четыре земельных участка, отобранных оценщиком в качестве аналогичных, не являются наиболее подходящими по фактору местоположения (оцениваемый земельный участок расположен в 9,3 км от МКАД, в то время как используемые аналоги удалены на 25-52 км от МКАД. В распоряжении оценщика, в частности, были сведения об участках, удаленных на 6 км, 30 и 37 км); при определении стоимости спорного земельного участка в рамках сравнительного подхода использовался объект-аналог , не сопоставимый с объектом оценки по категории (аналог имеет категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения); ошибочно внесение корректировок на наличие или отсутствие коммуникаций в сравнительном подходе, возможности подключения у объекта оценки и объекта-аналога несопоставимы; при определении рыночной стоимости оценщиком внесены корректировки к объектам-аналогам на основе данных справочника, изданного после даты оценки. Ссылаясь на то, что подготовленный ответчиком отчет не был принят Московским областным судом при рассмотрении дела об установлении кадастровой стоимости
отчета об оценке от 24.04.2019 № 339/19-ОЦ, экспертом отнесены следующие: четыре земельных участка, отобранных оценщиком в качестве аналогичных, не являются наиболее подходящими по фактору местоположения (оцениваемый земельный участок расположен в 9,3 км от МКАД, в то время как используемые аналоги удалены на 25-52 км от МКАД; в распоряжении оценщика, в частности, были сведения об участках, удаленных на 6 км, 30 и 37 км); при определении стоимости спорного земельного участка в рамках сравнительного подхода использовался объект-аналог , не сопоставимый с объектом оценки по категории (аналог имеет категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения); ошибочное внесение корректировок на наличие или отсутствие коммуникаций в сравнительном подходе, возможности подключения у объекта оценки и объекта-аналога несопоставимы; при определении рыночной стоимости оценщиком внесены корректировки к объектам-аналогам на основе данных справочника, изданного после даты оценки. Ссылаясь на то, что подготовленный ответчиком отчет не был принят Московским областным судом при рассмотрении дела об установлении кадастровой стоимости
судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, признав экспертное заключение от 10.01.2019 соответствующим законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, в том числе в части актуальности установленных экспертом величин, достаточности и достоверности примененной экспертом исходной информации об объектах- аналогах , корректировки их стоимости, учитывающей расположение объектов- аналогов относительно центра городского поселения, согласования по весовым коэффициентам величин, определенных с применением затратного и сравнительного подходов. Также суды посчитали, что отсутствие решения уполномоченного органа об изъятии у предпринимателя для государственных нужд всего исходного земельного участка и расположенного на нем автозаправочного комплекса само по себе не лишает его права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением названного имущества. Приведенные учреждением в кассационной жалобе доводы по существу свидетельствуют о
от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», суды удовлетворили заявленные требования. Сторонами в договоре о залоге предусмотрена залоговая стоимость имущества – 7 000 000 рублей. С целью определения рыночной стоимости заложенного имущества судом назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено ООО «Центр независимой оценки», эксперту ФИО4 Согласно заключению эксперта рыночная стоимость жилого дома составляет 9 071 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка составляет 587 000 рублей. Выборка экспертом объектов аналогов земельных участков осуществлена корректно с учетом площади и места расположения спорного земельного участка. При выборке объектов аналогов жилых домов эксперт учел материалы строительства, площадь и качественные характеристики спорного жилого дома. При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что стоимость, определенная и согласованная сторонами в договоре залога, соотносится со стоимостью, установленной по результатам экспертного заключения. Довод ФИО5 о назначении повторной судебной экспертизы отклонен судами исходя из отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87
деятельности – здания гостиницы «Лотос» общей площадью 3 089,70 кв.м, площадь техподполья 622,80 кв.м и земельного участка площадью 2 413,74 кв.м для эксплуатации здания гостиницы, расположенные по адресу: <...> (приложение № 1 к экспертному заключению от 05.12.2022 № 37/2022-СЭ). Экспертом при определении рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости принято решение не использовать затратный и доходный подходы, им применен сравнительный подход. В расчетах оценщик использовал метод сравнения продаж. В пункте 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Согласно пункту 22 ФСО № 7 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому
требований подпункта «б» пункта 11 ФСО №7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении расчетов земельного участка с площадью 767 га, корректировка на площадь принимает очень низкие значения (0,470; 0,410; 0,261; 0,522; 0,269; 0,538; 0,226; 0,252; 0,474), то есть: - объект-аналог №1 отличается от объекта оценки на 53%; - объект-аналог №2 отличается от объекта оценки на 59%; - объект-аналог №3 отличается от объекта оценки на 73,9%; - объект-аналог №4 отличается от объекта оценки на 47,8%; - объект-аналог №5 отличается от объекта оценки на 73,1%; - объект-аналог №6 отличается от объекта оценки на 46,2%; - объект-аналог №7 отличается от объекта оценки на 77,4%; - объект-аналог №8 отличается от объекта оценки на 74,8%; - объект-аналог №9 отличается
цены) взята самая высокая 6,8% .При этом в таблице указаны значения для корректировки среднее - 4.7%. расширенный интервал - 2.5% и 6.8%. Применение оценщиком корректировки на уторгование в размере значения — 6.8%. значительно повлияло на стоимость оцениваемого объекта. Уполномоченный орган считает, что корректировка на уторгование должна быть применена не более 2.5%. с учетом того, что объекты находятся в хорошем состоянии. На стоимость объекта оценки оказывает влияние близость к остановкам общественного транспорта. Объект оценки и объект аналог №1 не отличаются по данному признаку, корректировка не требуется. Уполномоченный орган считает, что к данным аналогам должен быть применен повышающий коэффициент корректировки, а не понижающий, так как близость к остановкам общественного транспорта для покупателя является привлекательной. К Аналогу №2. имеющему материал стен блочные, применен корректирующий коэффициент 1.02. На рынке дома, имеющие стены блочные и панельные, имеют схожие характеристики и находятся в одной ценовой категории. При этом оценщик к аналогу № 2 применил корректирующий коэффициент
ценообразующим факторам. Вместе с тем, подпункт "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7 прямо указывает на возможность отличия объектов-аналогов от объекта оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и на необходимость проведения корректировок цен объектов аналогов на величину вклада отличий характеристик объектов аналогов от характеристик объекта оценки. Как следует из заключения эксперта № 7/17-К от 31.07.2017, в качестве объектов-аналогов экспертом рассматривались торгово-офисные помещения близкие по своим техническим характеристикам к исследуемому объекту, в частности: - объект-аналог № 1, находящейся в г. Омске, Ленинский АО, ул. Иртышская Набережная, д. 48, площадью 440,0 кв.м. с назначением под торгово-офисные помещения, ценой предложения в 17 700 000 руб., расположен на 1 этаже, относительно «красной линии» - расположен на «красной линии»; - объект-аналог № 2, находящейся в г. Омске, Ленинский АО, ул. 25 лет Октября, д. 13, площадью 591,0 кв.м. со свободным назначением помещений, ценой предложения в 22 458 000 руб., расположен в цокольном этаже,
рынка объекта оценки» в качестве иллюстрации, носящей общий информативный характер. Объявления об этих объектах-аналогах оценщиком к отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка, так же, как и экспертом к заключению, не приложены. Представленные экспертом в судебном заседания объявления о продажах объектов-аналогов №№ 4 – 7 по состоянию на 19 ноября 2013 г. не подтверждают достоверность используемой в расчетах информации об указанных объектах-аналогах по состоянию на 4 квартал 2012 г. и 2 квартал 2013 г. Объект-аналог № 3 использован экспертом необоснованно, так как он имеет вид разрешенного использования, отличный от вида разрешенного использования объекта оценки. Недостатки экспертного исследования свидетельствуют о недостоверности определенной в нем итоговой величины рыночной стоимости, а потому заключение эксперта не может быть признано допустимым доказательством. Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Войцех Т.В. и представитель администрации муниципального образования «Агалатовское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области ФИО7, настаивая на доводах, приведенных
подробно мотивирован в исследовательской части заключения. Из выставленных на продажу на открытом рынке 10 объектов экспертом выбрано 3 наиболее близких к объекту оценки с кадастровым номером …:219 по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы : все объекты-аналоги находятся в собственности, представляют собой отдельно стоящие нежилые здания, имеют подъездные пути с твердым покрытием, свободный доступ, обеспечены всеми коммуникациями, объект-аналог № 1 расположен в ст. … района Ставропольского края, на красной линии, в спальном микрорайоне среднеэтажной застройки, представляет собой здание в неудовлетворительном состоянии, имеющее среднее состояние отделки; объект-аналог № 2 расположен в пос. … района Ставропольского края, на 1-й линии внутриквартально, в центре административного района, представляет собой здание в удовлетворительном состоянии, имеющее среднее состояние отделки; объект-аналог № 3 расположен в с. … района Ставропольского края, на красной линии, представляет собой здание в удовлетворительном состоянии,
к рынку земель коммерческого назначения под торгово-офисную застройку. Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом исследованы все предложения о продаже по г. Ставрополю и сделан вывод о том, что рынок земель коммерческого назначения под торгово-офисную застройку является не активным. Экспертом ФИО8 подобрано 3 объекта-аналога расположенных, как и объект оценки в г. Ставрополя: объект-аналог № по <адрес>; объект-аналог № по <адрес> №; объект-аналог № по <адрес>. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, приведены обоснования применения этих корректировок в соответствии со Справочником оценщика недвижимости ФИО9 2018 года. Размер площади земельного участка является одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков. Эксперт отметил, что, как правило, большие по размеру участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по
других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения (подпункт «а» пункта 22 ФСО № 1). В Отчете об оценке выбраны 17 объектов-аналогов, расположенных в как в городе Владивостоке, так и за его пределами, и, как указано оценщиком, данные земельные участки рассматриваются как близкие аналоги оцениваемого земельного участка (страница 40 Отчета об оценке). К числу этих объектов были отнесены: земельный участок площадью 9258 кв.м., расположенный по <адрес> (далее – Объект-аналог № 1); земельный участок площадью 7198 кв. м., расположенный по <адрес> (далее – Объект-аналог № 2); земельный участок площадью 1500 кв.м., расположенный по ул. <адрес> (далее – Объект-аналог № 3); земельный участок площадью 2000 кв.м., расположенный по <адрес>далее – Объект-аналог № 4); земельный участок площадью 2382 кв.м., расположенный по <адрес> (далее – Объект-аналог № 5); земельный участок площадью 3700 кв.м., расположенный по <адрес> (далее – Объект-аналог № 6); земельный участок площадью 1 500 кв.м.,
фактические данные о ценах предложений с объектами из сегмента рынка отличного от объекта оценки – для общественной застройки, в связи с чем не представляется возможным проверить и подтвердить корректировку на вид разрешенного использования. В нарушение пункта 14 ФСО № 1, пункта 1 ФСО № 6, подпункта 13 пункта 7 ФСО № 6 по информации об объекте-аналоге № 1, представленной в Отчете необоснованно применяется понижающая корректировка на передаваемые права. По информации на страницах 57-58 Отчета объект-аналог №1 расположен на улице Большая Нижегородская,5, объект-аналог №2 расположен на улице Ставровская,7, объект-аналог №3 расположен на улице Полины осипенко,40, объект-аналог №4 расположен в Ленинском районе города Владимира. Имеющиеся отличия на местоположение относительного города не учитывается при расчете стоимости объекта оценки (страницы 44,47). В связи с выявленными нарушениями не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объектов оценки. В нарушение пункта 13 ФСО № 3 в Отчете представлены копии документов, не заверенные заказчиком. При проведении
