Обязанности наймодателя по ремонту жилого помещения - гражданское законодательство и судебные прецеденты

по проведению работ по реконструкции дома, установлено, что планировалось произвести капитальный ремонт жилого дома с отселением граждан, однако каких-либо действий для его осуществления не произведено. Установив, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд пришел к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения . При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок. По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32

граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16). Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (определения от 19 октября 2010 года N 1334-О-О и от 14 июля 2011 года N 886-О-О). Данное законоположение, имеющее обеспечительно-гарантийный характер, распространяется на всех без исключения бывших наймодателей подлежащих приватизации жилых помещений, требующих капитального ремонта, - безотносительно к тому, находились ли такие помещения прежде в собственности государственных или муниципальных образований. Оно не регулирует вопросы, связанные с порядком и условиями реализации бывшими наймодателями возложенной на них обязанности, включая возможное распределение финансово-экономических обязательств на проведение капитального ремонта между органами государственной власти и органами местного самоуправления, если жилые помещения ранее были переданы из государственной в муниципальную собственность в состоянии, уже требующем капитального ремонта.

Федерации, ст. 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исходя из системного толкования ст. 16 вышеназванного Закона, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений , а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения. Вопрос 6: Возможно ли наряду с показаниями приборов учета применение тепловых коэффициентов в расчетах за газ в случае использования потребителем прибора учета газа без температурной компенсации? Ответ:

сохранность жилого помещения; 4) поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение. Самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения не допускается; 5) проводить текущий ремонт жилого помещения; 6) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи). Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения настоящего Договора. Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в порядке и размере, которые установлены статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации; 7) переселяться на время капитального ремонта жилого дома с членами семьи в другое жилое помещение, предоставленное Наймодателем (когда ремонт не может быть произведен без выселения). В случае отказа Нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение Наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке; 8) допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя Наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых

собранием собственников многоквартирного дома. Таким образом, по мнению судов, у учреждения отсутствует обязанность по возмещению истцу разницы в плате за содержание жилого помещения многоквартирного дома, а обществом не обоснована и не доказана невозможность применения к нанимателям платы за содержание общего имущества, установленной общим собранием собственников, в связи с чем в удовлетворении иска отказано. Суды указали, что взыскание спорной разницы с наймодателя фактически направлено на освобождение физических лиц (нанимателей) от внесения платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено. Между тем судами не учтено следующее. В силу части 4 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения , включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным

помещений. Учитывая принятие собственниками жилых помещений решения о выборе способа управления многоквартирным домом, положения пункта 4 статьи 155 ЖК РФ и пункт 6.3 договора управления многоквартирным домом от 31.12.2014 № 27/736, общество указывает на обязанность наймодателя оплатить возникшую разницу. Также общество считает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о том, что наймодателем в отношении спорных жилых помещений выступает Российская Федерация, поскольку этот вывод опровергается материалами дела. Заявитель не согласен с выводами судов, возлагающих на нанимателей жилых помещений обязанность оплаты в таком же размере, как и на собственников жилых помещений, указывая на противоречие такого подхода части 4 статьи 155 ЖК РФ и постановлению мэрии города Новосибирска от 17.06.2014 № 5034 «О плате за содержание и ремонт жилых помещений ». Общество полагает, что его заявление к Российской Федерации в лице Министерства обороны Российской Федерации неправомерно оставлено без рассмотрения. По мнению подателя жалобы, им в адрес указанного ответчика, возражающего против иска, направлена копия искового

у учреждения отсутствует обязанность по возмещению истцу разницы в плате за содержание жилого помещения многоквартирного дома, в связи с чем отказали истцу в удовлетворении требований к этому ответчику. Оставляя без рассмотрения требование к Российской Федерации в лице Министерства обороны Российской Федерации, суды исходили из несоблюдения истцом претензионного порядка. Суд округа поддержал выводы судов и указал, что взыскание спорной разницы с наймодателя фактически направлено на освобождение физических лиц (нанимателей) от внесения платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено. Между тем в части отказа во взыскании задолженности и неустойки судами не учтено следующее. В силу части 4 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения , включающую в

РФ), статья 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исходя из системного толкования статьи 16 вышеназванного Закона, статьи 158 ЖК РФ и статьи 210 ГК РФ, после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений , а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения. Таким образом, согласно вышеуказанному разъяснению Верховного Суда Российской Федерации при проведении бывшим наймодателем капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на

этой платы (часть 7 статьи 156, статьи 45-48 Жилищного кодекса РФ), и не могут влиять на ее размер. В силу приведенного правового регулирования возложение на нанимателей обязанности по внесению платы за содержание жилого помещения в размере, превышающем установленный органом местного самоуправления размер этой платы, не допускается. Отсутствие договорных отношений между управляющей организацией и наймодателем по вопросу внесения разницы, образующейся в случае установления договором управления платы, превышающей плату, предусмотренную для нанимателей жилых помещений, не является основанием для возложения таких расходов на нанимателей либо для отказа в иске. Часть 4 статьи 155 Жилищного кодекса РФ возлагает на наймодателя обязанность внести управляющей организации спорную разницу. Согласно пункту 1 постановления Администрации города Благовещенска №435 от 05.02.2010 «О порядке установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения », размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного

(далее – МКД № 2), находится в муниципальной собственности, и предоставлена Администрацией лицу, обращение которого послужило основанием для проведения Службой внеплановой проверки, на основании договора социального найма жилого помещения от 06.05.2016 № 191. Обязанности Администрации как наймодателя квартиры 2 МКД установлены частью 2 статьи 65 ЖК РФ, пунктом 5 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21.05.2005 № 315 (далее - Типовой договор № 315). Частью 2 статьи 65 ЖК РФ установлено, что наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение ; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Частью 2 статьи 63 ЖК РФ предусмотрено, что Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской

проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей Наймодателем; г) предоставить Нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям. Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств Наймодателя; д) информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ; е) принимать участие в своевременной подготовке

проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем; В статье 67 ЖК РФ определены обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Так, в силу части 3 названной нормы наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан, среди прочего проводить текущий ремонт жилого помещения (пункт 4). Аналогичная обязанность нанимателя закреплена и в подпункте «е» пункта 10 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями». В подпункте «е» пункта 4 Типового договора также регламентирована обязанность нанимателя по проведению текущего ремонта занимаемого жилого помещения. Аналогичные обязанности Администрации как наймодателя жилого помещения

региональной программы, утверждаемой высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на что ссылается ответчик в своей жалобе, не освобождает наймодателя от выполнения обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, не исполненной на момент приватизации, поскольку такая обязанность сохраняется у наймодателя до исполнения данного обязательства. Ошибочным является толкование ответчиком КЖКХ города Барнаула Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 01 марта 2012 года № 389-О-О об отсутствии у суда, рассматривающего дело, оснований для указания вида работ по капитальному ремонту и сроков его проведения. Решение суда о видах строительных работ, которые необходимо выполнить при производстве капитального ремонта, основано на заключении судебной строительно-технической экспертизы и пояснениях экспертов в судебном заседании. Не влияет на законность решения и довод жалобы о необходимости выяснения даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме. Согласно положениям ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" нуждаемость дома в капитальном

была исполнена, суду не представлено. Возлагая обязанность по производству капитального ремонта вышеуказанного жилого дома на администрацию МО «Теплоозерское городское поселение» Облученского муниципального района ЕАО, судебная коллегия руководствуется требованиями ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ, в соответствии с которыми собственники жилых помещений, в том числе граждане, приватизировавшие жилые помещения, несут обязанность по производству капитальных ремонтов после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений , а также общего имущества в многоквартирном доме. Доводы представителя ответчика администрации МО «Теплоозерское городское поселение» Облученского муниципального района ЕАО о том, что оснований для возложения обязанности на администрацию по проведению капитального ремонта не имеется, поскольку с момента передачи им дома не прошло 10 лет, следовательно, ремонт должна была делать администрация Облученского муниципального района, а в настоящее время в силу ст. 158 ЖК РФ ремонт должны делать

проведении капитального ремонта. На основании анализа вышеуказанных норм суд пришел к обоснованному выводу о том, что надлежащим ответчиком по требованиям о возложении обязанности по производству капитального ремонта является именно КЖКХ. Из нормы ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства. Исходя из системного толкования ст. 16 названного Закона, ст. ст. 158, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилого дома, обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения . На основании изложенного вопреки доводам апелляционной жалобы обязанность по проведению капитального ремонта у ответчика органа местного самоуправления сохраняется до настоящего времени,