Одностороннее внесудебное расторжение договора аренды - гражданское законодательство и судебные прецеденты

декабря 2015 г. Судья Верховного Суда Российской Федерации Г.Г.Попова, изучив кассационную жалобу закрытого акционерного общества «ТрансАЗС» (г.Москва) на решение Арбитражного суда города Москвы от 30.12.2014 по делу № А40-92859/2014, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.09.2015 по тому же делу по иску закрытого акционерного общества «ТрансАЗС» (далее – общество) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – департамент) о признании действий ответчика по досрочному одностороннему (внесудебному) расторжению договора аренды земельного участка от 31.05.2004 № М-09-02666 не соответствующими требованиям закона, самих уведомлений от 13.02.2013 № РД5-1-52/12-11-(0)-1 и от 25.03.2013 № РД5-1-52/12-11-(0)-3 недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Правительства г. Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, установила: решением Арбитражного суда города Москвы от 30.12.2014, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015

заключить договор купли-продажи в течение пяти рабочих дней со дня получения авансового платежа по договору лизинга. В соответствии с пунктом 6.2 Общих условий лизинга лизингодатель вправе (но не обязан) в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор лизинга (отказаться от договора лизинга) в следующих случаях: если продавец отказался от заключения договора купли-продажи (пункт 6.2.1); если договор купли-продажи не вступил в силу или был аннулирован, расторгнут по любой причине до передачи предмета лизинга продавцом лизингодателю, в том числе по причине прекращения договора купли-продажи по любым основаниям (пункт 6.2.2). Договор лизинга считается расторгнутым по основаниям, указанным в пункте 6.2 Общих условий лизинга, со дня направления лизингодателем лизингополучателю по адресу, указанному в договоре лизинга или в ЕГРЮЛ, или в ЕГРИП, уведомления о расторжении договора лизинга (пункт 6.3 Общих условий лизинга). В приложении № 1 к договору лизинга указано, что стоимость предмета лизинга составляет 2 599 900 руб. Предприниматель платежным поручением от 28.01.2022 № 10

обязуется в течение 10 календарных дней с момента подписания договора заключить за свой счет договоры страхования согласно приложению № 5 к договору и предоставить арендодателю доказательства заключения и вступления в силу указанных договоров страхования не позднее пяти календарных дней, когда такой договор должен быть заключен. При нарушении сроков заключения договоров страхования более чем на 30 календарных дней подпунктом 14.2.4 договора и пунктом 1.7 приложения № 5 к договору арендодатель имеет право на одностороннее внесудебное расторжение договора аренды . В случае несвоевременного представления документов, подтверждающих заключение договоров страхования, в соответствии с пунктом 1.7 приложения № 5 договора арендатор оплачивает неустойку в размере 1% за каждый день просрочки. Разделом 3 договора установлены платежи арендатора: арендная плата и обеспечительный взнос. Согласно пункту 3.2.1 арендатор не позднее 10 календарных дней с даты выставления счета арендодателем обязуется выплатить арендодателю обеспечительный взнос в размере суммы, установленной приложением № 9 договора, по курсу доллара США, установленному

аренды, на что ссылается заявитель жалобы, не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату по договору. Судом верно установлено отсутствие оснований для прекращения исполнения ответчиком предусмотренных договором обязательств. Статьями 619 и 620 ГК РФ определены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя и арендатора. Пункт 1 статьи 450 ГК РФ предусматривает изменение и расторжение договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Право на одностороннее внесудебное расторжение договора аренды предусмотрено как для арендодателя (пункты 13.1.1 – 13.1.6), так и для арендатора (пункты 13.4.1 – 13.4.2). При этом в договоре отсутствуют условия, позволяющие арендатору в одностороннем порядке отказаться от договора по иным основаниям, кроме указанных в этих пунктах. Вместе с тем следует учитывать, что дополнительные права на отказ от договора либо изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например, положениями статьи 328 ГК РФ, так и законодательством об

до дня, в который обязательство будет надлежаще исполнено арендатором. В материалах дела имеется лишь письмо ФИО2 на имя ФИО3 от 25.04.2018 о расторжении договора аренды от 12.02.2018 со ссылкой на акт возврата помещения из аренды от 25.04.2018. Однако надлежащего оформленного акта возврата ответчиком в нарушение ст.65 АПК РФ не представлено. На данное письмо имеется ответ истца от 14.05.2018 о том, что договором аренды № 33-ВР/АМ от 12.02.2018 не предусмотрено право арендатора на одностороннее внесудебное расторжение договора аренды . В связи с этим отклоняются доводы ответчика о прекращении действия договора аренды и надлежащий возврат помещения из аренды. Довод ответчика о несоразмерности взысканной суммы неустойки, и необходимости ее снижения на основании ст. 333 ГК РФ, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку сторонами при заключении договора согласован размер ответственности, доказательств несоразмерности размера взыскиваемой неустойки ответчиком не представлено. Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах, где им была дана надлежащая правовая

числе представить копии договоров страхования, копии страховых полисов, копии документов, подтверждающих внесение арендатором страхового взноса) не позднее пяти календарных дней, когда такой договор должен быть заключен. Согласно п.1.1 вышеназванного приложения установлена обязанность арендатора в течение 10 календарных дней с момента подписания договора заключить договор страхования. При нарушении сроков заключения договоров страхования более чем на 30 календарных дней подпунктом 14.2.4 договора и пунктом 1.7 приложения № 5 к договору арендодатель имеет право на одностороннее внесудебное расторжение договора аренды . В случае несвоевременного представления документов, подтверждающих заключение договоров страхования, в соответствии с пунктом 1.7 приложения № 5 договора арендатор оплачивает неустойку в размере 1 % за каждый день просрочки. Поскольку арендатором были нарушены названные условия договора о заключении договоров страхования, ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" начислил ИП ФИО1 неустойку в сумме 300 401,50 руб. Разделом 3 договора установлены платежи арендатора: арендная плата и обеспечительный взнос. Согласно п.3.2.1 арендатор не

в который обязательство будет надлежаще исполнено Арендатором. В материалах дела имеется лишь письмо ФИО2 на имя ФИО4 от 25.04.2018 о расторжении договора аренды от 12.02.2018г. со ссылкой на акт возврата помещения из аренды от 25.04.2018г. (л.д.66). Однако надлежащего оформленного акта возврата ответчиком в нарушение ст.65 АПК РФ не представлено. На данное письмо имеется ответ истца от 14.05.2018 (л.д.76) о том, что договором аренды № 33-ВР/АМ от 12.02.2018 не предусмотрено право арендатора на одностороннее внесудебное расторжение договора аренды . В связи с этим отклоняются доводы ответчика о прекращении действия договора аренды и надлежащий возврат помещения из аренды. На основании вышеизложенного, отклоняются доводы ответчика в апелляционной жалобе о прекращении действия договора и необоснованности взыскания задолженности по арендной плате за спорный период. За просрочку исполнения обязательства по договору истец начислил ответчику неустойку за просрочку оплаты Постоянной части Арендной платы за период с апреля 2018 года по октябрь 2018 год, которая составляет 453

договора). С учетом представленной истцом по просьбе ответчика скидки, за ДД.ММ.ГГГГ постоянная арендная плата составляла по 24200 руб. за все помещения в месяц. Переменная арендная плата, представляющая собой компенсацию затрат арендодателя на содержание объекта аренды, в том числе коммунальные платежи, рассчитывалась пропорционально арендуемой площади и должна была быть оплачена в течение 5 рабочих дней после выставления счета (п. 3.2 договора). Обязанности арендатора по внесению арендной платы ответчиком не исполнены с февраля 2017. Одностороннее внесудебное расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно при условии направления арендодателю письменного извещения не менее, чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора (п. 9.2 договора). ДД.ММ.ГГГГ ответчик лично представил в администрацию торгового центра уведомление о расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ - в нарушение условий договора о предварительном уведомлении за 60 суток. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ответчик вывез свое имущество из арендуемого помещения, нарушив порядок возврата помещения. Тем самым, арендные отношения ответчиком фактически прекращены

выполнено утепление наружных стен, окон по периметру фасада монтажной пеной, пеноплексом, слив и промыв системы отопления. Однако, ДД.ММ.ГГГГ в адрес арендодателя поступило уведомление о расторжение договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ в связи с технически непригодным состоянием помещения, а, последующем, арендодателем подучено письмо с приложением соглашения о расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ, и протокола испытаний параметров микроклимата №/фф от ДД.ММ.ГГГГ проводимых на объекте аренды. Однако, условиями заключенного договора аренды не предусмотрено право арендатора на одностороннее внесудебное расторжение договора аренды в связи с наличием в арендуемом объекте недвижимости недостатков, препятствующих пользованию объектом аренды, а именно: в связи с технически непригодным состоянием помещения. Представленный протокол исследований параметров микроклимата №/фф от ДД.ММ.ГГГГ, проводимых на объекте аренды, по мнению истца не может быть принят во внимание, поскольку указанное исследование проводилось без присутствия представителя собственника объекта недвижимости, надлежащее уведомление собственника нежилого помещения также отсутствует, а условия, при которых проводились замеры, не соответствуют порядку проведения таких измерений

из двух частей: постоянной и временной. Постоянная часть арендной платы составляет 60 000 руб. в месяц. Переменная часть арендной платы включает в себя: расходы Арендодателя по обеспечению Объекта коммунальными услугами и стоимость дополнительных услуг, оказываемых Арендодателем Арендатору по содержанию объекта. Переменная часть арендной платы определяется на основании выставленных Арендодателю счетов. В связи с допущением ответчиком длительных просрочек (более 10 дней) уплаты арендной платы по Договору, истец направил в адрес ответчика уведомление об одностороннем внесудебном расторжении Договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ. С учетом вышеизложенного, задолженность ответчика по оплате постоянной части арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 34 354,84 руб., задолженность по оплате переменной части арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 28 636,37 руб., неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 49 763,05 руб., неустойки согласно п. 5.2. Договора аренды составляет 12 599,84 руб. Представитель истца по доверенности ФИО5 исковые требования поддержал

установил: ИП ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ИП ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды, указывая, что 11.06.2021 г. между ИП ФИО1, ФИО2, с одной стороны и ИП ФИО3, с другой стороны, заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. 11.06.2021 г. на основании акта приема-передачи помещения арендодатель передал, а арендатор принял помещение. 21.06.2021 г. истец получил письмо от ответчика с актом приема-передачи (возврата) помещения, что свидетельствует об одностороннем внесудебном расторжении договора аренды по инициативе ответчика. 23.06.2021 г. истец в адрес ответчика направил претензию с требованием уплатить задолженность по договору, а также назначить дату и время возврата помещения. 22.07.2021 г. истец получил ответ на претензию, в которой ответчик отказался от исполнения обязательств по договору. Просит суд взыскать с ИП ФИО3 в пользу ИП ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 2 250 рублей, неустойку за просрочку внесения арендной платы в размере 16 500 рублей, штраф