Определение начальной продажной стоимости квартиры - гражданское законодательство и судебные прецеденты

№ 306-ЭС21-12207 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 30.07.2021 Судья Верховного Суда Российской Федерации Шилохвост О.Ю., изучив кассационную жалобу ФИО1 (третье лицо) на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.10.2020 по делу№ А65-1392/2020, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2021 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 08.04.2021 по тому же делу по иску публичного акционерного общества «ИнтехБанк» к обществу с ограниченной ответственностью «ИВЦ» об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ответчику на праве собственности, квартиру № 24, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества 3 900 000 руб., квартиру № 275, установив начальную стоимость 4 000 000 руб., квартиру № 60, установив начальную стоимость 2 900 000 руб., определив способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, установил: решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.10.2020 иск удовлетворен в части обращения взыскания на принадлежащие ответчику на праве собственности имущество путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости квартиры № 24

в Верховный Суд Российской Федерации, должник просит отменить указанные судебные акты в связи с существенными нарушениями судами норм права. Изучив обжалуемые судебные акты, судья не находит оснований для передачи кассационной жалобы на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации. Судами установлено, что залоговым кредитором (обществом «Континент») разработано положение с определением размера начальной продажной цены. Должник полагает, что начальная стоимость имущества существенно занижена, а также не согласна с установленным шагом аукциона. Разрешая разногласия, суды первой и апелляционной инстанций, с выводами которых согласился суд округа, приняли во внимание результаты комиссионной экспертизы по определению рыночной стоимости квартиры и исходили из того, что предложенные должником условия продажи имущества (в том числе более высокая цена) повлекут затягивание сроков его реализации. Суд учитывает, что первые и повторные торги признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок на участие. Изложенные в жалобе доводы, которые сводятся к установлению иных обстоятельств по обособленному спору, не подтверждают существенных нарушений

305-ЭС19-3506(7) ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва13 сентября 2019 г. Судья Верховного Суда Российской Федерации Самуйлов С.В., изучив кассационную жалобу ФИО1 (г. Москва) на определение Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2018, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2019 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.06.2019 по делу № А40-122372/2017 о несостоятельности (банкротстве) должника, установил: в рамках дела о своем банкротстве должник обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия финансового управляющего, выразившееся в неопубликовании отчета об оценке рыночной стоимости квартиры № 60186-А/18 от 14.08.2018 в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве; признании незаконными действий финансового управляющего по определению рыночной и начальной продажной цены указанной квартиры, по утверждению порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога; об отмене оценки рыночной стоимости и начальной продажной цены предмета залога - квартиры , общей площадью 99,4 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0001003:1500, расположенной по адресу: <...> в размере 14 833 600 руб., установленную в

№ А40-122372/2017, установил: в рамках дела о банкротстве должника ФИО1 обратился в арбитражный суд с ходатайством об определении начальной продажной цены предмета залога - квартиры, общей площадью 99,4 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0001003:1500, расположенной по адресу: <...>; утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога - указанной квартиры с учетом определенной судом начальной продажной цены данной квартиры; отмене оценки рыночной стоимости и начальной продажной цены предмета залогаквартиры, общей площадью 99,4 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0001003:1500, расположенной по адресу: <...> в размере 14 833 600 руб., установленной в соответствии с п. 2.3 Положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации недвижимого имущества ФИО1, находящегося в залоге у АО "Банк ЖилФинанс"; отмене открытых электронных торгов в форме аукциона с открытой формой подачи предложения о цене по продаже имущества должника ФИО1 - квартиры , общей площадью 99,4 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0001003:1500, расположенной по адресу: <...> холмы, д. 30, корп.

защиты населения, опеки и попечительства Костромской области, 156029, <...>. Третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились. Представитель ответчика ходатайствует об отложении судебного разбирательства для заключения мирового соглашения. Учитывая истечение процессуального срока рассмотрения дела, суд отклоняет ходатайство об отложении судебного разбирательство. Разъясняет сторонам, что заключение мирового соглашения возможно и на стадии исполнения судебного акта. В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме. Ответчик возражает против определения начальной продажной стоимости квартиры в размере 1600000 рублей; полагает, что стоимость квартиры выше. Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства. 08 августа 2008 года между ООО ИКБ «Совкомбанк», г. Кострома (далее –Кредитор) и ИП ФИО8, г. Буй,(далее – Заемщик) заключен кредитный договор <***>(л.д. 13-17), в соответствии с условиями которого Кредитор предоставил Заемщику денежные средства в размере 1500000 рублей на срок 36 месяцев, под 20% годовых (п. 1.1 договора). Неисполнение ответчиком принятых на себя

кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит. Как установлено судами и следует из материалов дела, решением Ленинского районного суда г. Саратова от 20.01.2014 по делу № 2-205/14 с ФИО2 в пользу Общества взыскана сумма задолженности по кредитному договору от 22.09.2008 № 40Э в размере 4 694 431,90 руб. и обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов, с определением начальной продажной стоимости квартиры в размере 2 182 000 руб. На основании решения суда 14.03.2014 выдан исполнительный лист ВС № 054147061, предъявленный Обществом для исполнения в Саратовский межрайонный городской отдел по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области. Судебным приставом-исполнителем 22.05.2014 возбуждено исполнительное производство № 22914/14/46/64, в целях исполнения решения суда 20.06.2014 на квартиру, расположенную по адресу: <...>, наложен арест, 30.06.2014 вынесено постановление об оценке имущества должника, а 10.07.2014 вынесено постановление о

акт о наложении ареста (описи имущества) от 06.10.2011, согласно которому судебным приставом-исполнителем арестовано следующее имущество: двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <...>, на 1 этаже, назначение: жилое, общая площадь 64,3 кв.м., кадастровый (условный) номер 72:23:20:21:09:007:029959/А:0/003, номер государственной регистрации 72-72-01/018/2008-268, свидетельство о государственной регистрации № 72 НК 958537 от 06.02.2008 (л.д.95-97). Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 07.03.2012 решение Ленинского районного суда города Тюмени от 28.03.2011 изменено в части определения начальной продажной стоимости квартиры - в размере 5 407 000 руб. 23.04.2012 представителем ОАО «Собинбанк» предъявлен в службу судебных приставов исполнителей исполнительный лист ВС №029194800 (л.д. 25-29). На основании указанного исполнительного листа 04.09.2012 судебным приставом исполнителем ФИО8 в отношении должника ФИО1 возбуждено исполнительное производство № 87455/12/04/72 (л.д. 30). Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя ФИО9 об оценке имущества должника от 13.06.2013 установлена оценка имущества, арестованного у должника, которая в соответствии с решением Ленинского районного суда г. Тюмени от

обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» (далее - общество) об обращении взыскания на заложенное по договору купли-продажи жилья от 25.11.2016 (далее – договор купли-продажи) имущество - квартиру в многоквартирном жилом доме по адресу: Тюменская область, Тюменский район, районное <...>, назначение жилое: общая площадь 39,5 квадратных метров, этаж 1, кадастровый номер 72:17:0101005:804 (далее – квартира, жилое помещение) в связи с неисполнением обществом обеспеченного залогом обязательства в пользу фирмы в размере 1 170 000 руб., определении начальной продажной стоимости квартиры в размере 1 170 000 руб. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен судебный пристав исполнитель районного отделения судебных приставов Ленинского административного округа города Тюмени - ФИО2. Решением от 11.04.2019 Арбитражного суда Тюменской области (судья Макаров С.Л.) по настоящему делу исковые требования удовлетворены. В счет погашения задолженности по договору купли-продажи, подтвержденной определением от 06.12.2017 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-15766/2017 об

в течение 13 лет 07 месяцев, ежемесячный платеж составляет 29 750 руб. ФИО1 несет солидарную ответственность за выполнение ФИО4 обязанностей, по договору поручительства № 45507/1528424-07/1139-1 от 14.12.2007. В этом же определении указано на право Банка обратить взыскание на заложенное имущество в силу договора ипотеки № 128 от 14.12.2007 – квартиру № 1, общей площадью 60,70 кв.м., жилой площадью 43,70 кв.м, 1937 года постройки, по адресу: <...>, принадлежащую на праве собственности ФИО1, с определением начальной продажной стоимости квартиры 2 950 000 руб. Октябрьским районным судом г. Барнаула выдан исполнительный лист серии ВС № 031803835 от 13.05.2009 по делу № 2-385/2009. Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Октябрьского района от 11.11.2010 о возбуждении исполнительного производства № 1/18/60615/13/2010 обращено взыскание на вышеуказанную квартиру начальной продажной стоимостью 2 950 000 руб. Определением Октябрьского районного суда г. Барнаула от 14.05.2009 по делу № 2-363-09 утверждено мировое соглашение, по условиям которого, ФИО4, ФИО1, ФИО5 признают остаток задолженности

77.1 настоящего Федерального закона. Требования истца об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество также подлежат удовлетворению. Обращаясь в суд с иском, истец просил установить начальную продажную цену заложенного имущества в соответствии с отчетом об оценке ЗАО «НКК»СЭНК», исходя из суммы, равной 80%, определенной оценщиком, которая составит 845 600 руб.. Суд отмечает, что стоимость залогового имущества при заключении кредитного договора определена сторонами в размере 1236 000 руб. При таких данных суд считает, что определение начальной продажной стоимости квартиры по отчету об оценке, представленному истцом, нарушает интересы ответчика, в связи с чем определяет начальную продажную цену недвижимого имущества в размере 1236000 рублей путем реализации с публичных торгов. При предъявлении иска истцом оплачена госпошлина в сумме 19 865 руб., которая подлежит взысканию с ответчика. Руководствуясь ст. 198, 233-237 ГПК РФ, суд заочно Р Е Ш И Л : Расторгнуть кредитный договор, заключенный 20 января 2020 года между Банка ВТБ (ПАО) и ФИО1.

пошлины в сумме <данные изъяты> рублей. Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Определить начальную продажную стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей.Взыскать с ФИО2, ФИО3. в пользу ОАО «Сбербанка России» сумму оплаты за услуги выполнения оценочных работ по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в размере <данные изъяты> рублей В судебном заседании представитель истца ФИО1 на заявленных исковых требованиях настаивала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. При этом, выразила согласие на определение начальной продажной стоимости квартиры на основании Отчета № от 17.02.2014г. с уменьшением указанной в нем цены на 20%. Ответчики ФИО3 и ФИО2 в судебном заседании с иском соглашались, обстоятельства, указанные в иске, признавали. При этом, выразили согласие на определение начальной продажной стоимости квартиры на основании Отчета № от 17.02.2014г. с уменьшением указанной в нем цены на 20%. Суд, заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему. 24 апреля 2012 года между ОАО «Сбербанк России»

реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» ФИО5, действующий на основании доверенности от *** года, заявленное требование поддержал. Дополнительно указал, что согласно договору купли-продажи закладных законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». Ответчик ФИО1 в судебном заседании заявленное требование признал, пояснил, что квартира была приобретена в период брака с ФИО2. Брак в настоящее время расторгнут, платежи по договору не производят больше года. Расчет задолженности не оспаривает. Согласен на определение начальной продажной стоимости квартиры - ** рублей. Ответчик ФИО2 в судебном заседании заявленное требование признала. Также выразила согласие на определение начальной продажной стоимости квартиры - ** рублей. Представитель ответчика ФИО2 адвокат Одинцев Р.Н. в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявленного истцом требования. Третьи лица на стороне ответчиков ФИО4, ФИО3 в судебном заседании не возражали против удовлетворения заявленного истцом требования. Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, находящиеся в материалах дела, суд приходит к следующему:

статьи 77.1 настоящего Федерального закона. Требования истца об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество также подлежат удовлетворению. Обращаясь в суд с иском, истец просил установить начальную продажную цену заложенного имущества в соответствии с отчетом об оценке ЗАО «НКК»СЭНК», исходя из суммы, равной 80%, определенной оценщиком, которая составит 1344800 руб.. Суд отмечает, что стоимость залогового имущества согласно закладной при заключении кредитного договора определена в размере 1400500 руб.. При таких данных суд считает, что определение начальной продажной стоимости квартиры по отчету об оценке, представленному истцом, нарушает интересы ответчика, в связи с чем определяет начальную продажную цену недвижимого имущества в размере 1400500 рублей путем реализации с публичных торгов. При предъявлении иска истцом оплачена госпошлина в сумме 16 965 руб., которая подлежит взысканию с ответчика. Руководствуясь ст. 198, 233-237 ГПК РФ, суд заочно Р Е Ш И Л : Расторгнуть кредитный договор, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Банка ВТБ (ПАО) к ФИО1. Взыскать с ФИО1

договора, взыскании основного долга, процентов, штрафных санкций, предусмотренных договором, обращении взыскания на заложенное имущество. Положения главы 42 ГК РФ судами применены правильно. Выводы судов мотивированы, основаны на установленных обстоятельствах, соответствуют закону. Доводы кассационной жалобы аналогичны позиции и доводам ответчика, выраженным в суде апелляционной инстанций, являлись предметом судебного рассмотрения и получили соответствующую правовую оценку. Выводы суда апелляционной инстанции основаны на законе. Не является нарушением требований процессуального законодательства и выходом за пределы исковых требований определение начальной продажной стоимости квартиры равной 3 888 000 рублей, а не как просил истец - 3 821 600 рублей, поскольку такая стоимость квартиры определена по результатам оценочной экспертизы, проведенной судом в связи с оспариванием ответчиком стоимости квартиры, определенной при заключении кредитного договора, и с учетом положений пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ( 80 % от рыночной стоимости имущества). Кроме того, определение более высокой стоимости прав ответчиков не