Передача ключей от объекта долевого строительства - гражданское законодательство и судебные прецеденты

руководствовались статьями 71, 100 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и исходили из того, что обязательство должника по передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства следует считать исполненным, поскольку право собственности на спорное жилое помещение в настоящее время зарегистрировано за ФИО1; в отношении требования заявителя о передаче ключей и документов суды отметили, что такой спор был разрешен в пользу кредитора решением Кировского районного суда г. ФИО2- на-Дону от 27.11.2019 по делу № 2-4218/2019, ФИО1 не лишена возможности добиваться принудительного исполнения решения суда общей юрисдикции; требование о взыскании неустойки в связи с несвоевременным исполнением должником обязанности по передачи объекта долевого строительства суды признали обоснованным, но снизили его размер на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. С данными выводами согласился суд округа. Изложенные в кассационной жалобе возражения не свидетельствуют о наличии существенных нарушений норм материального права и (или) процессуального права и не могут служить достаточными основаниями для отмены обжалуемых

по передаче объектов долевого строительства, технической документации, комплектов ключей, а также по проведению совместного осмотра, подписанию актов осмотра и приема-передачи объектов строительства, осуществлению непосредственной передачи объектов долевого строительства (квартиры и парковочного места) ФИО1 Определением суда первой инстанции от 07.12.2020 заявление удовлетворено. Постановлением суда апелляционной инстанции от 15.04.2021 определение от 07.12.2020 отменено в части удовлетворения требований о возложении на конкурсного управляющего обязанности по передаче ФИО1 технической документации, комплектов ключей, а также по проведению совместного осмотра, подписанию актов осмотра и приема-передачи объектов строительства, осуществлению непосредственной передачи объектов долевого строительства , в остальной части определение оставлено без изменения. Постановлением суда округа от 08.07.2021 постановление от 15.04.2021 оставлено без изменения. В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, ФИО1 просит отменить судебные акты судов апелляционной инстанции и округа в связи с существенными нарушениями судами норм права. Изучив обжалуемые судебные акты, судья не находит оснований для передачи кассационной жалобы на рассмотрение Судебной коллегии

уступки права требования, стоимость уступаемого права составляет 973 827 рублей. Указанная сумма (973 827 руб.) 13.03.2007 внесена ФИО1 на счет ООО «БалтСтройКомплект» платежным поручением № 1734. Впоследствии между представителем застройщика и ФИО1 20.03.2007 подписан акт приема строительной готовности объекта долевого строительства по договору от 25.11.2003 №070/В-6, а именно квартиры. В результате совместного осмотра установлено, что квартира передается дольщику без замечаний. В тот же день, 20.03.2007 ЗАО «Содружество» и ФИО1 подписали акт приема- передачи ключей от объекта долевого строительства по договору № 070/В-6 от 25.11.2003 - квартиры, в соответствии с которым застройщиком переданы участнику строительства комплект ключей от входной двери в квартиру, ключи от квартирного электрощита и ключи от почтового ящика. Как следует из пункта 3 акта приема-передачи ключей, с даты подписания настоящего акта и до ввода дома в эксплуатацию застройщик обязуется обеспечить квартиру тепловой энергией, холодной водой, электроэнергией. Согласно пункту 7 акта с даты подписания настоящего акта бремя рисков в

эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами. Приведенное выше законодательство нарушено обществом. При этом до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и передачи объекта застройщик несет обязанность по содержанию стройплощадки, недопущению на строящийся объект посторонних лиц и эксплуатации объекта. Несостоятелен довод апелляционной жалобы о том, что общество не является субъектом установленного правонарушения в связи с эксплуатацией объекта не обществом, а проживающими в нем гражданами, которым ключи от квартир переданы под отделочные работы. Именно общество допустило эксплуатацию дома, не имея разрешения на ввод объекта. По разделу 2.4 договора производство отделочных работ является правом участника долевого строительства . Согласно пункту 1.5, 2.1.6 договора долевого участия в строительстве обязательства общества как застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства. В представленных апелляционному суду в обоснование доводов жалобы подписанных сторонами договора актах приема-передачи

от 31.12.2014 г., № 62 от 03.06.2015 г., № 78 от 24.06.2014 г., № 104 от 18.09.2014 г., № 96 от 24.06.2014 г. содержат следующие условия: - пункт 3.2. - срок гарантии по качеству объекта долевого строительства составляет 5 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры, или получения ключей в зависимости от того, что произойдет ранее; - пункт 4.2.5 - с момента подписания акта приема- передачи ключей от квартиры или с момента подписания акта сдачи объекта и передаче застройщиком квартиры участнику долевого строительства , оплатить все расходы по коммунальным услугам в кассу Общества; - пункт 4.2.6 - в случае вселения участника долевого строительства до момента регистрации права собственности на квартиру в Управлении Росреестра по РС(Я), участник строительства несет с момента подписания акта приема- передачи ключей или акта приема-передачи на квартиру, в зависимости от того, что произойдет ранее, все бремя содержания квартиры: налог на имущество и затраты по жилищно-коммунальному содержанию

передачи. Согласно п. 1.3 договоров проектная площадь спорных объектов (квартир) составляет 40,99 кв. м. Обязательство по оплате объектов долевого строительства участник долевого строительства исполнил надлежащим образом. Застройщиком срок передачи объектов, установленный спорными договорами, нарушен. Так, 02.07.2018 ФИО2 в адрес застройщика направлено заявление с требованием о передаче квартир и ключей. В ходе осмотра 01.08.2018 ФИО2 выявлены недостатки в качественных характеристиках квартир: искривленные стены, наличие арматуры в стенах, отсутствие розеток и выключателей, которые по договорам должны быть установлены, ненадлежащая работа окон (неплотное прилегание, расхлябанность креплений). О наличии указанных недостатков составлены акты от 01.08.2018, зарегистрированные у застройщика. 09 сентября 2018 застройщик составил акты приема-передачи объектов долевого строительства в одностороннем порядке, которые вручены ФИО2 почтовым отправлением 21.11.2018. Из содержания указанных актов следует, что участник долевого строительства уклонился от принятия квартир, а также указано на необходимость произвести доплату за увеличение площади квартир: квартира N 115 увеличилась на 0,135 м кв. (доплата составила 6 210,00

нормами права передача объекта долевого строительства представляет собой процедуру, включающую в себя направление извещения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и непосредственно передачу объекта долевого строительства. Под передачей объекта понимается совокупность обязанностей застройщика по передаче фактического владения объектом, в том числе путем передачи ключей от объекта, без которых невозможен свободный доступ в помещение для владельца, подписание передаточного акта и передачу имеющих отношение к объекту документов. В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии с пунктом 11 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2017 года, при разрешении спора об ответственности застройщика за неисполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства юридически значимыми

заявления. Во исполнение требований закона и договора, ввиду уклонения КЕА от подписания акта приема-передачи, ДД.ММ.ГГГГ Застройщиком в адрес истца направлен односторонний передаточный акт объекта долевого строительства с приложение инструкции по эксплуатации объекта долевого участия, на основании которого истцом и было зарегистрировано право собственности, что усматривается из выписки из ЕГРН. При этом суд критически относится к показаниям свидетеля ФИО, поскольку как следует из ее пояснений, консьержами на спорном объекте (<адрес>) работало трое человек, передача ключей от объекта долевого строительства брату истицы осуществляла ее сменщица, и с достоверностью она могла пояснить только по обстоятельствам, которые происходили именно в ее смену, в связи с чем ее показания о том, что КЕА ранее ДД.ММ.ГГГГ не обращалась с целью осмотра квартиры, ввиду запрета выдачи ключей Застройщиком, судом не могут быть приняты во внимание. Учитывая изложенное, следует признать, что ответчиком были предприняты все предусмотренные Законом действия и соблюдены все процедуры для надлежащей передачи квартиры истцу. При

000 руб. При этом, суд учитывает компенсационный характер данной меры гражданской ответственности, принцип соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств застройщиком и длительности периода начисления неустойки, которая по существу является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора. Суд, принимая во внимание то, что жилое помещение истцов по акту застройщиком им не передано, равно как и не переданы ключи от такового, а также учитывая, что действующим законодательством не регламентирована передача ключей от объекта долевого строительства управляющей компании, а деятельность последней (ООО «УК КВАРТАЛ») в доме по <адрес> согласно письму ГУ Московской области «Государственная жилищная инспекция» Московской области» признана нелегитимной, суд обязывает АО «Региондевелопмент» передать объект долевого строительства – <адрес> по акту приема-передачи истцам, одновременно, передав истцам ключи от данной квартиры. Поскольку в соответствии с п. 9 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних