Передача неотделимых улучшений арендодателю - гражданское законодательство и судебные прецеденты

однако соответствующие расходы им не компенсировались, встречные обязательства завода сторонами не обговаривались. Какие-либо дополнительные соглашения об уменьшении размера арендной платы или о зачете в счет арендной платы по расходам на неотделимые улучшения или расходам на ремонт, произведенным арендатором, сторонами не заключались. В связи с вышеизложенным налоговый орган полагает, что поскольку затраты на создание обществом основных средств в виде неотделимых улучшений не были возмещены арендодателем и заявитель учитывал их в качестве основных средств, то передача неотделимых улучшений арендодателю после расторжения договоров аренды была осуществлена обществом безвозмездно. Вопросы налогового учета неотделимых улучшений урегулированы нормами налогового законодательства. Согласно положениям пункта 1 статьи 256 и пункта 1 статьи 258 Налогового кодекса капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя без компенсации последним понесенных расходов, прямо отнесены законодателем к амортизирующему имуществу арендатора. Основываясь на принципах налогового учета, расходы одной стороны договора должны корреспондировать доходам другой

этаже западной трибуны стадиона «Светотехника» по адресу: <...>, для осуществления офисных и административных функций. Арендодатель по акту приема– передачи от 15.10.2005 предал арендатору спорное помещение; арендная плата составила 15 000 руб. в месяц; договор зарегистрирован в установленном порядке 15.11.2005. Пунктами 5.2 и 5.4 договора предусмотрено, что арендатор вправе проводить ремонтные работы в помещении только с уведомлением арендодателя и при наличии его согласия; при своевременной и полной оплате дополнительных услуг, арендной платы и с письменного согласия арендодателя арендатор может сдавать помещение в субаренду. Согласно пункту 6.1 договора в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного помещения, неотделимых без вреда для помещения, арендатор не имеет права после прекращения срока аренды на возмещение стоимости этих улучшений. Общество и предприниматель заключили соглашение от 25.10.2005, по условиям которого арендодатель дал согласие на осуществление арендатором ряда работ по улучшению спорного помещения. В июле 2010 года право собственности на

привлечения к налоговой ответственности в виде штрафов, предусмотренных статьями 122 и 123 Налогового кодекса. Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении требований общества, руководствовались указанными положениями Налогового кодекса и признали правомерными выводы налогового органа. Суд округа, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты и удовлетворяя требования налогоплательщика, признал выводы налогового органа противоречащими законодательству. По мнению арбитражного суда кассационной инстанции, позиция инспекции о безвозмездном характере передачи неотделимых улучшений в арендованное имущество является ошибочной. Рассматриваемые улучшения были произведены в период действия договоров аренды, следовательно, со стороны арендодателя имело место встречное представление в виде передачи арендатору права пользования соответствующими объектами недвижимости. Ввиду отсутствия признака безвозмездности в спорных операциях суд округа счел обоснованным применение налогоплательщиком положений пункта 8 статьи 265 Налогового кодекса и включение остаточной стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в состав расходов аналогично порядку, установленному для основных средств при их списании. Соответственно, факт прекращения использования имущества налогоплательщиком, хотя бы по причине прекращения

незаконной передачей имущества, 390 712 рублей 31 копейки НДС и 792 226 рублей 46 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ТуламашИнвест» (далее – ООО «ТуламашИнвест»). В ходе судебного разбирательства в порядке статьи 124 АПК РФ принято уточненное наименование истца – общество с ограниченной ответственностью «НЕТЧ Тула» (далее - ООО «НЕТЧ Тула»). Решением Арбитражного суда Тульской области от 25.02.2019, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2019 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 31.07.2019, в удовлетворении требований отказано. В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, удовлетворить требования, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы заявитель настаивает, что судами неверно истолкован пункт 6.2 договора, устанавливающий возможность возмещения стоимости неотделимых улучшений ,

на имущество всего в сумме 3272610 руб., в том числе налога по неотделимым улучшениям по объекту "Здание ангара (лит. В-2) аренда" уплачено в сумме 784864 руб. 07 коп. Судебная коллегия соглашается с мнением суда первой инстанции о том, что материалами дела подтверждается, что в период действия договора от 05.03.2013 и в период действия договора от 01.12.2013, стоимость неотделимых улучшений находилась на балансе общества, арендодателям не передавалась. Следовательно, в данном случае отсутствует реализация ( передача неотделимых улучшений арендодателю ) и соответственно отсутствует объект налогообложения налогом на добавленную стоимость. Доказательств того, что данные неотделимые улучшения арендодателям передавались, материалы дела не содержат. Доказательств обратного налоговым органом не представлено. В этой связи довод ответчика о том, что имела место передача неотделимых улучшений арендованного имущества арендодателям, судом отклоняется. Довод налогового органа о том, что акт приема – передачи от 01.12.2013 подтверждает переход неотделимых улучшений от ООО «Вестар» арендодателям, судебная коллегия отклоняет, поскольку указание в акте

договором для неотделимых улучшений. Согласно п.10.12 договора аренды во избежание сомнений, в случае прекращения действия настоящего договора в связи с истечением срока его действия, расторжения настоящего договора в связи с нарушениями со стороны арендатора или отказа арендатора от исполнения настоящего договора, предусмотренного п.10.6 настоящего Договора, или в случае досрочного расторжения настоящего договора по соглашению сторон, стоимость неотделимых улучшений не возмещается арендатору, если иное не будет предусмотрено соглашением сторон. Также, договором аренды была предусмотрена передача неотделимых улучшений арендодателю в случае прекращения действия договора аренды. Судами установлено, что после прекращения договора аренды объект аренды и его неотделимые улучшения, включая веранду № 2, были приняты арендодателем ООО «Реставрация- Н+» по акту приема-передачи от 15.03.2019. Согласно приложению № 1 к договору залога предметом залога, в том числе, является летняя разборная веранда № 1 (п. 200 перечня имущества). При этом, спорная веранда № 2 в перечне передаваемого в залог имущества не указана, соответственно, предметом залога

имущество. За период 01.10.2013 по 30.07.2016 Обществом уплачено налога на имущество всего в сумме 3272610 руб., в том числе налога по неотделимым улучшениям по объекту "Здание ангара (лит. В-2) аренда" уплачено в сумме 784864,07 руб. Таким образом, материалами дела подтверждается, что в период действия договора от 05.03.2013 года и в период действия договора от 01.12.2013 года, стоимость неотделимых улучшений находилась на балансе Общества, арендодателям не передавалась. Следовательно, в данном случае отсутствует реализация ( передача неотделимых улучшений арендодателю ) и соответственно отсутствует объект налогообложения налогом на добавленную стоимость. Доказательств того, что данные неотделимые улучшения арендодателям передавались, материалы дела не содержат. Доказательств обратного налоговым органом не представлено. В этой связи довод ответчика о том, что имела место передача неотделимых улучшений арендованного имущества арендодателям, судом отклоняется. Указание в акте приема-передачи зданий и земельного участка от 01.12.2013 на то, что арендодатели передают, а арендатор принимает здания в количестве 5 единиц и земельный участок, на

однако соответствующие расходы им не компенсировались, встречные обязательства завода сторонами не обговаривались. Какие-либо дополнительные соглашения об уменьшении размера арендной платы или о зачете в счет арендной платы по расходам на неотделимые улучшения или расходам на ремонт, произведенным арендатором, сторонами не заключались. В связи с вышеизложенным налоговый орган полагает, что поскольку затраты на создание обществом основных средств в виде неотделимых улучшений не были возмещены арендодателем и заявитель учитывал их в качестве основных средств, то передача неотделимых улучшений арендодателю после расторжения договоров аренды была осуществлена обществом безвозмездно. Вопросы налогового учета неотделимых улучшений урегулированы нормами налогового законодательства. Согласно положениям пункта 1 статьи 256 и пункта 1 статьи 258 Налогового кодекса капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя без компенсации последним понесенных расходов, прямо отнесены законодателем к амортизирующему имуществу арендатора. Основываясь на принципах налогового учета, расходы одной стороны договора должны корреспондировать доходам другой

ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения №, общей площадью 35,10 кв.м., расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: сроком на 5 лет, о чем в Управлении Федеральной регистрационной службы по ЧР была сделана запись за номером № от ДД.ММ.ГГГГ Пунктом 2.4 указанного договора аренды было предусмотрено, что ответчик (арендодатель по договору) предоставляет свое согласие на произведение неотделимых улучшений помещения, его перепланировку; предоставление отдельного письменного согласия в дальнейшем не требуется. Безвозмездная передача неотделимых улучшений Арендодателю , произведенных Арендатором, была предусмотрена только по окончании 5 летнего срока пользования указанным помещением (п. 2.6 договора аренды). За владение и пользование указанным нежилым помещением размер арендной платы был установлен в сумме 24 500 рублей в месяц. Все расходы по коммунальным платежам также возлагались на арендатора. ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился к истцу с требованием от ДД.ММ.ГГГГ о повышении с ДД.ММ.ГГГГ размера арендной платы до 31 850 рублей в месяц. ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился к истцу

был заключен договор аренды нежилого помещения №, общей площадью 35,10 кв.м., расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес> сроком на 5 лет, о чем в Управлении Федеральной регистрационной службы по ЧР была сделана запись за номером № от ДД.ММ.ГГГГ Пунктом 2.4 указанного договора аренды было предусмотрено, что ответчик (арендодатель по договору) предоставляет свое согласие на произведение неотделимых улучшений помещения, его перепланировку; предоставление отдельного письменного согласия в дальнейшем не требуется. Безвозмездная передача неотделимых улучшений Арендодателю , произведенных Арендатором, была предусмотрена только по окончании 5 летнего срока пользования указанным помещением (п. 2.6 договора аренды). За владение и пользование указанным нежилым помещением размер арендной платы был установлен в сумме 24 500 рублей в месяц. Все расходы по коммунальным платежам также возлагались на арендатора. ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился к истцу с требованием от ДД.ММ.ГГГГ о повышении с ДД.ММ.ГГГГ размера арендной платы до 31 850 рублей в месяц. ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился к истцу

последующем выкупить арендованное имущество, но в этом ему было отказано в связи с утратой им статуса индивидуального предпринимателя, что привело к тому, что ФИО1 лишился преимущественного права покупки арендуемых объектов недвижимости, а также права на компенсацию его затрат по реставрации и ремонту переданного имущества; при этом, арендатором проводились работы не по созданию неотделимых улучшений арендуемых помещений, а по сохранению объекта культурного наследия федерального значения, в связи с чем условия договора аренды о безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендодателю к возникшим правоотношениям не применимы; полагают, что условия подписанного охранного обязательства не соответствуют нормам действующего законодательства, так как не согласованы с уполномоченным органом по охране объектов культурного наследия Вологодской области, к тому же в договоре аренды имеется ошибка в дате его составления. На рассмотрение дела в Третий кассационный суд общей юрисдикции стороны, третьи лица не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом путем направления почтового извещения и размещения сведений о

лишился преимущественного права покупки арендуемых объектов недвижимости, а также права на компенсацию его затрат по реставрации и ремонту переданного имущества, а также к неосновательному обогащению администрации города Вологды. В своих дополнениях к апелляционной жалобе представитель ФИО1 ФИО2 обращает внимание суда апелляционной инстанции на то обстоятельство, что арендатором проводились работы не по созданию неотделимых улучшений арендуемых помещений, а по сохранению объекта культурного наследия федерального значения, в связи с чем условия договора аренды о безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендодателю к возникшим правоотношениям не применимы. При этом суд первой инстанции, вопреки положениям статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениям, данным в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации», не вынес на обсуждение сторон вопрос о квалификации правоотношений. Кроме того, судом не учтено, что в настоящее время ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в связи с

какой-либо их дополнительной оплаты арендодателю (п. 3.1.6.). Пунктом 4.1 предусмотрено, что ежемесячная арендная плата с <дата обезличена> составляет 590 600 рублей, а с <дата обезличена> - 620 130 рублей. Передача арендодателем помещения и его принятие арендатором осуществляется по акту приема-передачи, который становится неотъемлемой частью договора с момента его подписания сторонами (п. 5.2.). Возврат арендуемого помещения осуществляется на основании акта приема- передачи, подписанного сторонами в последний день срока действия договора (п. 5.5.). При прекращении договора арендатор передает арендодателю помещение в исправном состоянии вместе с неотделимыми улучшениями, которые согласованы с арендодателем (п. 5.6.). Согласно разделу 6 договора помещение предоставлено в аренду сроком на 11 месяцев с <дата обезличена> по <дата обезличена> включительно. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до окончания срока договора аренды (п. 7.1.). Если ни одна из сторон не заявит не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока действия договора о его расторжении,