Переход права аренды на земельный участок - гражданское законодательство и судебные прецеденты

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Таким образом, по общему правилу моментом возникновения у покупателя недвижимости права на использование земельного участка , не принадлежащего продавцу на праве собственности, в том числе находящегося в публичной собственности, является дата государственной регистрации права собственности покупателя на приобретенную недвижимость. С этого же момента покупатель может требовать оформления предусмотренных земельным законодательством соответствующих прав на участок и в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи

право требования по инвестиционному контракту от 11.05.2004 стоимостью 221 005 906 руб. реализовано на торгах, по результатам которых с обществом с ограниченной ответственностью «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша» (далее - общество «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша») заключен договор уступки прав требования от 23.07.2019 (далее договор уступки). Согласно пункту 1.2 договора уступки к цессионарию переходит право цедента в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, в частности, права, обеспечивающие исполнение обязательства, в том числе право аренды земельного участка по договору от 06.04.2005, предоставленное в целях реализации инвестиционного контракта от 11.05.2004, а также другие связанные с требованием права, в том числе неуплаченные проценты, пени, штрафы. В пункте 4.1 договора уступки стороны согласовали, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента полного выполнения сторонами обязательств. При этом в соответствии с пунктом 4.2 договора уступки односторонний отказ от исполнения обязательств по договору не

лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании. С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что законом установлена обязанность правообладателя зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, заключить с истцом договор аренды земельного участка , на котором находится принадлежащее правообладателю здание, сооружение, от исполнения которой ответчик уклоняется. Отменяя решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, и отказывая в иске, суд округа исходил из следующего. Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

заявителя жалобы о том, что о том, что он узнал о нарушенном праве впервые 31.03.2020 в рамках дела N А20-1531/2020,суды апелляционной и кассационной инстанций указали, что общество обращалось к компании с предложением совершить необходимые действия по государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости (письма от 19.06.2008 N 2, от 25.06.2009 N 1), однако компания уклонилась от совершения данных действий. Из письма от 03.09.2020 также следует, что компания с 2006 года уклоняется от обязанности, предусмотренной пунктом 2.1 договора аренды, о необходимости по истечении срока договора и внесении арендатором полной выкупной стоимости и арендных платежей подготовить необходимую документацию для оформления и регистрации права собственности на нежилое помещение и доли земельного участка в установленном порядке на арендатора. Между тем, с иском о государственной регистрации договора ипотеки истец обратился в суд только в августе 2021 года. Предъявленные обществом требования о понуждении ответчика к государственной регистрации права собственности, не относятся к требованиям,

разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Суды установили, что по договору купли-продажи от 10.10.2014, заключенному между обществом и ФИО2, все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:42:0101002:20, а также права по договору аренды от 18.10.2004 № 0000000698 на земельный участок переданы покупателю ФИО2 Переход права собственности, а также переход права аренды на земельный участок зарегистрирован 25.02.2015. На основании приказа департамента от 02.08.2017 № 1619 ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок площадью 18 378 кв. м с кадастровым номером 23:42:0101002:20 на 10 лет для эксплуатации объектов недвижимого имущества. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2016 по делу № А32-6892/2016 общество признано несостоятельным (банкротом) введена процедура конкурсного производства. Определением от 22.06.2018 по указанному делу договор купли-продажи от 10.10.2014, заключенный между ФИО2 и обществом, признан ничтожным. Судом применены последствия

обеспечении ООО «Ставрос» строительства объекта капитального строительства без разрешения на строительство, Прокуратура направила материалы проверки руководителю Северно-Западного Управления по надзору за строительством объектов гражданского производственного назначения Государственной инспекции строительного надзора Самарской области. В ходе административного расследования инспекцией строительного надзора установлено следующее. Общество является собственником объекта незавершенного строительства, двухэтажный, общая площадь 146, 5 кв.м, степень готовности - 25%, расположенного по вышеназванному адресу (свидетельство о государственной регистрации права серия 63-АМ № 169974 от 18.06.2014). Переход права аренды на земельный участок по указанному адресу осуществлен 15.10.2014 при заключении с участием общества дополнительного соглашения к договору аренды. Ранее земельный участок был предоставлен мэрией городского округа Тольятти в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Финансовая Компания «Поволжье» (далее – ООО «ФК «Поволжье») для строительства объекта капитального строительства (договор аренды от 11.09.2007 № 1666). Данный договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 26.09.2007 № 63-63-09/104/2007-831. Мэрией городского округа Тольятти 28.09.2013 выдано ООО «ФК «Поволжье»

№ 172, установив, что с момента заключения договора аренды прошло более трех лет, пришел к выводу об обоснованности применения коэффициента 2 при расчете арендной платы, признал доказанным факт наличия задолженности ответчика, в отсутствие доказательств оплаты задолженности, исковые требования Администрации удовлетворил. Рассмотрев заявленные исковые требования ИП ФИО2, его возражения о необоснованном применении Администрацией при расчете по арендной платы коэффициента 2, исходя из того, что строительство объекта на спорном земельном участке не осуществлено, что переход права аренды на земельный участок не относится к обстоятельствам, изменяющим методику расчета арендной платы, руководствуясь ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», учитывая, что при несогласии с методикой расчета арендной платы, ИП ФИО5 за расторжением договора аренды не обращается, с 2018 г. оплачивает арендную плату с учетом постановления Правительства

N 172, установив, что с момента заключения договора аренды прошло более трех лет, пришел к выводу об обоснованности применения коэффициента 2 при расчете арендной платы, признал доказанным факт наличия задолженности ответчика, в отсутствие доказательств оплаты задолженности, исковые требования Администрации удовлетворил. Рассмотрев заявленные исковые требования предпринимателя ФИО1, его возражения о необоснованном применении Администрацией при расчете по арендной платы коэффициента 2, исходя из того, что строительство объекта на спорном земельном участке не осуществлено, что переход права аренды на земельный участок не относится к обстоятельствам, изменяющим методику расчета арендной платы, учитывая, что при несогласии с методикой расчета арендной платы, предприниматель ФИО4 за расторжением договора аренды не обращается, с 2018 г. оплачивает арендную плату с учетом Постановления Правительства Удмуртской Республики от 06.11.2007 N 172, установив отсутствие оснований для перерасчета арендной платы, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований ФИО1 Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал. Из материалов дела следует, что спорные

кирпичный завод, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Согласно условий указанного договора ответчик обязался передать истцу с условием уведомления арендодателя - Администрация муниципального района <адрес> Республики Башкортостан права и обязанности по договору аренды, указанному выше. Сторонами достигнуто соглашение о цене указанного имущества. Истцом все обязательство по договору исполнены, однако ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности. В своем иске ФИО2 просит зарегистрировать переход права собственности на указанное имущество, а также переход права аренды на земельный участок . В судебное заседание истец ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО3 не явились, о дне, месте и времени судебного заседания извещены надлежаще. ФИО2 направил заявление о рассмотрении дела без его участия, на исковых требованиях настаивает, просит иск удовлетворить. Конкурсный управляющий ООО <данные изъяты> ФИО4, его представитель ФИО5 в судебном заседании просили в иске отказать, поскольку по заявлению конкурсного управляющего ООО <данные изъяты> ФИО4 к ФИО2, о признании сделок недействительными, а именно

в открытом судебном заседании делу по иску ФИО1 к ФИО2 о признании соглашения о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка состоявшимся, установил: Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику и просит признать состоявшимся соглашение о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенное между ним и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ; обязать межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю (г. Гулькевичи) зарегистрировать переход права аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 399 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в соответствии с соглашением о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенным между ним и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. Исковые требования обосновал тем, что на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «<данные изъяты>» предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 399 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между Ю.Д. и ФИО2 был