Переход права собственности аренда - гражданское законодательство и судебные прецеденты

73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 Гражданского кодекса, 35 Земельного кодекса и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды ). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало

Тыва» (далее – постановление № 50), а также процентов за пользование чужими денежными средствами. Общество в отзыве на иск указало: поскольку Министерство в судебном порядке оспаривало торги и на приобретенное ответчиком имущество был наложен арест, переход к Обществу права собственности на это имущество не был зарегистрирован не по вине Общества вплоть до 02.10.2018; в связи с этим до даты государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости Общество не пользовалось и не могло пользоваться ни объектами, ни участком, а также не могло заключить с публичным собственником договор аренды участка, в отношении которого с продавцом объектов (Предприятием) договор аренды не заключался; поэтому до 02.10.2018 у ответчика не имелось обязанности платить за пользование этим участком. Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 309, 310, 395, 551, 614, 1102, 1105 ГК РФ, статьи 1, 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), постановление № 50, пришли к выводу об

для оформления и регистрации права собственности, истец узнал о нарушении своего права не позднее 22.07.2009. Письмо, на которое суды ссылаются двух инстанций (от 25.06.2009), и в связи с наличием которого пришли у к выводу о том, что истец узнал о нарушении своего права 22.07.2009, было направлено истцом в адрес ответчика еще до возникновения соответствующего права у истца (арендатора) на государственную регистрацию перехода права собственности, то есть до 22.07.2009, следовательно, ссылка судов на указанное обстоятельство, как на момент нарушения права истца, является некорректной. После истечения срока действия договора аренды с правом выкупа ( то есть после 22.07.2009), ООО «Луна» только 17.07.2019 и 03.09.2020 обращалось к ООО «Алика-К» с соответствующими письмами , в которых со ссылкой на условия заключенного договора обращало внимание на необходимость предоставления документов, которые требуются для государственной регистрации права. Однако на указанные письма арендодатель (продавец) своей позиции относительно регистрации права собственности не выражал. Требование истца о переходе права

подтверждающих такой переход документов. Учитывая, что предметом договоров купли-продажи являлась передача нежилых помещений в собственность истца (включая осуществление государственной регистрации), последний не обладал и не мог обладать документами, подтверждающими переход права собственности. Заключая договоры купли-продажи, истец не предполагал возможным возникновение трудностей относительно вопроса регистрации права собственности, которая позволила бы ему впоследствии, с учетом пункта 8.3 договора аренды, выступать в качестве непосредственного арендодателя по ранее заключенным договорам. Согласно статье 617 Гражданского кодекса переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменений или расторжения договора аренды. Следовательно, при смене собственника и осуществления регистрации перехода права собственности покупатель занимает место продавца на стороне арендодателя, для этого заключение договора не требуется. Вместе с тем, статья 617 Гражданского кодекса распространяет свое действие исключительно в отношении собственника имущества, которым может быть лицо, чье право на недвижимость было зарегистрировано. Разъяснения, содержащиеся в Постановлении № 73 применимы исключительно к договору

заявления или заявления и возбуждение производства по делу, рассмотрение заявления об обеспечении иска, отложение судебного разбирательства, одним судьей вместо другого судьи в порядке взаимозаменяемости не является заменой судьи (пункт 5 статьи 18 АПК РФ). 07.11.2018 от истца поступило заявление об обеспечении иска, в просительной части которого истец просит: - принять обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области осуществлять любые регистрационные действия (в том числе переход права собственности, аренда , залог, передача в уставной капитал) на объекты имущества: - дом для отдыха с балконом, назначение: нежилое здание, 2 - этажный, общая площадь 180,6 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Мурманская область, Кольский район, 27 км Туломского шоссе. Кадастровый номер: 51:01:0000000:11246; - беседка с мангалом, назначение: нежилое здание, 1-этажный, общая площадь 59,1 кв.м адрес (местонахождение) объекта: Мурманская область, МО Кольский район, 27 км Туломского шоссе. Кадастровый номер: 51:01:0000000:9324; - закрытый навес от дождя, назначение: нежилое

производства. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на необоснованный отказ суда первой инстанции в отложении судебного заседания на более поздний срок с целью предоставления ответчику времени для подготовки правовой позиции по делу. Также апеллянт указывает на то, что спорный договор является смешанным и содержит в себе элементы договора перевозки, поставки, аренды и оказания услуг. Согласно пункту 3.2 договора в перечень услуг входят услуги по перевозке, поставка ПГС и щебня (судом не установлен переход права собственности), аренда контейнера (судом не исключена сумма процентов из расчета процентов за пользование чужими денежными средствами, истцом не представлен акт приема передачи контейнера), гостиничные услуги (судом не принято во внимание отсутствие каких-либо доказательств оказания данных услуг). Кроме того, материалы дела содержат акты оказанных услуг на сумму 1 287 420 руб., с учетом оплаты на сумму 300 000 руб., задолженность должна составлять 987 420 руб., а не заявленные истцом 1 115 080 руб. От ООО «Агидельтрансавто»

на праве собственности. Также истец просил обязать АО «МСКБ» обеспечить свободный доступ к сооружениям общей инфраструктуры, как-то скважина, водонасосная станция, электрощит (ГРЩ), иным сооружениям путем снятия всех ограничивающих устройств (замки, запоры и т.д.), не чинить препятствий в свободном посещении Участка на всей его территории. 07.11.2018 от истца поступило заявление об обеспечении иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области осуществлять любые регистрационные действия (в том числе переход права собственности, аренда , залог, передача в уставный капитал) на объекты имущества:  дом для отдыха с балконом, назначение: нежилое здание, 2 - этажный, общая площадь 180,6 м2, адрес (местонахождение) объекта: Мурманская область, Кольский район, 27 км Туломского шоссе, кадастровый номер: 51:01:0000000:11246;  беседка с мангалом, назначение: нежилое здание, 1-этажный, общая площадь 59,1 м2 адрес (местонахождение) объекта: Мурманская область, МО Кольский район, 27 км Туломского шоссе, кадастровый номер: 51:01:0000000:9324;  закрытый навес от дождя, назначение: нежилое

предварительное судебное заседание. Одновременно с исковым заявлением от истца поступило заявление об обеспечении иска в виде: - запрета любым лицам, за исключением ООО «Авангард-Агро-Орел», производить любые виды сельскохозяйственных работ на земельном участке с кадастровым номером 57:14:0040102:262, общей площадью 213000 кв.м., расположенный по адресу: Орловская область, Залегощенский район, Моховское с/п, на территории КСП «Нива» (ОАО «Нива»); - запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области производить все регистрационные действия ( переход права собственности, аренда , ипотека и прочее) на земельном участке с кадастровым номером 57:14:0040102:262, общей площадью 213000 кв.м., расположенный по адресу: Орловская область, Залегощенский район, Моховское с/п, на территории КСП «Нива» (ОАО «Нива»). В обоснование заявленного ходатайства истец указал, что собственники спорного земельного участка намерены передать права на него третьему лицу и приступить к его обработке, что может затруднить, по мнению ООО «Авангард-Агро-Орел», исполнение решения суда. Рассмотрев заявленное ходатайство, учитывая обстоятельства по делу, арбитражный суд считает,

213000 кв.м. Одновременно с исковым заявлением 07.12.2018 (согласно регистрационному штампу суда) истец заявил ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрета любым лицам, за исключением ООО «Авангард-Агро-Орел» производить любые виды сельскохозяйственных работ на земельном участке с кадастровым номером 57:14:0040102:262, общей площадью 213000 кв.м., расположенный по адресу: Орловская область, Залегощенский район, Соховское с/п, на территории КСП «Нива»; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области производить все регистрационные действия ( переход права собственности), аренда , ипотека и прочее) на земельный участок с кадастровым номером 57:14:0040102:262, общей площадью 213000 кв.м., расположенный по адресу: Орловская область, Залегощенский район, Соховское с/п, на территории КСП «Нива». Пунктом 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 55 от 12.10.2006 года «О применении арбитражным судом обеспечительных мер», предусмотрено, что, при наличии установленных статьей 128 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для оставления искового заявления без движения заявление об обеспечении иска, поданное одновременно