Перемена лиц в обязательстве аренда недвижимости - гражданское законодательство и судебные прецеденты

доказательства, руководствовались статьями 131, 309, 310, 391, 392.3, 449.1, 552, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», и исходили из следующего: Управление Росимущества (арендодатель) и Общество (арендатор) 08.07.2004 заключили договор аренды публичного земельного участка под объекты торговли и коммерческой деятельности; Застройщик по договору купли-продажи от 06.02.2020, заключенному по результатам торгов по продаже имущества третьего лица - Общества, находившегося в процедуре банкротства, приобрел объекты недвижимости и право аренды на указанный земельный участок, в границах которого расположены данные объекты; приобретение права пользования земельным участком, на котором расположено недвижимое имущество, неразрывно связано и является следствием перехода права собственности на объекты недвижимости; поскольку у Застройщика обязательства по договору аренды от 08.07.2004 № 001 возникли только с

изложенных в пункте 16 Информационного письма N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Закон связывает момент перемены лиц в обязательстве аренды недвижимости с моментом государственной регистрации соглашения о перенайме. Поскольку право аренды возникает в результате заключения соответствующего договора, оно не может быть отчуждено вне этого договора, независимо от того, является ли такое отчуждение добровольным или принудительным, требует оно согласия или уведомления арендодателя Вместе с тем, из материалов дела следует, что ООО ЗАО «Юникс» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, на дату проведения торгов и заключения оспариваемого договора общество находилось в

изложенных в пункте 16 Информационного письма № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Закон связывает момент перемены лиц в обязательстве аренды недвижимости с моментом государственной регистрации соглашения о перенайме. Отсутствие государственной регистрации соглашения о перенайме означает его незаключенность (что не порождает правовые последствия). До государственной регистрации соглашения о перенайме стороной договора аренды является прежний арендатор. Соглашение о перенайме представляет собой сделку по передаче договора (статья 392.3 Гражданского кодекса), предусматривает в соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса одновременную передачу бывшим арендатором новому арендатору всех прав и обязанностей по договору аренды и к такой

изложенных в пункте 16 Информационного письма № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Закон связывает момент перемены лиц в обязательстве аренды недвижимости с моментом государственной регистрации соглашения о перенайме. Отсутствие государственной регистрации соглашения о перенайме означает его незаключенность (что не порождает правовые последствия). До государственной регистрации соглашения о перенайме стороной договора аренды является прежний арендатор. Пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 разъяснено, что согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение имущества арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании

изложенных в пункте 16 Информационного письма № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Закон связывает момент перемены лиц в обязательстве аренды недвижимости с моментом государственной регистрации соглашения о перенайме. Отсутствие государственной регистрации соглашения о перенайме означает его незаключенность (что не порождает правовые последствия). До государственной регистрации соглашения о перенайме стороной договора аренды является прежний арендатор. Пунктом 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 разъяснено, что согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение имущества арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или

истицы нарушены, т.к. в момент перехода права собственности на данный объект недвижимости судом рассматривался спор о разделе имущества, предметом которого являлся спорный объект, законных оснований для регистрации права собственности на данный объект за ФИО2 не имелось. Ответчик ФИО3, его представитель ФИО5 (по доверенности) в судебном заседании иск не признали, просили в удовлетворении исковых требований отказать. Ответчик пояснил, что 05.05.2017 он заключил со своим сыном ФИО2 соглашение о перемене лиц в обязательстве по договору аренды земельного участка, на котором находится спорный объект недвижимости , фактически передал свое права собственности на сам объект недвижимости, распорядился им. С его ведома и разрешения сын зарегистрировал свое право собственности на этот объект незавершенного строительства. Судебными решениями от 13.072017 года и ДД.ММ.ГГГГ установлено право собственности истицы на данный объект в размере 1/2 доли в праве; истица и ФИО2 являются долевыми собственниками. Права или охраняемые законом интересы ФИО1 не нарушены правом собственности ФИО2 на спорное имущество

договору от дата, договорам займа от дата, от дата и договорам участия в долевом строительстве от дата, в соответствии с которым задолженность ООО «***» перед ФИО1 была согласована в сумме *** рубля, полностью погашенной в счет оплаты по договорам участия в долевом строительстве от дата. дата между ООО «***» и ООО «Донстрой» был заключен договор перемены лиц в обязательствах по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: адрес, то есть ООО «Донстрой» является в настоящее время застройщиком жилого комплекса «***». Просит суд обязать ООО «Донстрой» заключить с ним договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости в жилом комплексе по адресу: адрес, а именно *** квартиры, общей площадью *** кв.м., и *** квартиры, общей площадью *** кв.м. В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, просит суд обязать ООО «Донстрой» заключить с ним договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости в жилом комплексе по адресу: адрес, а именно ***-х комнатной квартиры

почтовый адрес ориентира: <адрес> находится в аренде (субаренде) с 24.05.2017 по 17.08.2065, дата государственной регистрации прав и обременения объекта недвижимости: 16.11.2018, лицо в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ФИО4 и ФИО5, основание государственной регистрации: договор аренды от 17.08.2016, договор о перемене лиц в обязательстве от 30.10.2018, договор о перемене лиц в обязательстве от 17.05.2017. Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости следует, что земельный участок с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м., почтовый адрес ориентира: <адрес> находится в аренде с 24.05.2017 по 17.08.2065, дата государственной регистрации прав и обременения объекта недвижимости : 15.11.2018, лицо в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ФИО4, основание государственной регистрации: договор аренды от 17.08.2016, договор о перемене лиц в обязательстве от 30.10.2018, договор о перемене лиц в обязательстве от 17.05.2017. В реестровом деле на земельный участок с кадастровым № имеются: договор аренды от 17 августа

участии в строительстве 2 860 085 руб., в связи с чем стороны пришли к соглашению о зачете взаимных требований. ООО «<данные изъяты>» считает оплату по договору № в сумме 2 860 085 руб. произведенной. Впоследствии между ООО «<данные изъяты>» и ООО Донстрой» заключен договор перемены лиц в обязательстве по договору аренды земельного участка, где расположена строительная площадка. В настоящее время застройщиком данного жилого комплекса является ООО «Донстрой», соответственно договорные отношения должны быть оформлены между истицей и ООО «Донстрой», которое уклоняется от заключения указанные договора. Ссылаясь на указанные обстоятельства с учетом уточнений, ФИО2 просила обязать ООО «Донстрой» заключить с ней договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости в жилом комплексе по адресу: <адрес>, а именно нежилого помещения площадью 31,77 кв.м. и нежилого помещения площадью 32,00 кв.м., в соответствии с п. 2.3. договора перемены лиц в обязательствах от 31.08.2011 года. Определением Промышленного районного суда г. Самары от 25.02.2013 г. гражданское дело предано

без удовлетворения, встречный иск ФИО3 удовлетворить. В жалобах указывают, что на момент принятия решения о передаче имущества в аренду у истца государственная регистрация права на указанное имущество отсутствовала, собственником его являлся Департамент управления имуществом г.о. Самары, соответственно не был правомочен сдавать имущество в аренду. Основной долг по договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды нежилых помещений к моменту заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ о перемене лиц в обязательстве путем перевода долга отсутствовал. Стороны не приступили к исполнению договора аренды отДД.ММ.ГГГГ, помещениями ООО «НСК» не пользовалось и не пользуется. Представитель ООО «Гипрогор-Недвижимость » - ФИО5 доводы жалобы ООО «Гипрогор-Недвижимость» поддержала, просила решение суда изменить, с доводами жалобы ФИО3, ФИО2, ФИО1, ООО «НСК» не согласилась. Представитель ФИО3, ФИО2, ФИО1, ООО «НСК» - ФИО6 возражала против доводов жалобы ООО «Гипродор-Недвижимость», доводы жалоб ответчика и третьих лиц поддержала, просила решение суда отменить, встречные исковые требования ФИО3 удовлетворить. Проверив материалы дела, заслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы,