Последующая ипотека без согласия залогодержателя - гражданское законодательство и судебные прецеденты

него права на получение целевого жилищного займа) для приобретения жилого помещения (жилых помещений) по договору участия в долевом строительстве, участник представляет в уполномоченный орган документы, указанные в подпунктах "а", "в", "д", "е" и "ж" пункта 40 настоящих Правил, а также следующие документы: а) заверенная застройщиком копия зарегистрированного в установленном порядке договора участия в долевом строительстве, оформленного с учетом требований пункта 53 настоящих Правил; б) последующий договор залога прав требования, оформленный в соответствии с порядком оформления ипотеки, подписанный со стороны участника (в 3 экземплярах); в) согласие кредитора-залогодержателя прав требования на заключение последующего договора залога прав требования между уполномоченным органом и участником; г) заверенная кредитором копия договора ипотечного кредита; д) заверенная кредитором копия дополнительного соглашения к договору ипотечного кредита, которое оформлено с учетом требований пункта 30 настоящих Правил, с приложением графика погашения ипотечного кредита за счет средств целевого жилищного займа. 49. Уполномоченный орган в течение 30 рабочих дней со дня получения документов,

102-ФЗ «Об ипотеке», пришли к выводу о том, что ограничение, которое имело место в отношении имущества прежнего залогодателя, перешло к предпринимателю одновременно с приобретением заложенного недвижимого имущества. Судами учтены положения пункта 1 статьи 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке», пункта 1.2 договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2, согласно которому распоряжение имуществом, а равно обременение прав на него, в том числе последующий залог (ипотека), передача в аренду/субаренду полностью или частично либо в безвозмездное пользование, без предварительного письменного согласия залогодержателя не допускаются. Поскольку в представленном соглашении об установлении сервитута отсутствуют сведения об ограничении указанного объекта недвижимости договором ипотеки и не представлено согласия залогодержателя на заключение соглашения об установлении сервитута, оснований для удовлетворения требований о признании отказа в государственной регистрации сервитута не имеется. Выводы судов основаны на исследовании и оценке с соблюдением положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленных в материалы дела доказательств и фактических

Российской Федерации, исходили из отсутствия доказательств нарушения прав, либо охраняемых законом интересов истца в результате применения обеспечительных мер. Суды указали, что на момент принятия обеспечительных мер, нежилое здание, являющееся предметом обеспечительных мер было передано в залог открытому акционерному обществу "Банк Инвестиционный Капитал" по договору о залоге недвижимого имущества от 03.12.2013 № 2003/410-ЗН. Согласно условиям договора истец принял на себя обязательства не отчуждать передаваемое в залог имущество, не осуществлять его последующую ипотеку либо иным образом распоряжаться им без предварительного письменного согласия залогодержателя (п. 5.3.6 договора); не сдавать вышеуказанное имущество в наем (аренду), не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять имущество имущественными правами третьих лиц без предварительного письменного согласия залогодержателя (п. 5.3.7 договора). Доказательств обращения к залогодержателю за получением такого согласия истец не представил, и принятие обеспечительных мер в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан осуществлять любые регистрационные действия в отношении спорного

регистрации обременения в пользу ответчика. Данный вывод судов согласуется с положениями абзаца первого пункта 2 статьи 43 Закона об ипотеке, согласно которому последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. При изложенных обстоятельствах доводы ответчика о том, что в данном случае подлежал применению пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке, необоснованны. Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 19.06.2012 № 17737/11 любой залог недвижимого имущества (за исключением морского залога), независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В связи с этим утверждение ответчика о том, что правила о необходимости получения согласия предшествующего залогодержателя не подлежат применению к ипотеке в силу закона, несостоятельно, так как в данном случае обременение в пользу ответчика зарегистрировано позже договора об

кв. м., адрес: <...>, кад. номер: 16:50:090313:62, переданное в залог ФИО1, находится в залоге у АО «Булгар Банк». Согласие на передачу указанного помещения в последующий залог АО «Булгар Банк» не давал. Пунктом 2 ст. 43 Закона об ипотеке предусмотрено, что последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Между тем, пунктом 3.1.1 договора о залоге недвижимого имущества <***>-3 от 06.09.2016, заключенного между АО «Булгар Банк» и ООО «Алафузовские мануфактуры», предусмотрено, что залогодатель обязуется не отчуждать предмет ипотеки, не осуществлять его последующую ипотеку либо иным образом распоряжаться им без предварительного письменного согласия залогодержателя . Таким образом, Должник не имел права передать в залог ФИО1 помещение 1001 назначение: нежилое, общая площадь 193 кв. м., адрес: <...>, кад. номер: 16:50:090313:62, не получив согласие АО «Булгар Банк». Полагая, что договор залога от 15.02.2017, заключенный между ООО

для регистрации договора ипотеки на основании договора залога от 10.11.2018 необходимо согласие залогодержателя – общества «Тагилбанк» на регистрацию последующей ипотеки, однако такого согласия на регистрацию не представлено, суды обоснованно признали, что указанное также является достаточным основанием для приостановления регистрационных действий по пункту 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Кроме того, суды выявили, что требования пункта 1 статьи 44 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ при обращении на регистрацию заявителем также не соблюдены, поскольку сведения обо всех уже существующих ипотеках имущества в представленном договоре залога отсутствуют, отдельного документа также не представлено. Указанное также явилось основанием для правомерных выводов судов о законности приостановления государственной регистрации на основании пунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Кроме того, суды приняли во внимание, что предупреждение залогодержателя о залоге, пожизненном пользовании, аренде, сервитутах и других правах, предусмотренное положениями статьи 12 Федерального закона от 16.07.1998 №

номер 39:15:15 09 01:0002:41345/А:П1,2:0000/I, находящееся по адресу: Калининград, ул. А. Суворова, д. 125А, лит. А, а также право аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:150901:2, расположенного по адресу: Калининград, ул. А. Суворова. Залогом обеспечивалось исполнение обязательств общества с ограниченной ответственностью «А-клуб» и индивидуального предпринимателя ФИО4 по заключенным с Банком договорам об открытии кредитных линий. Согласно пункту 4.1.2 договоров последующей ипотеки залогодатель обязался не передавать предмет залога в последующий залог третьим лицам, а также не обременять предмет залога иным образом, в том числе не сдавать его в аренду без письменного согласия залогодержателя . Решением суда от 05.10.2011 Общество признано несостоятельным (банкротом). Определением суда от 29.12.2011 требование Банка в размере 154 921 697,51 руб. признано обоснованным и подлежащим включению в третью очередь реестра требований кредиторов Общества, при этом требование в размере 152 842 316,75 руб. учтено в реестре требований кредиторов как обеспеченное залогом имущества должника. Банком как залоговым кредитором утверждено положение

числа каждого следующего месяца. ДД.ММ.ГГГГ проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы займа. Залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику, вытекающих из договора займа, из стоимости заложенного по договору имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. В обеспечение надлежащего исполнения должником своих обязательств по договору займа, залогодатель заложил залогодержателю следующее недвижимое имущество: квартира, назначение: жилое, общей площадью ... кв.м., этаж: 4, расположенная по адресу: <адрес>. Предмет залога находится у залогодателя. Последующая ипотека без согласия залогодержателя не допускается. На момент подписания договора недвижимое имущество, как предмет ипотеки оценивается сторонами в сумме ... рублей. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что сторонами при заключении договора об ипотеке было достигнуто соглашение относительно предмета залога, его оценке, существа, размера и срока исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также нахождение в пользовании заложенного имущества в соответствии с требованиями действующего законодательства. Согласно положениям частей 1, 2 статьи 20 Федерального закона "Об ипотеке

в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком какого-либо из своих обязательств по договору займа денежных средств или залогодателем по договору залога имущества (ипотеки), обратить взыскание на предмет ипотеки в установленном законодательством порядке. Согласно п. 1.5. договора ипотеки, предмет ипотеки может быть отчужден залогодателем другому лицу только с согласия залогодержателя. Также залогодатель не вправе без согласия залогодержателя сдавать предмет ипотеки в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование. Согласно п. 1.7. договора ипотеки последующая ипотека без согласия залогодержателя запрещена. В силу п. 1.8. договора ипотеки, ипотека по настоящему договору распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, а также на все новые объект недвижимости, возникшие в результате раздела/выдела/преобразования/ реконструкции предмета ипотеки или перепланировки/ переоборудования предмета ипотеки или осуществление действий по кадастровому учету предмета ипотеки /любой его части и образованных из него новых объектов недвижимости либо совершение любых иных подобных действий. Согласно п.2.1. договором ипотеки, обеспечиваются в полном объеме обязательства залогодателя и

залог. Разрешая заявленные требования, суд руководствовался статьей 46 Конституции РФ, положениями Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)», пунктом 2 статьи 346 ГК РФ и исходил из того, что последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, а залогодатель, заключивший последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя . Суд установил, что с заявлениями о государственной регистрации договора последующей ипотеки не были представлены согласие банка ОАО АКБ «Б.» на последующую ипотеку, согласие супруга ФИО1 на государственную регистрацию, а также подлинник платежного поручения об уплате госпошлины за регистрацию. В связи с этим государственная регистрация договора ипотеки была приостановлена 20 декабря 2012 года, а затем, 19