Прекращение права аренды при вводе дома в эксплуатации - гражданское законодательство и судебные прецеденты

16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ), исходя из обстоятельств, свидетельствующих о предоставлении спорного участка в аренду обществу «ДКД» для завершения проектирования и строительства многоквартирного жилого дома, осуществляемого застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства по правилам Закона № 214-ФЗ, пришел к выводу о необходимости применения в рассматриваемом случае специальных норм о прекращении залога права аренды земельного участка только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов долевого строительства в многоквартирном доме. При отсутствии в материалах дела таких доказательств, учитывая обстоятельства ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (в 2016 году) значительно позднее заключенного и представленного департаментом на государственную регистрацию соглашения от 26.06.2014, государственную регистрацию права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме, возведенном на спорном земельном участке, также спустя несколько лет (в 2017 году) после заключения названного соглашения, а также учитывая наличие в ЕГРН в отношении земельного участка зарегистрированного до 01.11.2018 ограничения (обременения) в

16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ), исходя из обстоятельств, свидетельствующих о предоставлении спорного участка в аренду ЗАО «ДКД» для завершения проектирования и строительства многоквартирного жилого дома, осуществляемого застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства по правилам Закона № 214-ФЗ, пришел к выводу о необходимости применения в рассматриваемом случае специальных норм о прекращении залога права аренды земельного участка только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов долевого строительства в многоквартирном доме. При отсутствии в материалах дела таких доказательств, учитывая обстоятельства ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (в 2016 году) значительно позднее заключенного и представленного департаментом на государственную регистрацию соглашения от 26.06.2014, государственную регистрацию права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме, возведенном на спорном земельном участке, также спустя несколько лет (в 2017 году) после заключения названного соглашения, а также учитывая наличие в ЕГРН в отношении земельного участка зарегистрированного до 01.11.2018 ограничения (обременения) в

34:016502:57. Возникший на основании Федерального закона или на основании договора с банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном ст. 8 Закона № 214-ФЗ, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке. На момент обращения общества с заявлением о регистрации прекращения права аренды земельного участка оно располагало разрешением на ввод построенных жилых домов в эксплуатацию и сведениями о регистрации за большей частью участников долевого строительства права собственности на переданные им застройщиком объекты. В соответствии с положениями ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также разъяснениями, содержащимися в п.п. 66, 67 постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах,

исполнения в той части, которая соответствует объему непредставленного первичного обязательства (пункт 2 статьи 328 ГК РФ). В силу указанного, арендодатель вправе требовать с арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы лишь в той части, которая соответствует периоду с момента предоставления имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования имуществом. Как следует из обстоятельств дела, земельные участки в соответствии с условиями аукциона по продаже права на заключение договоров аренды и условиями договоров аренды от 30.03.2011 предоставлены ООО «Академстройинвест» с целевым назначением – для осуществления строительства индивидуальных жилых домов. Материалами дела подтверждается ввод в эксплуатацию индивидуальных жилых домов 25.12.2012. С момента ввода объектов строительства в эксплуатацию ООО «Академстройинвест» перестало быть пользователем участков ввиду достижения цели, в соответствии с которой земельные участки были предоставлены обществу в аренду. В связи с чем обязательства по пользованию земельными участками и уплате арендных платежей в данном случае прекращены невозможностью исполнения договоров аренды (пункт 1

считает необходимым отметить следующее. Поскольку заявитель не представил в Управление все необходимые документы, подтверждающие прекращение права аренды земельного участка – акты приема-передачи объектов долевого строительства, довод регистрирующего органа о том, что регистрация прекращения указанного права не может быть погашена, соответствует закону и не нарушает прав и законных интересов заявителя, в связи с чем, суд приходит к выводу об отказе удовлетворении заявленных требований закрытого акционерного общества «Якутпромстрой». Общество, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявило апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, требования удовлетворить. Представитель общества в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует уведомление № 67200279808245. Представленным ходатайством общество просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя. Из апелляционной жалобы следует, что общество представило в регистрирующий орган все документы, свидетельствующие о вводе жилых домов в эксплуатацию , что в силу закона свидетельствует о переходе права на земельный участок в долевую

АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований. Как следует из материалов дела, отказывая в государственной регистрации прекращения обременения правом аренды земельного участка, управление посчитало обязательным согласие залогодержателя на прекращение аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0315003:2638, зарегистрированной в пользу общества «Торговый дом «Элит». Управление указало, что департамент не может в одностороннем порядке расторгнуть рассматриваемый договор аренды с 22.11.2017 (дата выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), т.е. с уже прошедшего момента времени. Между тем судами установлено, что согласно пунктам 5.5, 8.1, 8.4 договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора аренды и прекратить его действие путем уведомления арендатора заказным письмом об отказе от договора и прекращении его действия с даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 22.11.2017 обществу «Торговый дом «Элит» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 63-301000-051-2013. В связи с вводом объекта в эксплуатацию Департамент письмом от 09.06.2020 № Д05-01/1626 уведомил

– Закон №102-ФЗ), частей 1, 2 статьи 12.1, части 1 статьи 13, части 1.1 статьи 25 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ), а также нарушающим права и законные интересы Министерства. Как отмечает заявитель, у ответчика отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав аренды на земельный участок, поскольку в связи с вводом жилого дома в эксплуатацию на основании разрешения администрации г.Нижнего Новгорода от 03.11.2009 №RU52303000-103, залог права аренды спорного земельного участка прекратил свое существование в силу прямого указания закона. При этом государственная регистрация прекращения обременения права аренды спорного земельного участка не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога прав аренды. Кроме того, заявитель отмечает, что в нарушение условий пункта 3.3.3 договора аренды земельного участка от 26.12.2007 №18-576с и