Продажа недвижимого имущества без уведомления арендатора - гражданское законодательство и судебные прецеденты

продажи права аренды от 05.11.2013. Росреестр Краснодарского края в адрес ООО «Меридиан» направил уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.12.2014 № 21/249/2014-269. В уведомлении сообщалось о невозможности проведения государственной регистрации договора купли-продажи права аренды, так как договор аренды земельного участка государственной собственности № 4700005347 от 27.05.2013, заключенный между Администрацией МО г. Новороссийск и МУП «Горзеленстрой», расторгнут на основании соглашения о расторжении договора аренды от 05.08.2014. Истец ссылается на то, что впоследствии он неоднократно обращался в адрес администрации города Новороссийск с заявлением о совместной подаче в Росреестр Краснодарского края заявления о государственной регистрации договора купли-продажи права по договору аренды № 4700005347 от 27.05.2013. Любые обращения общества оставались без рассмотрения. 11.05.2016 в последний раз истец обратился в Администрацию города Новороссийска с заявлением о подготовке дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка государственной собственности № 4700005347 от 27.05.2013 о замене стороны, направления в адрес арендатора

ограничения (аренды) на земельный участок с кадастровым номером 64:44:090102:509, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Маркс, участок находится примерно в 20 м по направлению на юго-запад от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: пр. Строителей, д.47, на основании договора купли- продажи недвижимого имущества и уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 23.07.2018 № 1. Уведомлением об отказе в государственной регистрации ограничения то 07.12.2018 № 64/192/001/2018-23749 в государственной регистрации отказано в связи с нарушением п. 5 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон). Согласно вышеуказанному договору купли-продажи ООО «Прогрес С» передает ФИО2 права и обязанности арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 15.06.2010 № 2571. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) срок действия договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 15.06.2010 № 2571, истек 04.10.2015. В соответствии со статьей

у ФИО6 по договору купли- продажи. После государственной регистрации права собственности заявителю стало известно, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРПН) имеется запись об обременении указанного здания склада правом аренды в пользу гражданина ФИО2 В связи с задолженностью по арендной плате ФИО1 направил ФИО2 заявление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, посчитав, что таким образом, указанный договор аренды, будет расторгнут. ИП ФИО7 обратился в Управление с заявлением о прекращении государственной регистрации договора аренды нежилого строения от 10.02.2011 в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения. Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.05.2014 Управление приостановило государственную регистрацию права на здание склада, в качестве основания указано, что арендодателем нарушены нормы статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) – арендатору не направлено письменное предупреждение о

до издания и вступления в законную силу Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008. Таким образом, суд установил, что Договор купли- продажи недвижимого имущества №194-КП заключен 26.12.2005 года, оплата по договору произведена в полном объеме, имущество передано по акту приема-передачи от 29.12.2005. Переход права собственности на спорное имущество зарегистрирован 18.01.2012 в установленном законом порядке, следовательно, ООО «Градис» является законным собственником спорного имущества. Из представленных в материалы дела уведомлений следует, что ООО «Градис» надлежащим образом известило ООО «Алексс» о смене собственника имущества с указанием реквизитов по которым необходимо перечислять арендную плату, что подтверждается Уведомлением №29-у от 26.03.2012 года. Суд считает необоснованными доводы ответчика о том, что требования ООО «Градис» о взыскании задолженности из расчета в размере 342 355,70 рублей являются неправомерными, так как одно из существенных условий договора аренды это условие по цене, Арендатор в качестве согласия на заключение договора аренды перечислял собственнику помещения ООО «Градис» денежные средства в соответствии с Договором аренды

собственности на арендованное имущество, а устанавливали обязанность сторон по совершению сделки купли-продажи имущества в будущем. Однако в договоре отсутствуют согласованные сторонами в письменной форме условия о сроке заключения основного договора купли- продажи имущества. Из материалов дела усматривается, что в силу пункта 21 договора аренды, право выкупа недвижимого имущества реализуется путем направления арендатором в адрес арендодателя уведомления о предстоящем выкупе недвижимого имущества, составленное в простой письменной форме, и направленное заказным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложений, либо в порядке личного вручения, с приложением проекта договора купли-продажи. Уведомление должно быть направлено до истечения срока действия договора аренды, который составляет 2 года с момента вынесения вышеуказанного определения Арбитражного суда (пункт 5 договора аренды). К уведомлению о предстоящем выкупе Арендатор (ФИО1) должен приложить проект договора купли-продажи недвижимого имущества, существенными условиями которого являются: цена в размере <...>, НДС не облагается; отсутствие ограничений и обременений недвижимого имущества к моменту заключения договора купли-продажи; состояние

которого и регистрация перехода права произведена Управлением Росреестра по РБ <...> (233-235 т.1). Удовлетворяя исковые требования ФИО3 в части признания недействительным договора купли- продажи недвижимого имущества - магазина, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь <...> кв.м., инв. <...>, лит.А, расположенный по адресу: <...> и земельного участка, заключенный <...> между Банком ВТБ 24 (ПАО) и ФИО2, и применяя последствия недействительности сделки, суд первой инстанции исходил из того, что заключение и регистрация перехода права собственности на спорное имущество были произведены до истечения месячного срока со дня уведомления ФИО3, имеющей преимущественное право приобретения вышеуказанного недвижимого имущества. Между тем с данным выводом судебная коллегия согласиться не может, по следующим основаниям. Действительно, согласно п.4.1 договора аренды от <...> заключенного между Банком ВТБ 24 (ПАО) и ФИО3, в сроки, установленные разделом 4 договора, арендатор имеет право на приобретение в собственность (выкуп) имущества. Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю о намерении выкупить имущество