Продажа ниже кадастровой стоимости - гражданское законодательство и судебные прецеденты

при заключении договора купли-продажи и указании в нем стоимости предмета договора, отличной от реальной стоимости, уплаченной ФИО3 за приобретаемые объекты недвижимости, должен был усомниться и предпринять дополнительные меры для проверки обстоятельств, при которых ФИО3 продал спорные помещения. Также судом указано, что ФИО5 не был лишен возможности при заключении сделки купли-продажи от 5 мая 2021 г. определить рыночную стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, и выяснить у продавца причины продажи данных помещений ниже их рыночной стоимости и даже кадастровой стоимости . Судом принято во внимание, что согласно договору от 5 мая 2021 г. стороны оценили каждое нежилое помещение в 40000 руб., при том, что кадастровая стоимость нежилого помещения площадью 17,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, составляла 296298 руб., а кадастровая стоимость нежилого помещения площадью 18,4 кв.м, расположенного по адресу: <...> составляла 306285 руб., то есть почти в пять раз ниже их кадастровой стоимости. Такие действия, по мнению суда, указывают

№ 1093, общей площадью 50, 4 кв.м., расположенная по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., д.64, корп.1, литер А, кадастровый номер: 78:40:8341:24; - жилое помещение – квартира № 1081, общей площадью 50, 4 кв.м., расположенная по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., д.64, корп.1, литер А, кадастровый номер: 78:40:8341:24. Этим же пунктом Положения определена начальная цена продажи данного имущества. Указывая на то обстоятельство, что площадь квартир, о которых идет речь в Положении, иная, а установленная начальная цена продажи ниже кадастровой стоимости , кредитор просит признать решение комитета кредиторов от 24.09.2019г. недействительным. В соответствии с положениями пункта 4 статьи 15 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» заявление о признании решения собрания кредиторов (комитета кредиторов) недействительным может быть подано лицом, уведомленным надлежащим образом о проведении собрания кредиторов (заседания комитета кредиторов), принявшего такое решение, в течение двадцати дней с даты принятия такого решения. Заявление о признании решения собрания кредиторов (комитета кредиторов) недействительным может быть подано лицом, не уведомленным

и в силу подпункта 8 пункта 18 статьи 39.11 ЗК РФ не может являться предметом торгов; целевым использованием этого участка является размещение объектов благоустройства, что предусматривает использование такого участка без его предоставления в случае размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций и иных элементов благоустройства (малых архитектурных форм, декоративных устройств, элементов озеленения). Кроме того, ФИО1 обращала внимание на отсутствие опубликования постановления Администрации от 20.12.2021 № 601/01-07 в официальных источниках и на установление начальной цены продажи ниже кадастровой стоимости участка более чем в два раза. Решением УФАС от 21.02.2022 по делу № 047/10/18.1-292/2022 жалоба заявителя признана необоснованной ввиду непредставления заявителем доказательств того, что спорный земельный участок, расположенный на территории зеленых насаждений, относится к землям общего пользования. Также Управлением был отклонен довод о нарушении правил открытости процедуры торгов и о ненадлежащем установлении начальной цены предмета аукциона. Не согласившись с решением УФАС от 21.02.2022 по делу № 047/10/18.1-292/2022 и постановлением Администрации от 20.12.2021 №

Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63, наличие цели причинения вреда имущественным правам кредиторов является обязательным условием для признания сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве (пункт 5 Постановления). Финансовый управляющий в качестве обоснования заявленных требований, в частности, ссылается на то, что сделка была совершена по заниженной стоимости, в виду то есть совершена с неравноценным встречным исполнением. Указывает на то, что стоимость объектов недвижимости, указанной в договоре купли- продажи ниже кадастровой стоимости имущества. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о большей фактической стоимости спорного имущества, чем указано в договоре, в материалы спора не представлено. Доказательств того, что на момент совершения спорной сделки у должника не имелись денежные средства или иное имущество для удовлетворения требований кредиторов, уже возникших на дату заключения сделки, не представлено. Таким образом, на дату заключения договора купли-продажи не представлено доказательств, которые бы достоверно, однозначно и вне степени сомнения подтверждали, что должник отвечал признакам неплатежеспособности и

в случае проведения торгов цена может снижаться (повторные, публичные торги), что сделает неисполнимым полномочие по результатам торгов заключить и подписать от имени ФИО1 договор купли- продажи по цене не ниже, утвержденной судом оценочной стоимости. Должник ФИО1 в своей апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит обжалуемое определение суда отменить, в удовлетворении ходатайства финансового управляющего об утверждении Порядка продажи в предложенной им уточненной редакции отказать. В обоснование своей позиции приводит доводы о том, что установленная судом начальная продажная цена имущества - ½ доли в праве общей долевой собственности в квартире, общей площадью 146,37 кв.м., расположенной по адресу: Республика Узбекистан, г.Ташкент, Мирабадский район, ул.Фидокор, д.40, кв.26, кадастровый номер 10:11:01:02:02:5323:0001:026 значительно ниже рыночной и является существенно заниженной. Полагает, что положенное в основу определения рыночной стоимости спорного имущества заключение эксперта от 28.07.2021 №АПДО/21-58-Р, подготовленное экспертом ООО «Аврора Партнерз» ФИО11, не может быть принято в качестве надлежащего и допустимого доказательства, поскольку при

действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств. Дело о банкротстве должника возбуждено 26.06.2016, оспариваемые сделки совершены 23.11.2015, 23.05.2016, 20.06.2016, 01.03.2016, 23.05.2016, 20.06.2016, то есть в течение одного года до принятия судом заявления о признании ООО «Кронверк» несостоятельным (банкротом), что отвечает условиям пункта 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве. Материалами дела подтверждается, что стоимость отчуждаемого недвижимого имущества ООО «Кронверк» по спорным договорам купли- продажи в несколько раз ниже ее рыночной и кадастровой стоимости . Так нежилые помещения с кадастровыми номерами 66:41:0404019:4608 (общей площадью 133,5 кв.м, номера на поэтажном плане 58-61, 3 этаж), расположенные по адресу: <...> имеющие кадастровую стоимость 8 434 157,54 рубля проданы за 1500 000рублей, то есть в пять раз ниже кадастровой стоимости; нежилые помещения с кадастровыми номерами 66:41:0404019:4591 (общей площадью 443,9 кв.м, номера на поэтажном плане №30-37,45-53,55-57, этаж 3), расположенные по адресу: <...> имеющие кадастровую стоимость 28 044 363,52 рубля

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в орган опеки и попечительства Краснооктябрьского района г.Волгограда с заявлением о даче ему, как опекуну недееспособного ФИО3, разрешения на продажу дачного участка и дома (л.д.12). Решением Общественного совета по опеке и попечительству администрации Краснооктябрьского района Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 было отказано в даче предварительного согласия на совершение сделки купли-продажи дачного участка площадью кв.м. и дома общей площадью кв.м., расположенных по адресу , поскольку стоимость земельного участка, указанная в договоре купли- продажи, ниже кадастровой стоимости участка (л.д.13,31). Суд находит данное решение незаконным по следующим основаниям: В соответствии с частью 1 статьи 260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Согласно части 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, кадастровая стоимость земельного участка применяется для

пунктов на территории Рязанской области» отсутствуют. В связи с чем, ФИО1 считает, что положения п. 2 ст. 214.10 НК РФ применению не подлежат. Считает, что в рассматриваемом случае доход от продажи недвижимого имущества определяется исходя из цены сделки (абз. 5 п. 3 ст. 214.10 НК РФ). При этом цена сделки на дату проведения камеральной проверки и вынесения оспариваемого решения налоговому органу была известна, поскольку им применен расчет, предусмотренный для случаев, когда доходы от продажи ниже кадастровой стоимости проданного объекта недвижимости. Также налоговым органом допущены нарушения при проведении камеральной проверки и оформлении ее результатов. Актом налоговой проверки от ДД.ММ.ГГГГ № установлено: 1. Дата окончания налоговой проверки: ДД.ММ.ГГГГ; 2. Сведения о мероприятиях налогового контроля: уведомление о вызове налогоплательщика № от ДД.ММ.ГГГГ. 3. Налоговой проверкой установлено, что налогоплательщиком было произведено отчуждение следующих объектов недвижимости, срок владения которыми менее 5 лет: земельный участок с К№ со сроком владения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок

п.2 ст. 57 Закона РФ «Об ипотеке» начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества. Как установлено судебной экспертизой рыночная стоимость спорной квартиры на момент проведения торгов составляла 7 335 000 рублей, следовательно начальная продажная цена должна была быть не ниже 5 868 000 рублей. Кроме того, кадастровая стоимость спорной квартиры по состоянию на 30.11.2020 года составляла 5 425 217 рублей 79 копеек. Налоговое законодательство запрещает продажу ниже кадастровой стоимости имущества. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что неправильное определение цены имущества нарушило право истца на получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности, требования Истца в части признания торгов недействительными подлежат удовлетворению. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 названного Кодекса (п.2). Таким образом, заключенный по результатам торгов договор купли-продажи № б/н от 04.12.2020 года между ООО «АУКЦИОНТОРГИНВЕСТ»