Регистрация прекращения аренды по истечении срока - гражданское законодательство и судебные прецеденты

20.10.2010 по 19.10.2015. Дополнительное соглашение зарегистрировано 01.11.2010. Постановлением главы администрации города от 08.12.2010 N 653 предпринимателю разрешена временная установка торгового павильона и выдано соответствующее разрешение от 08.12.2010 N 04. Постановлением администрации города от 15.03.2011 торговый павильон принят в эксплуатацию без права регистрации как объекта капитального строительства. На заявление предпринимателя от 22.05.2015 о продлении срока договора аренды от 20.10.2005 N 52 администрация в письме от 18.06.2015 N 1/9-498/25 указала на истечение срока аренды 19.10.2015 и возможность подачи аналогичного заявления за месяц до этой даты. Администрация города подала в управление Росреестра заявление от 16.10.2015 о прекращении ограничения (обременения) права в виде аренды на земельный участок в связи с истечением срока договора аренды. Запись о регистрации договора аренды прекращена 07.10.2015. Прокурор 12.08.2016 внес в администрацию представление от 28.01.2016 N 7-84-2016 о возврате земельного участка в связи с истечением срока договора аренды, о демонтаже торгового павильона и направил требование от 15.08.2016 N 675ж-2016

25.04.2017 и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных обществом требований в полном объеме. Акционерное общество Управляющая компания «Финансовые Бизнес Системы» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Омега» указывает на следующее. В принятых судебных актах содержатся разные выводы по вопросу окончания срока действия договора аренды, возможности регистрации записи о прекращении договора аренды, которые противоречат друг другу и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также обстоятельствам, установленным при рассмотрении дела № А41-78270/2016, имеющим преюдициальное значение. В рамках указанного спора судом удовлетворены требования об обязании освободить и возвратить недвижимое имущество, переданное по договору аренды. Судом установлено, что арендные правоотношения сторон в рамках договора были прекращены в связи с истечением его срока (31.12.2015). Прекращение права аренды земельного участка обусловлено отказом арендодателя от исполнения договора ввиду невыполнения арендатором своих договорных обязательств перед арендодателем. Наличие залога у участников долевого строительства не влияет на правомерность отказа от договора аренды этого земельного участка в связи с невнесением арендатором арендной

недвижимости и предоставлением предусмотренных законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации). Управление Росреестра по Самарской области, отказывая в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды, исходило из следующего. В соответствии с ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610). Статьей 621 ГК РФ установлено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей). При этом согласно ч. 2 данной статьи, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные

законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Как следует из материалов дела, к заявлению администрации от 31.03.2016 о государственной регистрации прекращения аренды №25/008/004/2016-867 в качестве документов, подтверждающих прекращение аренды в отношении спорного объекта недвижимого имущества, были приложены: - приемо-сдаточный акт от 29.01.2016; - постановление от 29.12.2015 №1851 «О реорганизации юридического лица управление имущественных отношений администрации городского округа ЗАТО Большой Камень путем присоединения к юридическому лицу администрация городского округа Большой Камень»; - доверенность от 03.09.2015 №01/22-1237. В результате проведения правовой экспертизы документов государственный регистратор, приняв в качестве документа, подтверждающего прекращение права аренды приемо-сдаточный акт от 29.01.2016, учитывая пункт 1.5 спорного договора о прекращении договора по истечении его срока действия, 11.04.2016 внес в ЕГРН запись о государственной регистрации прекращения спорного договора аренды. Между тем, совершая оспариваемые действия, государственный регистратор оставил без внимания следующее: В соответствии с пунктом 1 статьи 610

уведомления о прекращении договорных отношений. Таким образом, в соответствии с частью 2 статьи 610 ГК РФ, договор аренды земельного участка от 01.11.2012 №11299 АЗ прекратил свое действие 01.11.2017 и не был возобновлен на неопределенный срок. В соответствии с письмом администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области от 17.01.2018 №13/193, являвшимся основанием для проведения государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды на спорный земельный участок следует, что ООО «СтройКат» направлено уведомление от 20.09.2017 №13/9891 о прекращении 01.11.2012 договора аренды земельного участка (по итогам аукциона) от 01.11.2012 №11299 АЗ в связи с истечением срока его действия. По информации, представленной администрацией, почтовое отправление возвращено отправителю с пометкой «истек срок хранения». По итогам проведения правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором осуществлено прекращение ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:217 в связи с истечением срока договора. С учетом изложенных обстоятельств суды пришли к правомерному выводу о наличии

регистрация прекращения договора аренды (погашение регистрационных записей) проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Перечень оснований для государственной регистрации установлен п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ. К таким основаниям, в частности, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Так как, договор аренды земельного участка, заключенный на определенный срок, прекратился в связи с истечением срока его действия, основанием для погашения регистрационной записи об аренде недвижимого имущества в силу ст. 425 ГК РФ, п. 1 ст. 610 ГК РФ будет являться заявление одной из сторон договора аренды в данном случае арендодателя, указывающее на истечение

записи об ограничении (обременении) права (аренда) в отношении земельных участков, с кадастровыми номерами <данные изъяты>. Одновременно представителем поданы уведомления от отказе от исполнения договора аренды <данные изъяты> от 17.11.2010 от представляемых им лиц и сведения об их получении ООО СП «Заря» (т.1 л.д. 141-164). По результатам правовой экспертизы представленных документов Управлением Росреестра по Тульской области принято решение о проведении государственной регистрации прекращения аренды 17.02.2021 в отношении земельного участка <данные изъяты> и 26.02.2021 в отношении земельного участка с <данные изъяты>. В своих возражениях административный ответчик указал, что поскольку до истечения срока договора аренды от 17.11.2010 <данные изъяты> стороны не обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации соглашения о продлении договора аренды на новый 7 летний срок, то договор прекратил свое действие 15.12.2017. Также ссылаясь на ст. 621 ГК РФ административный ответчик указывает, что данный договор был заключен на неопределенный срок, вследствие чего после направления уведомлений арендодателями считается прекращенным с 16.12.2017

подписания его сторонами вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует впредь до прекращения аренды (пункт 13); - арендная плата: производится после проведения уборочных работ, но не позднее первого декабря текущего года из расчета: 56 кг зерна, 21 кг. Гречневых отходов за 1 га используемого земельного участка (пункт 2 договора). Размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон (пункт 3); - арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договор на новый срок и выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами (пункт 6.3); - арендодатель обязан выполнять в полном объеме все пункты и условия договора (пункт 9.1), обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора аренды или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами (пункт 9.4); - изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон (пункт 10), земельные споры разрешаются

сделки в объеме сведений, предусмотренных пунктом 51 Порядка, либо сведения о предусмотренных федеральными законами основаниях снятия объекта недвижимости с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на него. При государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, сделки по иным основаниям соответствующим записям реестра прав на недвижимость присваивается статус «погашенная». Таким образом, государственная регистрация прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока, на который договор аренды был заключен, должна быть осуществлена регистрирующим органом на основании заявления, содержащего сведения о прекращении договора аренды земельного участка по истечении предельного срока , установленного подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК Российской Федерации. Такая регистрация не требует представления каких-либо дополнительных документов, в том числе соглашения о расторжении договора аренды, уведомления арендатора о расторжении договора, акта приема-передачи, поскольку положения пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 610 ГК Российской Федерации применительно к изложенным обстоятельствам не применимы. Как следует из