срока действия контрактов: на 30.04.2014 действуют и рассматриваются остатки по 3-ем контрактам, а на 31.01.2015 остается действующим только 1 контракт; - на разные даты различен и период погашения: в первом случае (на 31.01.2015) срок остался -1,92 года, а во втором случае (на 30.04.2015) - 2,68 года; - при меняющихся в связи с датой оценки исходных данных получается разный фактор текущей стоимости по формуле 1/((1+г)^п) (формула приведения потоков к текущей стоимости), где г - полученная ставка дисконтирования , п - оставшийся срок до даты погашения. - меняется ставка дисконтирования при различных входящих данных с позиции даты оценки. Вероятность неоплаты задолженности также анализируется с позиции даты оценки, и вероятность оплаты также различна с позиций двух дат: - так, на 30.04.2014 вероятность поступления средств по контракту AM-CR-2009 оценена в размере 0,9, поскольку поставка не осуществлялась длительное время (более 2-х лет), вероятность поставки и/или исполнения обязательств мала, дебитор (контрагент) не подтверждает, но и не
фактически являются банкротами, т.е. к спорной дебиторской задолженности подлежит применению понижающий коэффициент (коэффициент обесценения) равный значению 0,010. Конкурсным управляющим использована коэффициентная методика определения стоимости дебиторской задолженности, которая относится к категории безнадежной. Расчет рыночной стоимости дебиторской задолженности был произведен конкурсным управляющим с использованием формулы: РС1 мес. = РС/(1+R/T)(te-t) х k, где: РС1мес – рыночная стоимость объекта оценки при сроке экспозиции 1 месяц; РС– рыночная стоимость объекта оценки при нормальном сроке экспозиции 12 месяцев; R – ставка дисконтирования ; te– рыночный срок экспозиции объекта (т.е. среднее время, в течение которого происходит реализация аналогичных по параметрам объектов); t– заданный (установленный, требуемый) срок экспозиции объекта (1 месяц); T –период времени, к которому привязана ставка доходности (24 месяца) k – коэффициент, учитывающий затраты, связанные с возвратом задолженности (20 % от стоимости объекта). Таким образом, с использованием коэффициентной методики определения стоимости дебиторской задолженности конкурсный управляющий определил начальную продажную стоимость в размере 500 000 руб.: № п/п
метр от общего метража квартиры и количества комнат, как и не учитывает отличие стоимости квартир на разных стадиях строительства объекта, а также разницу в изменении цены в различных населенных пунктах одного региона. Банк считает, что судом первой инстанции необоснованно отклонены возражения АО «АЛЬФА-БАНК» о том, что информация, предоставленная ООО «СТРОЙТЕХЭКСПЕРТ» является ничем не подтвержденным мнением о сроках достройки и стоимости достройки. Кроме того, судом первой инстанции необоснованно отклонены возражения АО «АЛЬФА-БАНК» о том, что ставка дисконтирования при применении доходного подхода рассчитана с серьезными допущениями, что привело к существенному занижению конечного результата оценки. По указанным основаниям банк просит определение Арбитражного суда Свердловской области от 28.09.2021 по делу № А60- 31963/2020 в части отказа в удовлетворении заявления АО «АЛЬФА-БАНК» о разрешении разногласий по установлению стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями отменить; разрешить разногласия между АО «АЛЬФА-БАНК» и конкурсным управляющим ООО «ОФОРТ-К» ФИО6 по установлению стоимости прав
арбитражного апелляционного суда от 31.08.2021, удовлетворил иск в полном объеме. Акционерное общество «ГЭСстрой» (далее – АО «ГЭСстрой») не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, экспертное заключение от 03.01.2018 для определения рыночной стоимости аренды земельного участка с кадастровым номером 21:02:010201:28, которое представлено в дело, не соответствует законодательству (применена ставка дисконтирования , а не капитализации; не учтена инфляция; неверно выбранная методика); суды неправомерно отказали в проведении повторной экспертизы; не учли пункт 1.4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148; кроме того, судебные акты приняты о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в
в заключении допущена некоторая неточность формулировок. Для приведения этих показателей (ставки дисконтирования и текущей доходности) эксперт дополнительно вычислил норму возврата капитала по методу Ринга, она составила 2% (100%/50 лет). Соответственно, норма текущей доходности объекта исследования составит 9,93%+2%= 11,93%, что соответствует диапазону текущей доходности для производственно-складской недвижимости в представленном источнике. Несмотря на некоторые неточности в использовании дополнительных данных из «Справочника оценщика недвижимости - 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов», под ред. ФИО4, стр. 115» ставка дисконтирования найдена и использована экспертом верно, стоимость оцениваемого объекта, определенная в рамках доходного подхода, является обоснованной и достоверной. В рамках доходного подхода эксперт производил расчеты на основе среднерыночных данных для подобных объектов с учетом нормативных документов. Оценка земельного участка согласно п.20 ФСО № 7 производится без учета зданий и сооружений, выявленных на участке, а также в предположении, что инженерные коммуникации на земельном участке отсутствуют. Участок оценивался как условно свободный с учетом его фактического использования. Фактическое
населения или Российской Федерации. В связи с этим, оценщик обоснованно не учитывал при определении величины рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом тот факт, что часть помещений оцениваемого здания в настоящее время находятся в аренде в пользу коммерческой организации. При расчете ставки капитализации используемой в формуле расчета рыночной стоимости объекта методом капитализации дохода оценщик определял ее методом кумулятивного построения, который, как следует из содержания Отчета, делит ставку капитализации на составные части: доход от инвестиции ( ставка дисконтирования ) и ставку возмещения капитала. Таким образом, вопреки утверждению Департамента в возражениях на Отчет, данный отчет содержит описание формулы расчета ставки капитализации. Выводы Департамента о том, что оценщиком при расчете ставки капитализации не учтены изменения стоимости недвижимости и полученный оценщиком коэффициент капитализации должен быть меньше, чем ставка дисконтирования, не обоснованы какими – либо расчетами или фактическими данными, заявлены бездоказательно. В то же время в дополнительных письменных пояснениях и в ходе допроса в судебном заседании
капитализации по расчетным моделям, регламентированный пунктом 23 «д» ФСО №7, согласно которого Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем. Ставка капитализации рассчитана по формуле Гордона:R=r-g, где R-ставка капитализации, r - ставка дисконтирования , g-ежегодный темп роста на недвижимость. Для расчета ставки дисконтирования оценщиком выбрана модель кумулятивного построения, по которой ставка дисконтирования рассчитана как сумма безрисковой ставки и премий за риск инвестирования средств в объект недвижимости. На странице № отчета приведено определение рыночной величин арендной платы для помещений складского назначения, оценщиком учитывалось экспертное мнение. Правильность введенных корректировок на основании экспертного мнения проверено математическим обоснованием. В соответствии с пунктом 10 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014
Для расчета рыночной стоимости оценщик использовал значения «типовых операционных расходов арендатора» в величине удельной валовой арендной ставки в процентах. Базовым значением для этих расчетов им принят потенциальный доход от сдачи в аренду здания. Но, оценщику ООО «ЮНИВ» представил сведения о размерах операционных расходов на содержание объекта оценки, которые при расчете итоговой рыночной стоимости не были использованы, а была принята за основу наименьшая величина, полученная в результате экспертной оценки. Обоснование этому в отчете не приведено. Ставка дисконтирования оценщиком принята в размере 12,2% (максимально среднее значение текущей доходности на неактивном рынке присущее для высококлассной торговой недвижимости), и для ее определения были использованы данные Справочника оценщика недвижимости – 2018 под редакцией ФИО3, исходя из уникальности объекта. Но в отчете не приведены данные, свидетельствую об уникальности объекта оценки. Представители Управления Росреестра по Хабаровскому краю и Правительства Хабаровского края, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Исходя из положений частей
его в аренду. Оцениваемый земельный участок передан в аренду третьему лицу сроком на 10 лет по договору аренды от 06.03.2019 г. В заключении эксперта № 414-2020 от 26.02.2020 г. представлен расчет упущенной выгоды Правообладателя в виде недополученных арендных платежей сроком на весь период действия договора - до 06.02.2029г., что в соответствии с вышеуказанной информацией, являете необоснованным. Также, при дисконтировании арендных платежей экспертом не учитываются денежные выплаты (в данном случае налог на земельный участок), а ставка дисконтирования необоснованно применяется в размере ставки капитализации для земельных участков под объекты рекреации - 4,5%. Убытки, причиненные досрочный прекращением обязательств перед третьим лицом. Размер убытков, которые несет собственник земельного участка, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами определяется путем сложения: сумм расходов, которые понесли или должны понести обладатель прав на земельный участок в соответствии с установленной законом и (или) договоров ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том
