Ставок арендной платы выше рыночной стоимости - гражданское законодательство и судебные прецеденты

и очистки сточных вод. Пунктом 6 Правил предусмотрено, что арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Общество с ограниченной ответственностью "Цетан" (далее - общество, заявитель) на основании договора купли-продажи недвижимости от 15.06.2006 N 02/06 является собственником очистных сооружений, площадь 160,1 кв. метров, адрес: Чувашская

по заказу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования «Город-курорт Геленджик», и составляет 155 123 руб. 82 коп. в год. На части указанного публичного земельного участка находится гидротехническое сооружение площадью 2433,8 кв.м, собственником которого согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.04.2015 является Общество. Общество, обращаясь в арбитражный суд с настоящими требованиями, сослалось на следующее: с 17.02.2011 кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 1 руб., поэтому при заключении договора аренды ставка арендной платы была установлена в размере 1,5 % рыночной стоимости данного земельного участка; Общество, заказав в 2017 году совокупную оценку рыночной стоимости своих участков, получило отчет об оценке от 27.06.2017 № 50-17, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центральное юридическое агентство», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 28.09.2011 составляла 5 769 827 руб., что существенно меньше величины рыночной стоимости, определенной в отчете от 30.09.2011 № 11.68.1, на основании которого рассчитана арендная плата в договоре; в

«Рождественка» (далее – общество) на решение Арбитражного суда города Москвы от 05.03.2020, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2020 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.11.2020 по делу № А40?231169/2019 по иску федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (далее – учреждение) к обществу о взыскании задолженности по арендной плате и пени; по встречному иску о признании недействительным уведомления об изменении ставки арендной платы и признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, установил: решением суда первой инстанции от 05.03.2020, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда от 27.07.2020 и суда округа от 05.11.2020, с общества в пользу учреждения взыскано 4 439 162 руб. 52 коп. задолженности, 2 093 759 руб. 18 коп. пени; во встречном иске отказано. Распределены судебные расходы. В кассационной жалобе заявитель просит отменить обжалуемые судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм права. По смыслу части 1 статьи

пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции, посчитав, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, отменил решение от 31.05.2019 и отказал Обществу в иске. Апелляционный суд сделал следующие выводы: Общество, реализовав свое право на перезаключение договора аренды помещения на новый срок без проведения торгов по правилам части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ и подписав дополнительное соглашение к спорному договору аренды, выразило согласие на установление ставки арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда и должно исполнять данное условие договора, которое оно подписало без возражений; льготная ставка арендной платы, предусмотренная пунктом 1 Постановления № 800-ПП в редакции, действующей с 20.10.2015, устанавливается субъектам малого предпринимательства при условии обращения в Межведомственную комиссию и при наличии положительного решения данной комиссии независимо от даты заключения договора аренды и дополнительных соглашений к нему; Департамент не наделен правом принятия таких решений и лишь уведомляет обратившихся лиц

аренды стороны продлили срок его действия до 30.06.2015. Стороны на основании частей 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) 31.08.2015 заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 31.05.2002, которыми продлили срок его действия до 30.06.2020, изменили несколько условий и дополнили договор новыми пунктами. В пункте 2 дополнительного соглашения с 31.08.2015 установлена ставка арендной платы за 1 кв.м в год, равная 9159 руб. без учета налога на добавленную стоимость, определенная по результатам оценки рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда на условиях аренды. Согласно пункту 4.1.2 дополнительного соглашения арендодатель вправе ежегодно производить изменение арендной платы в соответствии с распорядительными документами Правительства Москвы, а также вправе проводить корректировку арендной платы в соответствии с величиной коэффициента инфляции, утверждаемого ежегодно, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и города Москвы. В случае изменения условий, размера, порядка оплаты аренды ставка

договору аренды № Д-С-14-5096 все права и обязанности арендатора перешли к Обществу «ФИО4 С.Т.». Письмом от 27.09.2016 № Исх-ДИО/14334 Департамент уведомил Общество о необходимости оплаты задолженности по арендной плате по вышеуказанному договору аренды земельного участка. Письмом от 07.11.2016 АО «ФИО4 С.Т.» выразило свое несогласие с расчетом арендной платы, просило Департамент пересчитать арендную плату за период с 18.09.2015 по 04.02.2016. В указанном письме Общество отмечает, что Департаментом неверно применена ставка арендной платы в размере 0,07, также несогласно с применением при расчете рыночной стоимости участка. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. 28.04.2017 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение. Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего. Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские

договора расчет арендной платы определен исходя из кадастровой стоимости земельного участка согласно приложения к договору, которое является неотъемлемой частью договора (приложение № 2). В соответствии с пунктом 4.4. договора размер арендной платы изменяется: при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах); при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения; при определении размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и подлежит ежегодному изменению на основании нового отчета об оценки рыночной стоимости арендной платы. Уведомление о результатах проведения новой ежегодной оценки рыночной стоимости арендной платы направляется арендатору в 10-дневный срок с момента проведения экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости

46 587 кв. м. Соглашением к договору все права и обязанности арендатора перешли к АО «ФИО6 С.Т.». Письмом от 27.09.2016 № Исх-ДИО/14334 департамент уведомил общество о необходимости оплаты задолженности по арендной плате по договору. Письмом от 07.11.2016 АО «ФИО6 С.Т.» выразило свое несогласие с расчетом арендной платы, просило департамент пересчитать арендную плату за период с 18.09.2015 по 04.02.2016. В указанном письме общество отмечает, что департаментом неверно применена ставка арендной платы в размере 0,07, также общество не согласно с применением при расчете рыночной стоимости участка. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу. Суд первой инстанции, принимая решение, исходил из следующего. Суд отказал в удовлетворении ходатайства департамента о проведении повторной судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:12 по состоянию на 11.05.2015, поскольку заключение, подготовленное ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС», выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных

оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности, то есть осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки земельного налога на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков. С учетом схожести правового регулирования данная позиция применяется и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена. Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов, а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документов, непосредственно подтверждающих проведение расчета величины базовой ставки. Таким образом, единовременное почти пятикратное увеличение размера арендной платы в отношении спорного земельного участка, путем установления рыночной стоимости и применения ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, без объективных экономических обоснований, расчетов и предпосылок, в отсутствие должного многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков, является необоснованным и незаконным. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены

пункта 6 Правил № 582, в соответствии с которым арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно абзацу второму пункта 6 названных Правил в редакции, действовавшей в спорный период, в этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Из пояснений истца следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:19:011705:0004 не устанавливалась, соответствующая оценка не производилась. При таких обстоятельствах апелляционный суд считает возможным применение при

утвержденного постановлением Правительства Белгородской области от 12 марта 2004 года № 1-пп, подтверждается выпиской из протокола заседания правительства Белгородской области от 27.11.2017 № 5, принтскрином сайта «Вестник нормативных правовых актов Белгородской области», и по этим основаниям не оспаривалось административным истцом. До принятия и вступления в силу указанного Постановления № 428-пп для расчета арендной платы за 1 га земель сельскохозяйственного назначения по Белгородской области с установленным видом разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» применялась не ставка арендной платы, а рыночная стоимость арендной платы за 1 га, результаты оценки которой были утверждены распоряжением Правительства Белгородской области от 19.12.2016 № 627-рп «Об утверждении рыночной стоимости арендной платы земель сельскохозяйственного назначения» (в соответствии с прежней редакцией Порядка № 36-пп). Установленная Постановлением № 428-пп (оспариваемым прокурором по настоящему делу) ставка арендной платы в размере <данные изъяты> рублей за 1 гектар земель в год, являясь одним из показателей расчета арендной платы, подразумевает необходимость экономического обоснования ее размера и,

свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке. В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении №, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае, в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 50 при исчислении арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ и до вступления в силу постановления № от ДД.ММ.ГГГГ должна применяться ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления). Исходя из содержания приведенных нормативных правовых актов, изменение арендной платы на размер уровня инфляции допускается не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом из логической конструкции пунктов 3.2, 3.5

права, касающихся определения размера арендной платы на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в случае заключения договора аренды с гражданами, имеющими право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков. Апеллянт обращает внимание судебной коллегии, что она является инвалидом второй группы и имеет право на внеочередное или первоочередное приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов, соответственно, имеет право на расчет арендной платы в размере ставки земельного налога, утвержденной органом местного самоуправления. По мнению подателя жалобы, расчет арендной платы на основании рыночной стоимости является прямым нарушением положений ст. 39.7 ЗК РФ. Более того в судебном заседании представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону не возражал против расчета арендной платы в размере ставки не выше размера земельного налога. Апеллянт полагает, что суд должен был разрешить вопросы о порядке расчета арендной платы и о наличии у истицы права на налоговые льготы в отношении предоставленного земельного участка. Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя

арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Удовлетворяя исковые требования истца, суд, применив ставку рефинансирования к рыночной стоимости земельных участков в размере 8,25%, фактически определил второй множитель в формуле определения ежегодной арендной платы за земельный

2 % от кадастровой стоимости земельного участка. Пунктом 5.3 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается: - при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах); - при изменении кадастровой стоимости земельного участка (в случае определения арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка); - в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года; - при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не чаще чем 1 раз в год (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка). В случаях, указанных в настоящем пункте, и при