Выкупная стоимость жилого помещения в многоквартирном доме - гражданское законодательство и судебные прецеденты

в целях размещения олимпийских объектов, должно содержать: (в ред. Федерального закона от 30.07.2010 N 242-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 1) выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в случае, если земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества находятся в частной собственности; 2) размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием; 3) рыночную стоимость земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества (если такое предоставление земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества предусмотрено соглашением) или рыночную стоимость права требования на предоставление в собственность гражданам земельных участков и расположенных на них индивидуальных жилых домов, жилых помещений в жилых домах блокированной застройки или в многоквартирных домах взамен изымаемых, строительство которых на день принятия решения об изъятии не завершено (в случае, когда взамен изымаемых земельных участков и (или)

5 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также о необходимости осуществления строительства и (или) реконструкции объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории; 2) провести предварительную оценку объема жилищного фонда, необходимого для переселения граждан из расположенных на такой территории аварийных многоквартирных домов и многоквартирных домов, снос (реконструкция) которых планируется на основании муниципальных адресных программ; 3) провести предварительный расчет выкупной цены за изымаемые жилые помещения в расположенных на такой территории аварийных многоквартирных домах, а также стоимости жилых помещений в расположенных на такой территории многоквартирных домах , снос (реконструкция) которых планируется на основании муниципальных адресных программ; 4) провести предварительную оценку затрат на комплексную застройку такой территории в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); 5) оценить потребности и возможности участия органов местного самоуправления в развитии

помещения. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок. По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ). При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Правоприменительная практика свидетельствует, что единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился, поскольку не все суды принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен

Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года. В удовлетворении же требования ответчиков о включении дополнительно в выкупную цену изымаемых жилых помещений стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме судом отказано, поскольку общее имущество в силу его особой гражданско-правовой природы не имеет самостоятельной потребительской ценности. Суд апелляционной инстанции, исключив из размера выкупной цены изымаемых жилых помещений компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, отметил, что согласно экспертному заключению и показаниям эксперта при определении рыночной стоимости изымаемых жилых помещений использовалась методика, учитывающая такой показатель, как год постройки многоквартирного дома (1947); факт же нахождения многоквартирного дома в аварийном состоянии во внимание не принимался (согласно судебным решениям рыночная стоимость каждой из изымаемых квартир составила более двух миллионов рублей). В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации заявители оспаривают конституционность следующих положений Жилищного кодекса Российской Федерации: части 7 статьи 32, определяющей порядок образования выкупной цены жилого помещения при изъятии

в данном многоквартирном доме по адресу: Нижний Новгород, ул. Страж Революции, д. 25, литер А, признанном постановлением от 06.05.2013 № 1547 аварийным и подлежащим сносу. В период с 2018 по 2020 годы суды общей юрисдикции приняли решения об изъятии в муниципальную собственность жилых помещений в указанном аварийном доме и определении выкупной стоимости этих помещений по результатам судебных экспертиз. На основании и во исполнение вступивших в законную силу решений судов общей юрисдикции и заключенных с собственниками помещений соглашений об изъятии Администрация в период с 2018 по 2020 годы понесла затраты по уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в указанном многоквартирном доме . Администрация, ссылаясь на то, что Общество не исполнило предусмотренное пунктом 3.4.3 обязательство по уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения и оставило без удовлетворения претензию от 20.07.2020, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. В отзыве на иск Общество указало на несогласие с размером выкупной цены помещений, просило назначить

заключения договоров социального найма. В случае несогласия собственника изымаемого жилого помещения, решено предоставить ему другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. В срок до 01.09.2018 предписано организовать снос жилого дома. Для определения выкупной стоимости нежилого помещения, Комитетом с Предпринимателем заключен договор от 04.06.2018 № 26\0 на проведение оценки размера возмещения за жилые и нежилые помещения в связи со сносом аварийного МКД. Согласно отчету от 04.06.2018 № 106/2018 Предпринимателю подлежит выплата денежной компенсации за нежилое помещение в общем размере 4 342 664 рублей, включая рыночную стоимость помещения и доли в праве на земельный участок, а также причиненные собственнику убытки. Администрацией издано постановление от 23.11.2018 № 1953 «Об изъятии нежилых помещений многоквартирного дома № 120 по улице Советская г. Холмска», в приложении к которому содержится перечень изымаемых нежилых помещений. В ответ на неоднократные обращения Предпринимателя о выплате выкупной стоимости изымаемого нежилого помещения Администрация сослалась на дефицит средств бюджета

о вселении граждан в жилые помещения муниципального жилищного фонда от 27.11.2011г. №433, от 14.11.2011г. №351, от 10.11.2011г. №346, от 10.11.2011г. №343, от 21.12.2011г. №416, от 20.12.2011г. №405, от 29.12.2011г. №438 приняты до заключения договора от 20.04.2012г. При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что в договоре о развитии застроенной территории, местоположение которой: <...>, от 20.04.2012г. стороны не предусмотрели, что его условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения, а обязанность по оплате выкупной стоимости жилых помещений в многоквартирных домах по адресу: <...>, возникла до момента заключения указанного договора, суд приходит к выводу об отсутствии обязательств по созданию или приобретению и передаче в муниципальную собственность жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и уплате выкупной цены за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения в рамках договора о развитии застроенной территории от 20.04.2012г., поскольку часть спорных жилых помещений были расселены/изъяты до

10 ноября 2011 года №343, от 21 декабря 2011 года №416, от 20 декабря 2011 года №405, от 29 декабря 2011 года №438 приняты до заключения договора от 20 апреля 2012 года, в связи с чем, принимая во внимание, что в договоре о развитии застроенной территории, местоположение которой: <...>, от 20 апреля 2012 года стороны не предусмотрели, что его условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения, а обязанность по оплате выкупной стоимости жилых помещений в многоквартирных домах по адресу: <...>, возникла до момента заключения указанного договора, суд приходит к выводу об отсутствии обязательств по созданию или приобретению и передаче в муниципальную собственность жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и уплате выкупной цены за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения в рамках договора о развитии застроенной территории от 20 апреля 2012 года, поскольку часть спорных жилых помещений

заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делам № А79-13084/2018, А79-12237/2018, А79-9530/2020, А79-9939/2020, имеющими преюдициальное значение для настоящего спора, а именно неисполнение застройщиком обязанностей по предоставлению квартир нанимателям жилых помещений и оплате выкупной стоимости жилых помещений в многоквартирных домах , подлежащих сносу при развитии застроенной территории (пункты 2.1.3 – 2.1.4 договора), а также по сносу многоквартирных домов № 13, 18, 20 по улице Энергетиков города Чебоксары (пункт 2.1.10 договора), учитывая исполнение самой Администрацией обязанностей застройщика по переселению граждан, по приобретению для них жилых помещений, по сносу аварийных и требующих расселения многоквартирных домов, а также предоставление Администрацией застройщику шести земельных участков: двух – в аренду (на которых в настоящее время возводятся

мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 данной части. Оценив все предоставленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российского Федерации, протолковав условия договора о развитии застроенной территории по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что на ответчика как на застройщика возложена обязанность заключения с собственниками жилых помещений соглашений о выкупе и оплате выкупной стоимости жилых помещений в многоквартирных домах , подлежащих сносу при развитии застроенной территории, при этом на администрацию возложено встречное обязательство по предоставлению застройщику земельного участка. Исходя из того, что осуществление публично-правовым образованием мероприятий по расселению граждан, проживающих в аварийных домах, влечет обязанность застройщика, заключившего договор о развитии застроенной территории, по осуществлению компенсации (возмещения) в виде уплаты выкупной стоимости за изъятые жилые помещения, расположенные в границах застроенной территории, а также компенсации затрат, понесенных публично-правовым образованием на приобретение в

причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Как следует из содержания постановления администрации от 29.06.2018 № 1128 у собственников жилых помещений многоквартирного дома по адресу: ул. Профинтерна, 42, изъяты земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 22:63:020618:55, площадью 1 796 кв. м, и жилые помещение №№ 1 – 46

цены жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, комната №, принадлежащего ФИО5 С.Н., ФИО2 при изъятии земельного участка для муниципальных нужд составляет <данные изъяты>. (л.д.97-147, 167-216 т.1). При таких обстоятельствах, в связи с представленными сторонами различными заключениями об оценке выкупной цены изымаемого жилого помещения определением Центрального районного суда г.Тюмени от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная экспертиза для определения выкупной цены жилого помещения, согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ. <данные изъяты> рыночная выкупная стоимость жилого помещения в многоквартирном доме подлежащего выкупа жилого помещения по адресу: <адрес>, ком.2, а также убытки, причиненные собственникам ФИО6 жилого помещения в связи с принятием решения об изъятии земельного участка, на котором расположен жилой дом, в котором расположено жилое помещение подлежащее изъятию, в том числе упущенная выгода по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. без учета стоимости земельного участка составляет <данные изъяты> руб. (л.д.1-40 т.2). Ответчики не согласившись с результатами указанной экспертизы, и по своей инициативе провели оценку выкупного

образом, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок. Определением суда от 16.02.2018 по настоящему гражданскому делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО4 (л.д.222-224 том 3). При определении стоимости выкупной цены недвижимого имущества суд принимает во внимание заключение эксперта ИП ФИО4 № 130-04/2018 от 12.04.2018 (л.д.2-71 том 4), согласно которому стоимость (размер возмещения выкупной стоимости) жилого помещения в многоквартирном доме , признанном аварийным и подлежащим сносу, по адресу: <адрес>, на дату экспертизы, составляет с учетом округления: 2152323 рубля, в том числе, рыночная стоимость помещения - 1650700 рублей, рыночная стоимость доли земельного участка - 236903 рубля, стоимость общего имущества - 147685 рублей, убытки, причиненные в связи с признанием многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, - 117035 рублей; стоимость (размер возмещения выкупной стоимости) жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим

вышеуказанных норм права и разъяснений Верховного Суда РФ собственник жилья имеет право на компенсацию стоимости ненроизведенного капитального ремонта и стоимости доли в праве на общее имущество при изъятии жилого помещения и определении его выкупной цены, но только путем включения указанной компенсации в выкупную цену изымаемого жилого помещения, а не в виде предоставления отдельной выплаты. Таким образом, стоимость непроизведенного капитального ремонта и стоимость доли в праве на общее имущество должны включаться в выкупную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не могут устанавливаться отдельной от выкупной цены жилья. Принимая во внимание, что в соответствии с действующим законодательством стоимость непроизведенного капитального ремонта и стоимость доли в праве на общее имущество должны включаться в выкупную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не могут устанавливаться отдельно от выкупной цены жилого помещения, ранее, истец, заключив соглашение с ответчиком о размере выкупной цены, которое исполнено администрацией МО «<адрес>» в полном объеме, истец реализовал свое

637 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины, расходы по оценке в размере 7000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб. Истец, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании не присутствовал, его представитель ФИО2 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала. Представитель ответчика ФИО3 с исковыми требованиями не согласился по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Указал, что стоимость непроизведенного капитального ремонта должна включаться в выкупную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от выкупной цены жилья; истец, ранее обратившись с иском о взыскании выкупной цены, реализовал свое право на получение возмещения за изъятое имущество. Доказательств, что дом требовал капитального ремонта, не представлено. Из технического паспорта следует, что первая приватизация была произведена в 1991 году. В муниципальную собственность дом принят в октябре 1994 года. Кроме того, в техническом паспорте дома на 1993 год определен износ дома 41%. Также имеется