Действие договора аренды при смене собственника - гражданское законодательство и судебные прецеденты

собственности покупатель занимает место продавца на стороне арендодателя, для этого заключение договора не требуется. Вместе с тем, статья 617 Гражданского кодекса распространяет свое действие исключительно в отношении собственника имущества, которым может быть лицо, чье право на недвижимость было зарегистрировано. Разъяснения, содержащиеся в Постановлении № 73 применимы исключительно к договору аренды, когда ни прежний собственник, ни арендатор не были связаны никакими арендными отношениями. В случае, если бы ответчиком не были допущены нарушения, выразившиеся в безосновательном отказе в регистрации права собственности, приостановлении регистрации, истец имел бы возможность автоматически занять место на стороне арендодателя по ранее заключенным договорам аренды, получать арендные платежи. Неправомерность действий Росреестра по уклонению и отказу в осуществлении регистрации перехода права собственности установлена в судебном порядке. После заключения договора купли-продажи истец уведомил арендатора о смене собственника . Ответным письмом арендатор просил истца предоставить документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество, и указал, что исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до

03.06.2004, заключенного с Администрацией Муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области, с учетом положений п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" был правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку пользование помещением на основании договора аренды с неуправомоченным арендодателем не освобождает Ответчика от оплаты за помещение собственнику с даты возникновения права собственности на помещение. Довод Ответчика о сохранении действия договора аренды при смене собственника не влияет на обязанность по оплате пользования имуществом надлежащему собственнику, учитывая, что 07.08.2015 ООО «Котов» было уведомлено об уполномоченным собственнике помещения. Вопреки доводам жалобы акт осмотра от 23.05.2016, составленный с участием ООО «Котов» и Администрации Муниципального образования «Кузьмоловское городское поседение» в период, когда Ответчику было известно о надлежащем собственнике помещения, допустимыми доказательством возврата помещения ООО «Стимул» и исполнения судебного акта являться не может. Рыночная стоимость платы за пользование помещением в период с

арендной платы по договору (ст. 1102 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, данные денежные средства подлежат возврату плательщикам как неосновательно полученные должником, а не направлению на расчеты с кредиторами. Внесение арендной платы арендаторами за период аренды с марта по декабрь 2017 года, в то время как конкурсное производство АО «Бердчанка» введено на срок до апреля 2017 года, является необоснованным, так как противоречит условиям договоров аренды и действующему законодательству о банкротстве. В случае сохранения действия договоров аренды при смене собственника арендуемых помещений при продаже имущества должника, денежные средства, полученные АО «Бердчанка» авансом по договорам аренды, не смогут быть зачтены в счет оплаты новому арендодателю, в связи с чем, у АО «Бердчанка» возникает обязанность по возврату данных сумм в составе текущих платежей в деле о банкротстве (исходя из дат перечисления данных сумм на расчетный счет должника). Заявителем не представлено обоснования, расчетов, доказательств возможности осуществления мероприятий конкурсного производства в более короткие сроки, чем это

если иное не предусмотрено данным Федеральным конституционным законом. Правоотношения между сторонами возникли в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины, поэтому в соответствии со статьей 14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при рассмотрении данного спора судебная коллегия считает необходимым применять нормы материального права Украины, регулирующие спорные отношения и действующие на момент их возникновения, а также действующие в настоящее время нормы материального права Российской Федерации. По своей правовой природе Договор представляет собой договор аренды недвижимости, к правоотношениям которого применяются нормы главы 58 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины). Согласно статье 759 ГК Украины, по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. Публичное акционерное общество «Энергетическая компания «Севастопольэнерго», являясь Арендатором нежилых помещений по Договору аренды, вправе рассчитывать на то, что смена собственника арендуемого имущества не повлечет прекращение отношений аренды, а также не приведет к изменению указанных

признании незаконным бездействия Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, выразившегося в уклонении от принятия решения о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 21.09.2009 № 01-Ю-11357 и не рассмотрении заявления ООО «Торговый дом Тирис-ДВ», ООО «САБ» и ФИО1 до момента представления документов, предусмотренных письмом от 19.05.2010 № 29/02-20-7116, а также об обязании ответчика совершить действия, направленные на вынесение распоряжения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.09.2009 № 01-Ю-11357 в связи со сменой собственника недвижимого имущества, на заключение дополнительного соглашения к указанному договору аренды, и направленные на передачу заявителю оригиналов этого договора аренды и распоряжения Департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края от 13.05.2008 № 438-р (с учетом уточнения заявителем предмета спора, принятого арбитражным судом в порядке статьи 49 АПК РФ). В судебное заседание ответчик и ФИО1 не явились, суд располагает доказательствами их надлежащего извещения. От ФИО1 поступило

принятых работ составляет 96 000,00 руб.; - расходные кассовые ордера на общую сумму 192 000,00 руб. (л.д. 26). Кроме того, истцом в материалы дела представлены: - адресованное ответчику письмо исх. № 28-1/13 от 28.01.2013, полученное ответчиком 08.04.2013 (л.д. 15), которым истец в ответ на уведомление о смене собственника указывает на то, что действия со стороны арендодателя по расторжению договора аренды неправомерны, просит предоставить доказательства смены владельца помещения и обсудить условия минимизации потерь со стороны арендатора; - адресованное ответчику письмо исх. № 04-4/13 от 04.04.2013, полученное ответчиком 08.04.2013 (л.д. 16), которым истец в ответ на уведомление о смене собственника повторно указывает на то, что действия со стороны арендодателя по расторжению договора аренды неправомерны, истцом понесены существенные материальные издержки ввиду переезда и необходимости перебазирования производственных, складских и офисных помещений. Считая, что убытки в виде расходов на переезд возникли именно ввиду виновного поведения ответчика, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. В

выше помещения на праве общей долевой собственности истцам с момента регистрации за ними такого права – 13 февраля 2019 года установлен судами на основании исследованных материалов дела. Также установлено, что до приобретения истцами в собственность спорного объекта недвижимости, часть его помещений площадью 100 кв.м. была передана по договору аренды от 3 августа 2018 года собственником ФИО4 ИП ФИО2 на срок до 4 октября 2019 года. В названном договоре отсутствует условие о прекращении действия договора аренды при смене собственника . Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В выводах суда изложено об отсутствии правовых оснований у ИП ФИО2 пользоваться спорным нежилым помещением площадью 208 кв.м., при этом заключение договора аренды на нежилое помещение площадью 100 кв.м. под сомнение не поставлено. Как

и проверив расчет задолженности, составленный истцом, признав его арифметически верны, суд первой инстанции, установил фактическое исполнение сторонами договора аренды земельного участка от 20 июня 2010 года, обработку земельного участка, получение арендодателем арендной платы, то есть принятия каждой стороной договора взаимных встречных обязательств по нему; договор аренды собственников земельных долей от 20 июня 2010 года, на момент 2019-2020 года, являлся действующим, не изменялся и не расторгался; в названном договоре отсутствует условие о прекращении действия договора аренды при смене собственника , исходя из доказанности факта неисполнения ответчиком в период с 2019 по 2020 обязательств по уплате арендной платы за используемый земельный участок, суд считает подлежащим удовлетворению требования истца. При этом суд отмечает, что расчет исковых требований, представленный истцом, ответчиком не оспорен, проверен судом и принят в качестве надлежащего доказательства размера задолженности. Доказательств обратного ответчиком не представлено. Судебная коллегия соглашается выводами суда первой инстанции и полагает, что суд правильно определил юридически значимые обстоятельства,

дела, приходит к следующему. В суде установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией района и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м для эксплуатации жилого <адрес> по адресу: <адрес>. Срок аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-8). ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № аренды земельного участка с КН № под гаражом по адресу: <адрес> между Администрацией района и ФИО1 сроком до ДД.ММ.ГГГГ. В названных договорах отсутствует условие о прекращении действия договора аренды при смене собственника . ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умерла. В соответствии со свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ наследником жилого <адрес> по адресу: <адрес> является в 1/4 доли сын ФИО6 Остальные 3/4 доли унаследовал по завещанию ФИО5 о чем выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37). В соответствии со свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ наследником гаража по адресу: <адрес> является в 1/4 доли сын ФИО6

предметом иска - плата за его использование. Факт принадлежности указанного выше помещения на праве общей долевой собственности истцам с момента регистрации за ними такого права – 13.02.2019 установлен судом на основании исследованных материалов дела. Также установлено, что до приобретения истцами в собственность спорного объекта недвижимости, часть его помещений площадью 100 кв.м. была передана по договору аренды от 03.12.2018 собственником ИП ФИО5 на срок до 04.10.2019. В названном договоре отсутствует условие о прекращении действия договора аренды при смене собственника . Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Договор аренды никем не оспорен, не расторгнут, несоответствие даты доверенности, выданной на лицо подписавшее договор, не влияет на характер фактических возмездных имущественных отношений сторон договора, а смена собственника помещения не является основанием для его