Голосование застройщика на общем собрании мкд - гражданское законодательство и судебные прецеденты

отменил решение и удовлетворил требования, признав ошибочным утверждение суда первой инстанции об отсутствии у Застройщика права принимать участие в голосовании на общем собрании по вопросам, отнесенным к компетенции собственников, поскольку такое право принадлежит Застройщику с даты ввода объекта в эксплуатацию до даты передачи участникам долевого строительства помещений в многоквартирном доме. Застройщик при отсутствии сведений о передаче помещений по актам приема-передачи от застройщика участникам долевого строительства или регистрации права собственности на помещения за другими лицами фактически осуществляет права собственника помещений ,поэтому вправе был участвовать в способе управления ломов путем голосования при принятии решения, оформленного протоколом общего собрания №1/21 от 02.02.2021, в связи с чем оснований для проведения конкурса по отбору управляющей организации у Администрации не было. Как следует из объяснений истца, ООО УК «Маяк» после проведения итогов оспариваемого конкурса к управлению МКД не приступало, что в ходе рассмотрения дела не оспаривалось. В то же время истцом представлены в материалы дела заключенные

- договор управления МКД, - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Из представленного в Инспекцию протокола от 22.12.2021 следует, что в общем собрании собственников приняли участие собственники помещений, владеющие общей площадью 43660,00 кв.м (голосами), что составляет 100,00 % от общей площади жилых и нежилых помещений (43660, 00 кв. м (голосов)). В ходе изучения решений собственников помещений в многоквартирном доме (бюллетеней голосования) и исследования сведений, содержащихся в представленном ООО «УК «ЖК Лондон Парк» реестре собственников помещений в многоквартирном доме установлено: -участие застройщика ООО «ЛП» в общем собрании собственников помещений в МКД . проходившего в форме очно-заочного голосования 22.12.2021 г. Право собственности ООО «ЛП» на помещения в МКД не подтверждено надлежащими правоустанавливающими документами, а представленное им разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о возникновении у ООО «ЛП», как застройщика, права собственности на помещения, построенные за счет денежных средств дольщиков. Невыполнение застройщиком мер по передаче объектов участникам долевого строительства не предоставляет

владельцев помещений, уведомление о проведении общего собрания собственников, реестр направления уведомлений о проведении собрания, решения (бюллетени) собственников. При исследовании представленного протокола общего собрания собственников помещений в МКД от 31.12.2021 № 1-21 Инспекцией установлено, что он содержит указание на участие застройщика в голосовании, происходившем в форме очно-заочного голосования в период с 29.11.2021 по 30.12.2021, при этом право собственности застройщика на помещения в МКД не подтверждено правоустанавливающими документами. Как установлено Инспекцией и следует из материалов дела, согласно протоколу от 31.12.2021 № 1-21 в общем собрании приняли участие собственники помещений, владеющие общей площадью 14981,5 кв.м, что составляет 96,47% от общей площади жилых и нежилых помещений МКД (15530,60 кв.м). При этом, застройщик проголосовал по помещениям общей площадью 10166 кв.м, что составляет 10166 голосов. Из анализа положений статей 44, 45, 47 и 48 ЖК РФ о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также частей 2 и 3 статьи 161, статей

собрания № 1/21 от 02.02.2021. Из протокола общего собрания собственников следует, что в голосовании 02.02.2021 участвовали Застройщик, которому принадлежало большинство голосов при принятии решения о выборе управляющей организации на основании решения на ввод объекта в эксплуатацию (23 375,6 кв.м из 23 751, 3 кв.м. или 98,4%), а также лица, принявшие помещения от застройщика по актам приема-передачи помещения общей площадью 375 кв.м. или 1,6%. В целях реализации выбранного способа управления, 02.02.2021 лицом уполномоченным общим собранием собственников - ФИО4 с ООО «Город Солнца» был заключен договор управления. Истцом было установлено, что ответчик на сайте torgi.gov.ru опубликовал информацию, о проведении 15.03.2021 отрытого конкурса по отбору управляющей компании для многоквартирного дома № 10А по ул. Краснодонской. 04 февраля 2021 года истец в адрес Администрации направил уведомление об избрании собственниками дома № 10А по ул. Краснодонской г. Самара способа управления МКД - управление управляющей организацией ООО «Город Солнца». Одновременно с уведомлением в адрес ответчика

суда первой инстанции об отсутствии в рассматриваемом случае у застройщика ООО «Парнас» правовых оснований для принятия участия в голосовании при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Вместе с тем, судом первой инстанции в решении не дана оценка доводу Общества о том, что даже в случае исключения из подсчета при определении кворума голосов, которыми проголосовал застройщик ООО «Парнас», в собрании приняли участие собственники помещений и лица, получившие помещения по передаточному акту, обладающие 50,21% голосов, следовательно, кворум при проведении собрания имелся, а у решения собрания отсутствуют признаки ничтожности. Так, общее количество голосов всех собственников помещений в МКД равно 68013 из расчета 1 кв.м. - 1 голос. В соответствии со сведениями протокола №1 от 19.03.2021, в собрании приняли участие собственники помещений, обладающие 35868,40 голосов, что составляет 52,73% от общего количества голосов в МКД . ГЖИ указало, что при определении кворума не учитывало голоса, относящиеся к следующим помещениям – 1. 1, 8,

общего собрания по причине непринятия Департаментом к подсчету бюллетени голосования застройщика многоквартирного дома, поскольку застройщик не является собственником помещения в многоквартирном доме, а заполненный им бюллетень голосования оформлен с нарушением закона и не может быть принят к подсчету голосов (нарушение пункта 2 части 5.1 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации), что означает фактическое отсутствие волеизъявления собственников. Указанные решения ООО «РЭД-Сервис» в установленном порядке не оспорены. Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что общество осуществляло управление МКД на основании договора управления от 29.10.2020, которым повышающие коэффициенты не предусмотрены, соответствующие изменения, в том числе предусмотренные решением общего собрания собственников от 09.12.2020, в реестр не внесены. В дальнейшем в рамках проведения внеплановой документарной проверки по вопросу определения размера платы за содержание жилого помещения установлено, что фактически обществом в ходе осуществления лицензируемой деятельности применены повышающие коэффициенты платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД с применением повышающего коэффициента 1,4987, то есть в размере,

оспариваемом общем собрании приняли участие: застройщик ПО Стрела, при этом, полномочия представителя застройщика на подписание бюллетеней документально не подтверждены и правообладатели (будущие собственники), поскольку в бюллетенях голосования и реестре вручения уведомлений о проведении общего собрания в сведениях о документе, подтверждающем право собственности указаны акты приема-передачи и договоры долевого участия. В бюллетенях голосования застройщика ПО «Стрела» в качестве правоустанавливающего документа указано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. С учетом этого, считает, что правомочность собрания проходившего в форме очно-заочного голосования документально не подтверждена. Считает, что в данном случае допущены существенные нарушения порядка созыва и проведения общего собрания собственников помещений в МКД и на этом основании просит признать решения, принятые на собрании недействительными. Истец ФИО10 подал в суд заявление о присоединении к исковому заявлению ГЖИ, ссылаясь на то, что он является собственником квартиры № в доме по <адрес>. Дом находится в настоящее время в управлении ООО «ЭХО» на основании внеочередного общего собрания собственников

от 20.12.2018 г. Управляющая организация предполагала, что собрание в очной форме не состоится. Объявления о предстоящем заочном голосовании были размещены заблаговременно в подъездах дома и лифтах за 10 дней до даты начала собрания, собственники извещались, когда приходили осматривать помещения перед приемом у застройщика. Полагает, что истец своей долей никак не могла повлиять на результаты голосования, решение отклонено ответчиками по причине указания неверной даты голосования, права ее не нарушены. Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «НИИМСТРОЙ» по доверенности ФИО8, указала, что правовые основания для удовлетворения требований ФИО1 отсутствуют. Третье лицо ФИО9 в судебном заседании пояснила, что сообщение о собрании не получала. Решение по вопросу вывода мест общего пользования считает не относящимся к компетенции собрания, поэтому не заполняла варианты ответов по вопросу голосования. При ознакомлении с Протоколом ОСС МКД обнаружила, что данный вопрос письменного решения заполнен кем-то помимо ее воли. Представила заявление в правоохранительные органы по

проведении собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения каждому собственнику помещения в МКД не направлялось, под роспись не вручалось. Кворум при проведении собрания отсутствовал, поскольку неправомерно учтены площади квартир, принадлежащих застройщику, право собственности на которые было оформлено застройщиком позднее даты проведения общего собрания (1077,3 кв.м); часть лиц, участвовавших в голосовании, на момент голосования не приняли квартиры от застройщика (311,4 кв.м), что исключает возможность их участия в общем собрании; площадь квартиры № (...) (98,8 кв.м) учтена при определении кворума дважды; собственники жилья общей площадью 714,7 кв.м (15% от площади помещений МКД ) - кв. (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) не принимали участие в голосовании по причине ненадлежащего уведомления. С учетом данных обстоятельств в голосовании по повестке собрания правомерно участвовали 1 659,6 кв.м (35,3 %) при площади дома 4699,56 кв.м, что указывает на отсутствие кворума общего