Государственный кадастровый учет части здания помещения - гражданское законодательство и судебные прецеденты

комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части земельного участка, здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть земельного участка, здания или сооружения. Если в аренду передается часть земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен межевой план, технический план в отношении части таких объектов недвижимости, государственный кадастровый учет данной части земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места, за исключением случая, предусмотренного частью 2 настоящей статьи, не осуществляется, договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости. В случае передачи в аренду части земельного участка, здания, сооружения государственная регистрация прекращения права на здание, сооружение и снятие таких здания, сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются."; 42) в части 1 статьи 46: а) в пункте 1 слова "завершением строительства" заменить словом "созданием"; б) пункт 2

аренды и обращения в регистрирующий орган за их государственной регистрацией) в реестр вносятся следующие сведения о частях здания или помещения: учетный номер части здания или помещения и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости; площадь части здания (помещения) в квадратных метрах; описание местоположения части здания (помещения) в объеме сведений, предусмотренных техническим планом здания (помещения); сведения о прекращении существования части здания или помещения (дата снятия с кадастрового учета). Однако на момент подписания сторонами договоров от 16.09.2016 №№ 2- 10 применялись формы кадастровых паспортов здания и помещения, утвержденные Приказом № 504 (приложения № 1 и 2 к приказу соответственно). В этих формах кадастровых паспортов предусмотрен специальный раздел, в котором отражаются содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о частях здания, помещения , на которые распространяется соответствующее обременение (ограничение) прав. Таким образом, на момент обращения общества (26.10.2016 и 27.10.2016) в регистрирующий орган за государственной регистрацией договоров аренды, предусматривающих передачу в аренду части здания,

вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. Согласно части 1 статье 24 вышеназванного закона технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения , единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера. В техническом плане, в частности, указываются сведения о здании, сооружении, помещении новые сведения о них, необходимые для внесения в ЕГРН. Технический план состоит из графической и текстовой части (часть 3 статьи 24 Закона № 218-ФЗ). Форма технического плана, требования к его подготовке, требования к подготовке

Технический план на переданную в аренду часть здания (помещения) необходим для кадастрового учета этой части здания (помещения), так как согласно ст. 24 Закона о регистрации, технический план представляет собой документ, содержащий, в том числе, сведения о части здания (помещения), необходимые для внесения в ЕГРН сведений об объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер. В силу того, что на гос. регистрацию Предприятие не предоставило технический план на указанную часть здания (помещения), Росреестр не осуществил государственный кадастровый учет части здания (помещения ) (не присвоил этой части здания (помещения) отдельный кадастровый номер) и отказал в гос.регистрации договора аренды. В соответствии с ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации если в аренду передается часть здания, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, в частности, блок-секция, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания (помещения)

Технический план на переданную в аренду часть здания (помещения) необходим для кадастрового учета этой части здания (помещения), так как согласно ст. 24 Закона о регистрации, технический план представляет собой документ, содержащий, в том числе, сведения о части здания (помещения), необходимые для внесения в ЕГРН сведений об объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер. В силу того, что на государственную регистрацию Предприятие не предоставило технический план на указанную часть здания (помещения), Росреестр не осуществил государственный кадастровый учет части здания (помещения ) (не присвоил этой части здания (помещения) отдельный кадастровый номер) и обоснованно отказал в государственной регистрации договора аренды. Между тем, Управлением не учтено следующее. В соответствии с ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации если в аренду передается часть здания, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, в частности, блок-секция, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа

вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как отмечалось выше согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью исходя из статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества,

государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 21.06.2017 принято в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, поскольку заявителем на государственную регистрацию не был представлен технический план, в котором содержатся сведения о части объекта недвижимости, переданного в аренду. Регистрирующий орган ссылается на положения ч. 5 ст. 44 указанного Закона, предусматривающие одновременное с государственной регистрацией договора аренды части здания или сооружения осуществление государственного кадастрового учета такой части здания или сооружения. По его мнению, для осуществления кадастрового учета части объекта недвижимости необходима подготовка технического плана помещении , содержащего сведения об образуемой части. В представленном отзыве предприниматель ФИО2 просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения. При рассмотрении спора судами установлено, что предпринимателю ФИО2 и обществу «Вектор» на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 66:54:0101021:193, общей площадью 1694,6 кв.м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.04.2016 сделаны записи о регистрации

долевым имуществом, поскольку сторонами спорного договора являются все долевые собственники указанного имущества. Факт подписания обеими сторонами спорного договора аренды (долевыми собственниками) означает, что они пришли к согласию со всеми условиями заключенного договора, в том числе к согласию относительно передачи своей доли имущества в аренду одним из двух долевых собственников арендованного имущества второму. Ссылка в отзыве на то, что часть имущества, указанная в спорном договоре аренды, не индивидуализирована, а при отсутствии сведения о государственном кадастровом учете части здания (помещения , земельного участка и т.д.) является основание признать условие об объекте аренды не согласованным, а сам договор незаключенным, отклоняется судом по следующим основаниям. Судом установлен факт использования ответчиком части общего долевого имущества, являющегося предметом спорного договора аренды. В силу п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом,

имуществом, указав, что сторонами спорного договора являются все долевые собственники указанного имущества. Факт подписания обеими сторонами спорного договора аренды (долевыми собственниками) означает, что они пришли к согласию со всеми условиями заключенного договора, в том числе к согласию относительно передачи своей доли имущества в аренду одним из двух долевых собственников арендованного имущества второму. Ссылка в отзыве на то, что часть имущества, указанная в спорном договоре аренды, не индивидуализирована, а при отсутствии сведений о государственном кадастровом учете части здания (помещения , земельного участка и т.д.) является основанием для признания условия об объекте аренды не согласованным, а сам договор незаключенным, обоснованно отклонена судом как несостоятельная. Судом установлен факт использования ответчиком части общего долевого имущества, являющегося предметом спорного договора аренды. Согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом,

недвижимости является помещение, машино-место, либо кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната) (пункт 8). Указанные сведения, как следует из статьи 24 названного закона, содержатся в техническом плане. Последний состоит из графической и текстовой частей и представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения , единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера. В графической части технического плана помещения отображается план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения - план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием

этажа (jpeg) с графической частью технического паспорта от 31.05.2006 года (расположение дверного проема в помещении 2.57x1.36, наличие перегородки в помещении 2.62x1.41). Суд не учел, что указанные административным ответчиком обстоятельства, по которым отказано в отмене приостановления государственного кадастрового учета, административным истцом не устранены, они являются препятствием к осуществлению государственной регистрации кадастрового учета и государственной регистрации прав указанного объекта. Вывод суда о том, что технические паспорта на объект от 08.07.2013 г. и 29.07.2013 г. являются идентичными противоречит фактическим обстоятельствам, т.к. указанные технические паспорта отличаются в части подписи заверившего их лица – ФИО7, план первого этажа здания отличен в части указания оконного проема в помещении 39,8 кв.м (в техническом паспорте от 08.07.2013 г. окно есть, в техническом паспорте от 29.07.2013 г. окна нет. Дата обследования, указанная на титульном листе технического паспорта от 29.07.2013 г. не соответствует дате обследования, указанной в самом техническом паспорте от 29.07.2013 г. (в разделе «Экспликация к поэтажному плану