ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 306-ЭС23-10392 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 08.09.2023 Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., рассмотрев жалобу (заявление) Самарского областного фонда жилья и ипотеки на решение Арбитражного суда Самарской области от 24.10.2022, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2022 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10.03.2023 по делу № А55-8651/2022 УСТАНОВИЛ: муниципальное предприятие городского округа Самара «Самараводоканал» (далее – Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к Самарскому областному фонду жилья и ипотеки (далее – Фонд) о взыскании 1 965 725 рублей 92 копеек неосновательного обогащения в виде затрат на содержание и техническое обслуживание канализационной
Победы, 110., с участием третьих лиц, установил: решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15.05.2012 (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки от 15.05.2012) производство по делу в части признания наличия обременения – права залога в пользу общества «Академсервис» на основании договора залога недвижимости (об ипотеке) от 30.05.2005 в отношении следующего недвижимого имущества: нежилое помещение (назначение: нежилое, площадь 52,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 18-18-01/113/2011-182), расположенное по адресу: <...>, прекращено на основании статьи 49, пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применены последствия недействительности ничтожной сделки – соглашения об отступном, оформленного актом приема-передачи векселя от 14.07.2009, в виде восстановления обязательств общества «Предприятие систем автоматики» перед обществом «Академсервис» по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 15.03.2005 № 3401387 в сумме основного долга 106 190 000 руб., соответствующих процентов за пользование кредитом и неустойки, обеспеченных ипотекой по договору залога недвижимости (об ипотеке) от 30.05.2005, признано наличие обременения
с т а н о в и л: общество с ограниченной ответственностью «Авиакомпания СКОЛ» (далее – авиакомпания) обратилось в суд с заявлением о включении его требования в размере 99 376 184 рублей 93 копеек в реестр требований кредиторов должника как обеспеченного залогом. Предприятие и ФИО1 обратились в суд с заявлением о признании недействительным договора залога, заключенного должником и авиакомпанией, а также отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении нежилого здания и земельного участка. Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, объединивший заявления авиакомпании, предприятия и ФИО1, для совместного рассмотрения, 08.09.2021 вынес определение, которым признал требование авиакомпании в размере 35 871 751 рубля 80 копеек обоснованным и подлежащим удовлетворению в очередности, предшествующей распределению ликвидационной квоты, отказал в удовлетворении остальной части заявления авиакомпании, признал договор залога недвижимости недействительным, а обременение в виде ипотеки – отсутствующим. Постановлениями Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2021 и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.03.2022 определение суда
судами, оспариваемым решением антимонопольного органа администрация признана нарушившей часть 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) в связи с принятием решения (протокола) на совещании по вопросу о возможности дачи Комитетом по управлению имуществом (далее – комитет) как учредителем согласия на заключение кредитных договоров МУП «УКС г. Иркутска» от 04.07.2014; принятием постановлений администрации «О заключении договора ипотеки» от 19.05.2014№ 031-06-576/14, от 27.06.2014 № 031-06-794/14, от 18.07.2014№ 031-06-871/14, от 18.06.2014 № 031-06-872/14; дачей согласия предприятию «Центральный рынок» на заключение договора ипотеки (залога) принадлежащего ему недвижимого имущества; изданием писем комитета от 07.07.2014 № 945-70-3660/14 и № 945-70-3651/14-1, направленных на предоставление в залог муниципального имущества, не принадлежащего МУП «УКС г. Иркутска», в целях обеспечения исполнения обязательств МУП «УКС г. Иркутска» по кредитным договорам, заключенным данным предприятием с кредитными организациями для пополнения его оборотных средств. Решение управления мотивировано тем, что указанные действия создают МУП
в виде односторонней реституции и взыскании 12 240 784 рублей, уплаченных предприятием в рамках исполнения обязательств по кредитному договору, признании ничтожным договора об ипотеке, погашении записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации обременения в виде ипотеки (залога) недвижимого имущества, установленного в пользу ответчика с участием в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Брянской области, Департамента сельского хозяйства Брянской области, Управления имущественных отношений Брянской области, установила: решением Арбитражного суда Брянской области от 26.11.2018, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2019 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 26.06.2019, в удовлетворении иска отказано. В кассационной жалобе предприятие просит отменить судебные акты как незаконные и принятые по неисследованным юридически значимым обстоятельствам. В силу части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных актов
залога, если залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя. В соответствии с данными разъяснениями, указаниями вышестоящей инстанции, суд апелляционной инстанции рассматривает соразмерность требований по обращению взыскания на предмет залога по каждому из договоров ипотеки в отдельности, дабы не поставить одного залогодателя в более преимущественное положение перед другим, что не противоречит правовой природе института залога. Статьей 69 Федерального закона "О залоге недвижимости (ипотеке)", предусмотрена ипотека предприятия как имущественного комплекса (далее - предприятие), при которой право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы
который используется организацией или индивидуальным предпринимателем для осуществления предпринимательской деятельности( п.1 ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, которые предназначены для его деятельности. Это может быть недвижимое имущество, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги. Состав и стоимость предприятия, как имущественного комплекса определяются на основе полной инвентаризации, проведенной в соответствии с правилами, утвержденными Приказом Минфина России. Ипотека предприятия как имущественного комплекса регулируется статьями 70 ,71,72,73 Закона об ипотеке. Согласно представленной в материалы дела Сводной ведомости по основным средствам ОАО «Павловскгранит» по состоянию на 01.09.2010 г. предприятие как имущественный комплекс по договору ипотеки не передавалось, предметом ипотеки как имущественный комплекс не является. Предприятие как имущественный комплекс не регистрировалось в порядке, установленном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,который устанавливает особенности государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс
ООО «СМУ 97» (подрядчик), а также актом о приемке выполненных работ №3 от 22.08.2014 г. Таким образом, с учетом статьи 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что спорное оборудование не может относиться по смыслу договора ипотеки к «Будущему зданию» и (или) к «Неотделимым Улучшением Земельного участка» (к которым могут быть в частности отнесены предметы озеленения, насаждения, дорожное покрытие, асфальтирование, замощение и т.п.). Согласно п. 2 ст. 70 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ( Ипотека предприятия как имущественного комплекса), если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права. В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 132 ГК РФ, предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом
по договору ипотеки. Поскольку предметом залога по договору является недвижимое имущество правоотношения сторон регулируются положением Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно статье 5 названного Федерального закона предметом ипотеки могут быть предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Нежилое помещение в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относится к недвижимому имуществу и на него как на часть здания распространяется правовой режим, установленный для зданий, сооружений. Особенности ипотеки предприятий , зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, предусматриваются статьей 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В соответствии с частью 3 статьи 69 данного Федерального закона ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Доказательств, свидетельствующих о том, что на момент заключения спорного договора ипотеки залогодатель являлся собственником или
входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия , взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда. Исходя из представленного отчета об оценке №-О/14 от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленном ООО «Аудиторская фирма «Финанс-Аудит», рыночная стоимость предмета залога: квартиры, площадью 49,90 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> - <данные изъяты> руб. Таким образом, начальная продажная стоимость должна быть установлена в размере <данные изъяты> руб., как 80% от рыночной. Таким образом, принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд считает, что исковые требования
входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия , взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда. Исходя из представленного отчета об оценке №333310/13 от 29.10.2013 г., подготовленном ООО «ГЮЦН «Эталон», рыночная стоимость предмета залога: жилого дома с кадастровым номером 55:35:010119:340 - общей площадью 51,6 кв.м. составляет 600 000 руб., земельного участка площадью 466 кв.м. с кадастровым номером 55:35:010119:223, по адресу: <адрес> - 50 000 руб. Таким образом, начальная продажная стоимость должна быть установлена в размере 480 000 руб.
или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок. Аналогичное положение содержит и п. 3 ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которым при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В главе XII Закона об ипотеке определены особенности ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения. Статья 69 данной главы регулирует ипотеку предприятия , здания, сооружения и нежилого помещения с земельным участком, на котором они находятся. В силу ст. 69 Закона об ипотеке, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Жилой дом, как сооружение или здание, непосредственно связанный с землей, может быть предметом
продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Предприятия как имущественные комплексы представляют собой специфический объект гражданских прав, поскольку включают в себя, помимо материально-вещественных элементов — зданий, земельных участков, оборудования, сырья, готовой продукции, денежных средств, ценных бумаг и т.п., и нематериальные активы — права, требования, долги, фирменное наименование, товарные знаки и другие исключительные права (п. 2 ст. 132 ГК РФ). Особенности ипотеки предприятий , зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, предусматриваются ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Пункт 2 ст. 340 ГК РФ предусматривает, что при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том
входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия , взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда. Исходя из представленного отчета об определении рыночной стоимости комнаты № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленном ООО «Консалтинговая компания «ЭКСПЕРТ», рыночная стоимость предмета залога: комнаты, площадью 18,3 кв.м., этаж 1, литер: А, расположенной по адресу: <адрес> <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 267 000 руб. В п. 4 ст. 54 102-ФЗ «Об ипотеке» указано, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета
