Изъятие объекта незавершенного строительства у собственника - гражданское законодательство и судебные прецеденты

находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В силу статей 32, 36 ЖК: жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд; изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен

муниципальных нужд (введена Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ) 1. Отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 2. В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно. 3. Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием

при переходе права собственности на недвижимое имущество от одного лица к другому происходит правопреемство в материальном гражданском правоотношении. При рассмотрении настоящего дела по существу применены положения статьи 239.1 ГК РФ, которой установлены специальные последствия прекращения договора аренды земельного участка, заключенного после 01.02.2015 на 3 года для завершения строительства объекта недвижимости, в виде изъятия этого объекта путем продажи с торгов. Действующим (с 01.03.2015) земельным законодательством предусмотрено, что в случае незавершения строительства в установленный законом трехлетний срок арендатор земельного участка утрачивает право на льготное продление договора аренды без торгов. Судьба объекта незавершенного строительства в этом случае определяется публичным собственником земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 239.1 ГК РФ, в пределах Постановления № 1299, что указывает на наличие материально-правовых отношений по поводу принадлежащего в настоящее время ФИО1 объекта незавершенного строительства. Следовательно, материальное правопреемство в отношении спорного объекта, изъятого путем продажи с публичных торгов, при смене собственника влечет процессуальное правопреемство, в том числе

отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Законом N 171-ФЗ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если

с публичных торгов. С учетом изложенного продажа объекта незавершенного строительства, в отношении которого органом публичной власти предъявлено требование об изъятии и продаже с публичных торгов, влечет материальное правопреемство, что в свою очередь обуславливает процессуальное правопреемство, то есть замену ответчика в споре об изъятии этого объекта в связи с прекращением действия договора аренды, в том числе при исполнении судебного акта. После продажи объекта с торгов новому собственнику будут перечислены денежные средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства. Отказ в процессуальном правопреемстве сделает невозможным исполнение судебного акта, породит правовую неопределенность в судьбе спорного объекта незавершенного строительства с учетом того, что в силу приведенных норм земельного и гражданского законодательства новый собственник объекта не вправе получить земельный участок в аренду, а в отсутствие правоустанавливающих на землю по правилам статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации исключается выдача разрешения на строительство, а также повлечет необходимость предъявления органом публичной власти аналогичного иска к лицу, ставшему собственником данного

(пункт 2 указанной статьи). Из материалов дела следует, что срок действия договоров аренды земельных участков от 20.09.2016 N Д-Ц-31-11289 и от 22.03.2019 N Д-Ц-31-11715, на которых расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:080101:12020 со степенью готовности 11%, истек 21.05.2019. 20.11.2019 в Арбитражный суд Омской области поступил иск департамент об изъятии спорного объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, то есть до истечения шестимесячного срока с даты прекращения действия договоров аренды (21.11.2019). Основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является

установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ). Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 396 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения. Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течении длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239* ГК РФ. Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства

161,8 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства - 65%, литер А по адресу: <...> «в», определен способ реализации в виде продажи с публичных торгов, определена продажная стоимость в размере 5 276 800 руб. решение оставлено без изменения. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда вступило в законную силу 25.12.2018. При этом, обжалуемое решение Арбитражного суда Алтайского края от 19.12.2018 в законную силу еще не вступило. Оба судебных акта предполагают изъятие объекта незавершенного строительства у собственника и его продажу с публичных торгов. При этом, обращение взыскания по судебному акту суда общей юрисдикции основано на залоговых отношениях, в которых залоговый кредитор имеет преимущество перед иными кредиторами. Таким образом, на момент рассмотрения апелляционным судом настоящего дела, по жалобе на судебный акт еще не вступивший в законную силу, имеется вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции, которое является обязательным в силу ст.16, 69 АПК РФ, в том числе и для

могут повлиять на результат его рассмотрения по существу. Следовательно, невозможность рассмотрения спора обусловлена тем, что существенные для дела обстоятельства подлежат установлению при разрешении другого дела в арбитражном суде. Действительно, заявленные по названным делам требования касаются одного и того же земельного участка, при этом в рамках настоящего дела исследуются обстоятельства о предоставлении либо об отказе в предоставлении обществу спорного земельного участка в аренду. Положения статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют право на изъятие объекта незавершенного строительства у собственника , расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, если иное не предусмотрено законом. В связи с изменениями, внесенными Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации прямо указано на возможность однократного продления договора без торгов в целях завершения строительства при условии

незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися. Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что противоречие в процедурах проведения торгов исключает возможность реализации имущества в порядке, предусмотренном ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с наличием специальным норм законодательства о банкротстве, имеющих приоритет над общими нормами гражданского права. Оба порядка предполагают изъятие объекта незавершенного строительства у собственника и его продажу с публичных торгов. При этом обращение взыскания в рамках дела о банкротстве основано на залоговых отношениях, в которых залоговый кредитор имеет преимущество перед иными кредиторами. Обращаясь с настоящим иском об изъятии объекта незавершенного строительства, истец предполагает его дальнейшую реализацию с торгов лицу, которое готово завершить строительство. При этом денежные средства, полученные от реализации объекта, подлежат передаче бывшему собственнику. Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что

пределах установленного законодательством максимального срока, и в связи с истечением 18.07.2018 срока действия Договора арендные отношения с ФИО3 по Договору не могут быть продлены. Земельный участок, на котором расположен ОНС, принадлежащий ответчику, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, и право распоряжения которыми на основании статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» принадлежит Администрации города Железногорска. Таким образом, согласно действующему законодательству принудительное изъятие объекта незавершенного строительства у собственника может быть осуществлено только на основании вступившего в силу решения суда в случае обращения уполномоченного органа в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов. В связи с изложенным, Администрация города Железногорска 02.07.2020 года обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 01 мая 2021 года собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым №

за пределами шестимесячного срока. Разрешение, выданное на строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома на земельном участке по адресу <адрес>, с кадастровым номером № площадью ... кв.м действует до ДД.ММ.ГГГГ, законность его выдачи МО «город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью не оспаривается. Поскольку право собственности на не оконченный строительством жилой дом зарегистрировано за ФИО2, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ему земельного участка. Изъятие объекта незавершенного строительства у собственника ФИО2 при действующем разрешении на строительство индивидуального жилого дома еще в течение 6 лет нарушает баланс интересов сторон, нарушает права арендатора (собственника объекта незавершенного строительства) на возможность завершения строительства индивидуального жилого дома в сроки, предоставленные ему разрешением на строительство. Приведенные обстоятельства указывают на наличие у ответчика ФИО2 права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения соответствующего договора

УИД666RS0040-01-2021-000915-66 Дело №2- 29/2022 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ г. Нижняя Тура 13 января 2022 года Нижнетуринский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего Лейпи Е.Н., при секретаре судебного заседания Шулак О.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Нижнетуринского городского округа к ФИО1 ... об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов, У С Т А Н О В И Л: Администрация Нижнетуринского городского округа обратилась в Нижнетуринский городской суд Свердловской области с исковым заявлением к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. В обоснование заявленного иска истец указал, что 25.06.2015г. между сторонами был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения с кадастровым номером №, разрешенное использование - для

Дело №2-132/2020г. КОПИЯ РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 17 марта 2020 года г.Новосибирск Калининский районный суд г.Новосибирска в составе: Председательствующего судьи Белоцерковской Л.В. При секретаре Муштаковой И.В. Помощнике ФИО1 Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску мэрии города Новосибирска к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов, по встречному исковому заявлению ФИО2 к мэрии города Новосибирска о заключении договора аренды, УСТАНОВИЛ: Мэрия города Новосибирска обратилась в суд с иском к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов, мотивировав свой иск тем, что между мэрией города Новосибирска и ФИО3, ФИО4 заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №м, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, прошедший в установленном порядке процедуру

Дело № 2-2/2020 (2-317/2019) Поступило в суд 10.01.2019 УИД: 54RS0008-01-2019-000011-86 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 19 марта 2020 года г. Новосибирск Первомайский районный суд г. Новосибирска в составе: председательствующего судьи Свириной А.А. при секретаре Воронкиной Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску мэрии г. Новосибирска к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов, у с т а н о в и л: Мэрия г. Новосибирска обратилась в суд с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов, в обоснование исковых требований указав следующее. 18.09.2015 между истцом и Ш. заключен договор аренды земельного участка на территории <адрес>, сроком действия с 18.09.2015 по 18.09.2018. Согласно пунктам 1.1, 1.3, 7.1 договора арендатор принял в аренду земельный