Качество объекта незавершенного строительства - гражданское законодательство и судебные прецеденты

Частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен перечень случаев, при которых для осуществления строительства и реконструкции объектов не требуется выдача разрешения на строительство, и как следствие (часть 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), не выдается Разрешение. С учетом изложенного, объект недвижимости (многоквартирный дом), в отношении которого не получено разрешение на ввод в эксплуатацию, не может считаться завершенным строительством в полном объеме и может быть учтен в государственном кадастре недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства (часть 5 статьи 1 Закона о кадастре). При этом необходимо отметить, что в силу положений статей 7, 25, 27, 41 Закона о кадастре в государственном кадастре могут быть учтены помещения, расположенные в здании или сооружении, то есть в объекте, завершенном строительством. Таким образом, разрешение подтверждает, что заявленный к кадастровому учету объект недвижимости является зданием и, следовательно, постановка на государственный кадастровый учет МКД невозможна без Разрешения. Вышеуказанная позиция изложена также в письме Минэкономразвития России

51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен перечень случаев, в которых для осуществления строительства, реконструкции объектов не требуется выдача разрешения на строительство, и как следствие (часть 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), не выдается разрешение на ввод в эксплуатацию. С учетом изложенного, объект недвижимости (многоквартирный дом), в отношении которого не получено разрешение на ввод в эксплуатацию, не может считаться завершенным строительством в полном объеме и может быть учтен в государственном кадастре недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства (часть 5 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре). При этом необходимо отметить, что в силу положений Закона о кадастре (статьи 7, 25, 27, 41) в государственном кадастре недвижимости могут быть учтены помещения, расположенные в здании или сооружении, т.е. в объекте, завершенном строительством. При постановке на учет многоквартирного дома орган кадастрового учета осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем

│ │ │ │(ИСО/МЭК 64)"; "Временные методические │ │ │ │ │указания по экологической оценке объектов │ │ │ │ │недвижимости", 2009; FSC; LEED (США) и │ │ │ │ │другие │ ├───┴────────────────────┴─────────────────────┴───────────────────────────────────────────┤ │ IX. КАЧЕСТВО И КОМФОРТ СРЕДЫ ВНУТРИ ПОМЕЩЕНИЙ │ ├───┬────────────────────┬─────────────────────┬───────────────────────────────────────────┤ │84 │Земельный участок, │IX.1. Минимальные │Федеральный закон N 136-ФЗ "Земельный │ │ │здание, сооружение, │требования к качеству│кодекс Российской Федерации"; Федеральный │ │ │помещение, объект │среды внутри помеще- │закон N 74-ФЗ "Водный кодекс Российской │ │ │незавершенного │ний с помощью систем │Федерации"; Федеральный закон N 200-ФЗ │ │ │строительства │вентиляции │"Лесной кодекс Российской Федерации"; Феде-│ │ │ │ │ральный закон N 190-ФЗ "Градостроительный │ │ │ │ │кодекс Российской Федерации"; Федеральный │ │ │ │ │закон N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды"; │ │ │ │ │Федеральный закон N 52-ФЗ "О санитарно- │ │ │ │ │эпидемиологическом благополучии населения";│ │ │ │ │Федеральный закон N 28-ФЗ "Об энергосбере-

износа принимается равной 60%; а если хронологический возраст равен или превышает нормативный срок службы объекта оценки, то величина накопленного износа принимается равной 70 процентам. В случае проведения капитального ремонта или реконструкции объекта в качестве срока ввода объекта в эксплуатацию (даты начала нормативного срока его службы) принимается дата завершения капитального ремонта или реконструкции. 6.3.3.1. При оценке затратным подходом помещений в зданиях и сооружениях рекомендуется производить расчет стоимости здания или сооружения, частью которого является помещение, на основе доли площади или строительного объема, относящихся к данным помещениям в общей площади или строительном объеме здания или сооружения. При этом в рамках затратного подхода дальнейшие корректировки на занимаемый этаж, видовые характеристики, тип входа и прочее не проводятся. 6.3.3.2. Оценка объектов незавершенного строительства проводится в полном соответствии с оценкой объектов, введенных в эксплуатацию. При этом необходимо учитывать процент готовности объекта незавершенного строительства, дату начала строительного производства (или разрешения на строительство), дату приостановки строительно-монтажных работ, а также

оснований для передачи кассационной жалобы на рассмотрение Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации. В обоснование заявления ФИО1 указал на вступивший в законную силу судебный акт суда общей юрисдикции, которым за ним признано право собственности на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде нежилого помещения. Разрешая настоящий спор, суды первой и апелляционной инстанций, с выводами которых согласился суд округа, исходили из того, что спорный объект не введен в эксплуатацию, в качестве объекта незавершенного строительства не зарегистрирован, помещения не переданы. Доказательств государственной регистрации нежилого помещения за ФИО1 также не представлено. Изложенные в жалобе доводы, которые сводятся к установлению иных обстоятельств по спору, не подтверждают существенных нарушений судами норм права, рассматривались ими и получили соответствующую оценку. Руководствуясь статьями 291.6, 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил: в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказать. Судья Д.В.Капкаев

оснований для передачи кассационной жалобы на рассмотрение Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации. В обоснование заявления ФИО1 указала на вступивший в законную силу судебный акт суда общей юрисдикции, которым за ней признано право собственности на доли в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде нежилых помещений. Разрешая настоящий спор, суды первой и апелляционной инстанций, с выводами которых согласился суд округа, исходили из того, что спорный объект не введен в эксплуатацию, в качестве объекта незавершенного строительства не зарегистрирован, помещения не переданы. Доказательств государственной регистрации нежилых помещений за ФИО1 также не представлено. Изложенные в жалобе доводы, которые сводятся к установлению иных обстоятельств по спору, не подтверждают существенных нарушений судами норм права, рассматривались ими и получили соответствующую оценку. Руководствуясь статьями 291.6, 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил: в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказать. Судья Д.В.Капкаев

данного договора, будет принадлежать часть помещений (площадей) второго этажа в построенном объекте ориентировочной площадью 125 кв. м, согласно проектной документации (доля объекта), для дальнейшего использования их инвестором в качестве собственника под магазин для торговли продуктами питания и пункт собственного питания. Финансирование инвестиционного проекта инвестор осуществляет ориентировочно на сумму 5 000 000,00 руб., из расчета 40 000,00 руб. за 1 кв. м площади объекта, подлежащей передаче инвестору (пункт 3.1 договора от 28.01.2014 N 2). По договору инвестирования от 28.01.2014 N 2 ООО "Альтаир" платежными поручениями от 29.01.2014 N 9 и от 28.02.2014 N 18 перечислило на счет ООО "РСУ Магистраль" денежные средства в размере 4 000 000,00 руб. и 1 000 000,00 руб. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости объект незавершенного строительства , расположенный по адресу: <...>, площадью 35 100,1 кв. м поставлен на кадастровый учет 17.07.2015, объекту присвоен кадастровый номер 72:23:0219003:7902, в отношении объекта незавершенного строительства зарегистрировано обременение в

выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 07.08.2018 № 74/001/018/2018-18075 и № 74/001/018/2018-18074. Согласно кадастровой выписке на земельный участок от 10.10.2019 № 7400/101/19-928853 объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 74:33:1305001:533 и 74:33:1305001:532 располагаются на земельном участке с кадастровым номером 74:33:1305001:46. Как установили суды, Компания прекратила деятельность в качестве юридического лица путем реорганизации в форме преобразования в Общество, о чем 14.03.2013 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись. Между Администрацией и Обществом подписано дополнительное соглашение от 26.06.2013 к договору от 23.06.2008 № 4874, которым стороны продлили срок действия договора аренды до 25.12.2015 и отразили, что на участке имеются объекты незавершенного строительства : 1) общая площадь застройки 9,10 кв. м, степень готовности 25%; 2) общая площадь застройки 91,1 кв. м, степень 60%. До истечения срока действия договора от 23.06.2008 № 4874 Общество обратилось к Главе города Магнитогорска с заявлением от 23.09.2015 о заключении договора аренды земельного участка на новый

компания» по продаже объекта незавершенного строительством по адресу <...>, литер А (нежилое строение, незавершенное строительством (салон по продаже автотранспортных средств), площадью застройки 2001,7 кв. м). Суды при рассмотрении дела № А46-7259/2016 установили, что незавершенный строительством объект возведен силами и за счет истца, и пришли к выводу об отсутствии у ответчика оснований для распоряжения данным имуществом после прекращения договора о совместной деятельности. у ответчика отсутствовали. Установив, что вложенное истцом в качестве вклада в совместную деятельность имущество в виде объекта незавершенного строительства признано за истцом на праве собственности, что исключает притязания ответчика на это имущество по настоящему делу, исходя из того, что право аренды земельного участка, переданное истцом вместе с данным объектом в качестве вклада в совместную деятельность по прекратившему свое действие договору от 29.08.2012, должно следовать судьбе объекта незавершенного строительства, суд апелляционной инстанции, с которым согласился суд округа, пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований об

пояснений истца следует, что ранее Постановлением Главы администрации муниципального образования «Гурьевский район» от 07.09.2001 №1253 бывшему собственнику объекта незавершенного строительства предпринимателю ФИО4 на основании акта обследования здания для реконструкции от 23.04.2001, утвержденного проекта реконструкции торгового павильона в г. Гурьевске Калининградской области по ул. Калининградское шоссе, была разрешена реконструкция торгового павильона. Истец пояснила, что, пользуясь полученным разрешением на реконструкцию, прежний собственник павильона ФИО4 начала производство реконструкции. Однако, не завершив ее, ФИО4 продала павильон в качестве объекта незавершенного строительства . Каждый последующий собственник выступал в роли собственника именно объекта незавершенного строительства. На момент заключения договора купли-продажи с ФИО2 степень готовности объекта составляла 86 %. ФИО2 обратилась к кадастровому инженеру для проведения обследования по вопросу выявления отсутствующих 14 % работ по реконструкции объекта, с целью завершения указанных работ и подготовке документов для ввода объекта незавершенного строительства в эксплуатацию. 26.02.2021 кадастровым инженером ФИО5 произведен обмер здания, по результатам которого составлен технический план, в котором

судебных актов проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО «Запэлектромонтаж» (застройщиком), ООО «БалтикБон-Ойл» (заказчиком-инвестором) и ООО «КСК Инвест» (соинвестором) был заключен инвестиционный контракт от 07.06.2011 № 22/11, предметом которого являлась совместная деятельность сторон по реализации инвестиционного проекта нового строительства инвестиционного объекта на земельном участке по адресу: Калининград, ул. Горького, д. 200-1, в соответствии с исходно-разрешительной и проектно-сметной документацией. На указанном участке был возведен объект, учтенный в качестве объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:130712:8379 со степенью готовности 97%. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости названный объект незавершенного строительства принадлежит на праве общей долевой собственности ООО «КСК Инвест» – доля в размере 6646/10000, Комбинату – доля в размере 1098/10000, ООО «БалтикБон-Ойл» – доля в размере 2256/10000. Ссылаясь на необходимость достройки объекта незавершенного строительства, ввода его в эксплуатацию, ООО «КСК Инвест» направило в адрес иных участников долевой собственности предложения по урегулированию спора и проект договора

в арбитражный суд с иском по настоящему делу о признании объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 78:40:1911610:283, самовольной постройкой. Возражая против удовлетворения требований, Предприятие, указало, что в рамках исполнения условий соглашения от 22.10.2012 Предприятию был предоставлен в аренду Участок для размещения промышленных объектов, на основании разрешения на строительство от 03.08.2016 № 78-014-0137-2016, выданного Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, на участке во исполнение соглашения возведено строение, учтенное в качестве объекта незавершенного строительства площадью 1315,7 кв.м с кадастровым номером 78:40:1911610:1422, на которое зарегистрировано право собственности Предприятия. Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, Предприятие обратилось к Обществу с заявлением о предоставлении ему Участка в аренду сроком на 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Письмом от 10.03.2021 Общество уведомило Предприятие об отсутствии оснований для заключения с ним договора аренды Участка в пределах ОЭЗ в связи с лишением Предприятия статуса резидента этой особой экономической зоны. Полагая отказ Общества в

следующие обстоятельства: проведена экспертиза объекта незавершенного строительства, определена его стоимость, объект находится в высокой степени готовности, спорная квартира имеет индивидуально-определенные характеристики, арбитражный управляющий уклоняется от регистрации незавершенного строительством объекта. До начала рассмотрения кассационной жалобы по существу представитель ФИО1 заявил ходатайство об отложении рассмотрения кассационной жалобы в связи с тем, что в настоящее время идет процесс государственной регистрации жилого дома по адресу: Ленинградская область, г. Шлиссельбург, ул. 18 Января (вторая очередь, комплекс «А») в качестве объекта незавершенного строительства . Кассационная инстанция, рассмотрев заявленное ходатайство, пришла к выводу, что предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) оснований для отложения рассмотрения кассационной жалобы не имеется, в связи с чем ходатайство подлежит отклонению. В судебном заседании представитель ФИО1 требования жалобы поддержал, а представитель Общества просила отказать в ее удовлетворении. Другие участвующие в деле лица надлежащим образом уведомлены о месте и времени судебного разбирательства, однако своих представителей в суд не

жалобы и отмены судебных актов в силу следующего. Как следует из материалов дела, в рамках договора подряда от 15.11.2013 № 2310-13/п, заключенного между ИП ФИО2 (заказчик) и ООО «СК «Кама-Трест» (подрядчик), последним выполнялись работы по возведению объекта: магазин электротоваров, расположенный по адресу: ул. Ш. Усманова, в районе, жилого дома № 44/2. По условиям договора подряда часть помещений переходит в собственность подрядчика - ООО «Кама-Трест». 23 марта 2015 года объект зарегистрирован ИП ФИО2 в качестве объекта незавершенного строительством (номер регистрации 16-16/031-16/077/001/2015- 2674/1), кадастровый номер 16:52:050302:2651, площадь объекта 316,7 кв.м. Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.05.2015 по делу № А65-22050/2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015 ИП ФИО2 отказано в удовлетворении требований о расторжении договора подряда от 15.11.2013 № 2310-13/п, взыскании с ООО «Кама-Трест» неустойки в размере 10 200 руб. В удовлетворении встречного иска ООО «Кама-Трест» об обязании ИП Маловой Н.Б. передать помещения цокольного этажа, зарегистрировать переход

что вело к дальнейшему разрушению объекта. Судом правомерно принято во внимание, что при заключении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства он был осмотрен покупателем ФИО3, акт приемки объекта подписан ею без замечаний к качеству объекта. ФИО3 как покупателю объекта незавершенного строительства было известно о дате начала строительства о том, в течение какого периода строительство на объекте не велось. Само по себе отсутствие у ФИО3 специальных познаний в сфере строительства не свидетельствует о том, что качество объекта незавершенного строительства не соответствует условиям договора купли-продажи. Доводов о том, что при приобретении указанного объекта ФИО3 была лишена продавцом возможности исследовать качество объекта с привлечением специалиста, истцом не приводилось. Определением Свердловского районного суда г.Костромы от ДД.ММ.ГГГГ утверждено мировое соглашение, заключенное между ФИО4 и ФИО3, по которому ФИО3 подтвердила свою обязанность уплатить ФИО4 установленную договором купли-продажи цену за приобретенный объект, отказалась от иска к ФИО4 об уменьшении цены договора купли-продажи. При заключении мирового соглашения ФИО3 было

части уже выполненных работ) должен соответствовать своему назначению – жилой дом. Сам факт приобретения ФИО3 незавершенного строительством жилого дома, осуществление работ по его достройке, остаточно значительные денежные затраты на достройку дома и его обустройство с целью дальнейшей пригодности для проживания (устройство печи, септика), осуществления работ на земельном участке (в т.ч. возведение сарая, забора) также свидетельствует о цели приобретения данного объекта недвижимости – его использования в качестве жилого дома. Таким образом, по мнению суда, качество объекта незавершенного строительства со степенью готовности 65 % должно соответствовать требованиям по качеству товара, предъявляемым к жилым домам (в отношении уже выполненных работ). Кроме того, в п.7 рассматриваемого договора указано, что покупатель произвел осмотр имущества и не обнаружил в нем дефектов и недостатков. Т.е. вопрос о качестве объекта сторонами обсуждался. При визуальном осмотре качество товара покупателя устроило. Наличие (отсутствие) в обнаруженных в дальнейшем в скрытых недостатков в договоре не урегулировано. Кроме того, в п.15 договора купли-продажи

кв.м. по муниципальному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ и № квартир общей площадью не менее № кв.м. по муниципальному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ администрации <адрес> не переданы. Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы ОАО «ЭкоНИИпроект» от ДД.ММ.ГГГГ № объект незавершенного строительства имеет степень готовности №%, не соответствует строительным нормам и правилам, имеет множество дефектов строительных конструкций, влекущих невозможность в дальнейшем ввода его в эксплуатацию. Данные дефекты возникли вследствие нарушений при проектировании и производстве работ. Ненадлежащее качество объекта незавершенного строительства послужило основанием для обращения ООО «Сибстроймонтаж-проект» с иском к ЗАО «РУСКИТ» о расторжении договора. При этом, предметом исследования эксперта являлись: сам объект незавершенного строительства, проект, иная рабочая и строительная документация (л.д. №. Эксперт пришел к выводу, что на месте фактического размещения здания не проводились инженерно-геологические изыскания. В частности, из материалов арбитражного дела № № усматривается наличие технического отчета об инженерно-геологических изысканиях, выполненных ЗАО «Керн» в №, однако, как установлено экспертом, спорный объект во

Отдела судебных приставов по Октябрьскому району г.Красноярска ФИО5, Управлению Федеральной службы судебных приставов об оспаривании бездействия, УСТАНОВИЛ: ФИО1 <данные изъяты> обратился в суд с административным иском к судебному приставу-исполнителю Отдела судебных приставов по Октябрьскому району г.Красноярска ФИО5 об оспаривании бездействия и обязании для исполнения решения Иланского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с ООО ПСО «Стройсинтез» в пользу ФИО1 задолженности в размере <данные изъяты> обратиться в суд для решения вопроса о признании в качестве объекта незавершенного строительства недостроенного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, <адрес> До настоящего времени судебный пристав не принял никаких мер, направленных на исполнение указанного выше судебного акта. На основании изложенных обстоятельств, административный истец просит признать незаконным бездействие судебного пристава-исполнителя ОСП по Октябрьскому району г.Красноярска, обязать судебного пристава-исполнителя обратиться в суд для решения вопроса о признании в качестве объекта незавершенного строительства недостоверного жилого дома, расположенного на земельном участке с